广州楼市:卖房置换这点要牢记,让你少走弯路

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：你好广叔，广州东圃的旭景家园估值一直是附近较低，广叔如何判断？是继续持有还是置换

回答：你好，旭景家园算一个冷门盘，学位还可以，楼龄较老了，除了大户型那个区域外，其他小区连个封闭式管理都没有，2016年-2017年涨了不少，略有透支。建议先继续持有。

提问：广叔您好，黄埔的共有产权住房可以申请了，如果符合条件，值得买吗？

回答：你好。不建议。共有产权的房子，基本由ZF主导的，而你是次要的。即使是学位，估计也要比全产权的入学相对排行在后。这表面是让购不起房子的人可以上车读书，实则上是不甘心只卖地了，要插足入房产里面分一杯羹。

提问：【新人首问】广叔你好，融创广府一号北向三房87方384w，珠江花城北向2+1房65方330w，保利天汇北向2+1房76方390w，应该怎么选？

回答：你好。融创的电梯入户设计尽显轻奢，但增量一般。珠江花城我认为一直是定位在自住的角度会比较好一点的。保利天汇可以考虑；就倒过来选吧。

提问：广叔你好 今天去看了珠江花城，富颐华庭，位置差不多 ，总价可以买到500万左右，都能承受，从长期投资角度来看，如何对比呢。

回答：你好。珠江花城周围交通、配套、环境都不行；建议考虑后者。

提问：广叔，越秀的世茂天越值得入手吗？40多层的160方要价15w左右

回答：世茂天越自住不错，典型ceo盘，若面积大小恰当，那还好，但盘子太小。五羊新城也没特别规划利好。

提问：你好广叔，有如下问题希望您指点： A. 目前状况：坐标深圳\/预算450以内\/投资为主，自住为辅。 B. 现有选筹方案： 方案一：等待新盘入手，考虑 沙井海岸城 或 光明金融街 方案二：上车二手盘，目前选择： 1. 光明正兆景89平三房，418万； 2. 沙井西荟城67平二房，430万； 3. 金地上塘道一房，356万，或 52平二房，468万； 4. 潜龙曼海宁一房，399万； 5. 白金假日公寓43平小二房，398万。 C. 问题：希望广叔赐教，从投资回报率的角度，对于选择哪一种方案的楼盘有何建议？谢谢

回答：你好，这几个盘优先光明正兆景，单价控制在4.5内更好 光明自身的定位非常清晰：和北边的松山湖，南边留仙洞总部基地、南山科技园连成一条优质的科技走廊，随着基础设施的不断完善，价值会慢慢凸显。 另外几个盘溢价太多了

提问：您好，广叔，新人首问，本人坐标广州，还剩一张房票准备再购买一套改善，目标珠江新城东区南国花园，但目前未有合适的房源放出，请问如果现在或者年前下手合适吗？广州今年已涨了一波，现在很多房子业主都调高价格了，年底或者明年还会继续涨吗？是全款还是贷款一部分比较好？，本人还有一套海口的房子，买入几年了，涨的不多，想卖掉转回投资珠三角或者大湾区，但珠三角今年涨了好多，而且很多地方限购了，我是去弄房票还是去买不限购的房子？请问广叔怎么看？哪些地方哪些板块比较有投资价值？

回答：你好，排名前列、什么时候入手合适? 今天。我明明确确的告诉大家，除了深圳以外，所有的城市 都是今天入手最合适。就连深圳你今天买也没有问题，反正深圳不会跌，也就是说，所有的城市此 刻都是你未来买房较便宜的时候。

第二、全款买房是禁忌，买房最重要的就是杠杆，资产是弹性的，负债是刚性的，只有负债才能保护你的财富。不要短视，钱也是有价格的，10 年前的100万和现在的100万价值完全不同。我们普通人能做的只有用负债抵制通过膨胀。

如果是全款买房，那么房子可以保证你跑平通胀；如果你是贷款买房，加了杠杆，收益率提高，你的资产增值速度就可以让你更快致富。第三、出海口买广州，当下最有价值的打法。建议继续开发房票，比如父母老人票，做接力贷，推荐黄埔和番禺板块，不限购区域尽量回避，容易踩坑。

提问：广叔好，一个在海珠中大附近上班，一个天河科韵路附近上班。 购房预算350w左右，首房首贷，5年内无学位需求。 求推荐：海珠或天河区域内，近地铁，2000年后的电梯两房或三房（较好是三房）。

回答：你好，天河东一带，自然就是金融城的天朗明居适合你了，天朗明居的美好相信你也懂，方便你上班，然后你对象4号线转8号线到中大地铁站35分钟搞定 另外一个选择如果要3房的话可以考虑沥滘一带的罗马家园，目前还没涨太多，位置很不错，到琶洲还是珠江新城都很近，看的是沥滘旧改，潜力是有的 到中大4站，到科韵路8站，都是可以接受的通勤范围

提问：你好广叔，小孩6岁 下个月该报名上一年级，现金二百万 想买个总价600万内上学+增值+自住的。上周冲动订了深中金丽豪宛56平490万的小房子。这周又看了保税区南光名仕宛3房83平610万（福外南校），宝安碧海富通城两房76平630万，中信湾上六座二房73平590万（学校一般）；南山中心区钜建大厦三房83平590万（97年建 南油小学）；百仕达四期东郡二房83平570万；龙华壹城中心五区75平570万三房（龙华第二实验学校）。请问广叔该如何选择？或者，您有没有更好的建议？非常感谢！

回答：你好，考虑自住+学位，深中其实是个还不错的选择。 后面几个盘中，福外南还不错，剩下的就不推荐了。 南海小学很一般 重视教育就多关注排名前列梯队学位房

提问：您好广叔，本人首套考虑买次新房，预算有限，但是一直没有选到合适的房子，想着要不要现在买一套郊区的新房，然后出租，用租金在市区自己在租一套自住，这样的方法是否可行？

回答：你好，说实话这个方案其实是一个挺好的曲线救国的方案，但这个方案是有前提的，相对来说这样的方案比较适合年轻人，对于年轻人来说，目前刚刚进入工作进入社会，工作的方向性并没有那么明确，所以未来在哪里会扎根工作，其实不是很明确的，而买房最重要的是要考虑工作和家庭之间的距离关系。

所以在没有考虑特别清楚的前提下，在市中心租一套房子是比较合理的，但是又比较担心未来房价涨了买不起，可以先买一套合适的放着或出租，等未来明确具体的目标诉求了，可以把那套房子卖了换一套合适的。另外买来的房子用来出租的话，这套房子相对来说装修可以不用太好，简装或者毛坯都是可以的。如果装修太好，未来它一定会有损耗，出租对这块损耗是在所难免的，不管未来是抛盘还是说自己住这边损耗都要考虑进去，所以如果是简装那就是较好的。

提问：您好广叔，我最近想买房看的很迷茫。在头条看到你的问答，很有帮助。我说说我的情况，现在有一套小房子在罗湖，前几年把贷款还清了。目前在广州有1套自住，大亚湾还有1套。最近大算把大亚湾和罗湖小房子都卖掉，共回款估计有400多万。打算拿一部分做首付再买一套，预算首付230w，投资需求，不排除将来有自住可能。现在该买南山还是宝中？

回答：你好，看你将来自住是多久以后了。这个价位段，投资优先选宝中碧海，自住选南山。在碧海片区可以看看中信湾上六座、城市峰尚、玉湖湾这类次新盘。碧海片区目前学位一般，配套相对弱，但长期投资价值很好。在南山的话配套成熟。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

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