地价破1.5万房价破3万,新地块起拍价又创新高!黄阁一直被低估了?

6月28日，广州又将迎来一场土拍盛宴（13宗居住和商业用地，总价约127.7亿，这是今年以来单日挂牌出让土地宗数和金额最多的一次）。

本次土拍，南沙有两宗宅地出让，其中一宗又在黄阁！从2016年至今（不包括本次土拍），南沙已出让了13宗宅地，黄阁占了半壁江山（6宗）。这意味着，未来两三年内，黄阁将成为南沙住宅主要供应地。

然而，如今大家对南沙的了解，依然只停留在明珠湾区、金洲、南沙湾……对黄阁的了解甚少。黄阁究竟有什么规划，是否值得入手？本篇，我们重点来谈谈。

南沙宅地出让情况一览（2016年至今）

黄阁位于南沙东北，是南沙区行政文化中心所在镇，东临狮子洋，南与横沥镇以蕉门水道为界，西至骝岗水道，北与番禺的石楼镇以莲花山水道为界，占地约70.68平方公里。

根据规划，黄阁主要以“一心、两带、三片、多组团”的模式进行开发。其中多组团主要指黄阁北组团、小虎岛组团、沙仔岛组团、黄阁老镇组团、蕉门河组团……

经过多年的发展，蕉门河组团，已经慢慢融入了南沙区综合服务区的范畴；黄阁北的标签，依然是汽车城；而小虎岛是石化综合园区，这对周边居民而言仍是硬伤。

在今年4月3日凌晨，小虎岛化工区又有工厂发生燃爆，虽无人员伤亡，但周边居民还是心有余悸，希望能早日搬迁离开小虎岛。据了解，小虎村原有13个生产队，目前已有8个生产队村民搬走，整条村目前比较冷清。

南沙黄阁镇区位图

南沙黄阁镇功能组团分布图

从南沙的整体规划来看，黄阁镇被与东涌镇打包在一起，以庆盛站为核心发展庆盛枢纽服务中心。根据规划，庆盛站是1条高铁、5条地铁、3条高速公路等多条路线贯穿的交通枢纽。

其中，高铁指的是广深港铁路，一期（广深段）2011年年底已投入使用，前往深圳北站，仅约21分钟；二期（香港段）建设已进入尾声，预计今年9月份投入使用，届时南沙庆盛站到香港西九龙站，耗时仅约35分钟。

5条地铁路线，指的是已通车运营的地铁4号线，以及规划中的知南快线、22号线、NS1号线、NS4号线。

3条高速，指的是早已投入使用的京珠高速和南二环高速，以及规划中的东部干线。

南沙庆盛站区位图

值得注意的是，东部干线是今年5月份出台的广州1号公路重要组成部分，也是未来贯穿黄阁的重要干线。

根据规划，广州1号公路，由现有的京珠高速及规划的南大干线、东部干线组成，串联广州第二中央商务区、南沙自贸区等重点片区，届时将成为带动湾区发展的大动脉。

其中，东部干线呈南北走向，北接南大干线（莲花山），预计贯穿番禺石楼、亚运城以及南沙庆盛、黄阁，并与虎门大桥、虎门二桥、南沙至东莞通道、莲花山过江通道接驳。

届时，黄阁与广州主城区及周边城市的通勤时间将进一步缩短，有助于充分发挥物流枢纽等优势。

广州1号公路东部干线段规划示意图

生活配套方面，这是黄阁板块的短板。不过，近年来有在逐步完善，比如教育方面。

华南师范大学第二附属中学，就位于黄阁镇岛北侧，预计今年9月份投入使用。届时将开设初、高中共计72个班、可容纳学生3600名。

目前，华师第二附属中学借华师附小（星河山海湾附近）场地办学，等新校区建好之后将搬回来。

此外，2017年9月南沙一口气拟引进5间学校，其中一所就在黄阁镇蕉门村内，规划建设54个教学班（小学36个班，初中18个班）。

至于商业配套，目前主要靠各个项目自身配套，或者周边的金洲商圈，这也是当前黄阁楼盘以大型社区为主的原因之一。

南沙黄阁镇楼盘分布图

整个黄阁镇楼盘不多，当前在售的项目主要是南沙保利城、万科白鹭郡、保利半岛，而方圆南沙水恋尚未开盘。

南沙保利城是个超大型社区，建筑体量高达100万平，是保利进军南沙的排名前列项目。小区配有17万平大型开放式体育公园，包括4座篮球场、2座足球场、2座网球场以及5公里慢跑绿道等运动设施；以及30个小学和2个幼儿园。

简而言之，保利南沙城配套较全。目前主要在售三四期产品，户型为66-76平两房、83-115平三房，128-135平四房单位，均价20000元/平，带装修，预计2020年2月交楼。这样的价位，放在整个南沙来说，都是有优势的。

万科白鹭郡，产品以别墅和高层复式为主，目前在售15栋单位，户型为65平三房，75-78平三房以及95平四房，层高5.6米，单价28000-32000元/平，是南沙为数不多的单价破3万的楼盘之一。

保利半岛，位于黄阁镇蕉门岛那边，规划建造18栋住宅，3栋人才公寓和2栋商业楼，配有12班制的幼儿园。今年刚入市，目前主推138-154㎡创新性叠墅，总价600万/套起，预计推出97-117平复式产品，新品价格待定。

其中，A3云麓墅户型，154㎡使用面积有315㎡，即实用率高达204%！业主可以享受从负一层至一楼、五楼、六楼和七楼多重空间。

方圆南沙水恋，是当前黄阁最靠近地铁口的项目，地铁4号线黄阁汽车城地铁站A出口出来即可看到该项目。

方圆南沙水恋是集住宅、商业主题MALL和奥克伍德国际品牌于一体的综合体，总建筑面积约21万平。目前，项目销售中心已对外开放，首期将推出95-135㎡N+1户型，吹风价2-2.7万/平。

二手房方面，黄阁片区二手房尚未成熟，基本是次新二手房。目前，万科南方公元个别单位尚未拿到房产证，在2017年3月新政后拿到房产证的单位，也要等两年后才能交易，所以当前放出的二手房源相当少。

据中介介绍，万科南方公元目前有一套单位放出，证未满两年，98平三房，带家私家电，在一楼，南向带花园，报价238万，即单价2.43万/平。

从楼市方面来看，黄阁是近年来南沙新崛起的板块，并在近两三年内房源会集中爆发。

值得注意的是，南沙保利城所在地块是保利地产2013年9月斩获，当时楼面价仅5225元/平。而且此后两三年内，黄阁均没有宅地出让，直到2016年11月。

2016年11月，黄阁出让了3宗地块，单价均在1万以后，是当时南沙单价较高的三宗地块。这个记录，直到今年1月份才被打破。

预计6月28日出让的黄阁镇麒麟新村北侧2018NJY-6地块，占地56921㎡，起拍价为10.2亿，折合楼面价8981元/平，这是历年来黄阁较高的起拍楼面价。

届时，该地块将采取“限地价+竞配建人才公寓+自持+摇号”的方式出让，较高限价为14.8亿。

这一次，黄阁地块最终成交楼面价有望再创新高吗？