广州楼市:无论房价上涨还是下跌,这类房子都不适合投资

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好，我在广州越秀东堤湾有一套两房，手上有资金400，可承受月供5w，目前考虑两个方案，一是置换一套稍大面积的，但周围楼龄较久，东山雅筑感觉较为满意，但担心日后上涨乏力，且非普通住宅流转性差；二是考虑另外购置一套800以下，但想不清楚越秀或天河两者哪个更优。想请教广叔，以上两个方案您更推荐哪个，请您推荐楼盘，谢谢

回答：你好。东堤湾，杨箕站，铁一学位，有一定楼龄，不自住可置换。东山雅筑，可以考虑的，但这种大面积带跃层的户型，未来可能不会特别受欢迎。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：您好广叔，已看中新世界一套价值1200房子，如果卖掉盈彩美居房子和手上存款可筹到7成首付，但现在担心贷不到3成贷款大概350万，因为另一套还有300万贷款未还，年收入流水也只有60万，想请教您有什么建议？

回答：你好。天河新世界可以买。如果结清贷款名下无房，是可以4成的。

提问：您好！我的预算320很难在科学城买到楼层好朝向较新的三房了（如金梦和中海誉城），业主心态都不稳定。1、买低楼层的南向三房和朝向北的三房、两房又担心5年以后出手较难。请指教。2.刚刚去看了南岗附近的新楼盘富力新城，价格2万9到3万1您觉得这楼盘怎样？值得投资吗？

回答：你好。1、买房主要是买地段。资金有限只能做一些取舍。只能说算是这个资金买的较的产品了。

2、富力新城不建议买，虽然价格是便宜，但隔壁就是新塘了，一脚油门就过去，而且新塘TOD的配套更成熟，又不限购，还便宜，性价比高，购买力容易被虹吸过去。

南岗一带很尴尬，两头不靠，临港经济区不靠，新塘TOD不靠，有点尴尬，最要命的是地铁也没有，周边没有什么产业支持。

提问：你好广叔，16年买入中山三套房，其中二套二手在南朗镇的盈彩一套和龙宝豪庭一套，另一套民众镇新房金域明珠还没下房产证，目前是继续持有到深中大桥开通再卖好？还是现在就卖掉再买别的地方？期望指点

回答：你好，当下的中国楼市并不是普涨，而是分化上扬的，这是因为需求不够，购买力不足。在购买力有限的情况下，只有真实需求的地方才有交易，才能支持房价上行。 中山产业过于单一，外来人口不足，深中通道虽然确实在建，但是能够带来多少深圳外溢购买力，也是个未知数。 深圳限购以后，市场上还有大量的游资，全国一眼望去，能够与北上深并列的，承接向上投资资金的，唯有广杭了，而广州，你有近场优势，学历够的话，可以考虑置换广州。

提问：你好广叔，市中心的买不起，远郊盘又偏，怎么选？怎么样用最少的钱挑到最合适的房子，把有限的预算发挥较大？

回答：你好，年轻人一般会面临预算问题，买房不得不量力而行，不同等级的城市有不同的标准：一线城市：近郊地铁盘，上班通勤时间45分以内，一般不要距离CBD15公里以上。二线城市：四环以内，有地铁在建或者规划中；有核心产业支撑的新区。三四线城市：自住实在要买，要尽可能选择市政府附近，或者濒临城市主干道的房子。

珍惜首贷资格，尽量选择大户型，不要为了眼前的轻松，而造成未来长久的痛惜。选房即选筹，要目光长远，排名前列套房通常是我们未来换房的跳板，选好了增值潜力股，在未来二次改善时，才能有更充足的资金和更大的选择面。大部分买房不是一个非黑即白的极端选择，大城市和小城市，远和近、大和小、贷款方式贷款年限等等，你都可以去找一个较佳平衡点。没有一套房子是特别优质的，却可以是特别契合的

提问：广叔您好，我有三张房票，分别为7成，5成，3成首付，但3成那张怕是要年底或者明年初才能拿到手。现有现金420万左右。月供能力2万至2万5，算上租金收益月供可去到3万以上。纯投资，长期短期持有都接受。考虑到房价在升，是近期5成，7成各入一套？还是今年5成入一套，明年再用3成房票呢？

回答：你好，我是觉得，首付和房票都有了的话，就可以入了，等涨了再看看具体的涨幅是否需要截断，甚至都不需要截断，直接全款买就可以了，现在这个行情很适合全款买，至于是否要把7成、5成的票用上，看具体的资金预算

提问：您好广叔，我在天河上班，买房总价预算在200ｗ以内，家里小孩今年3岁了，考虑较好是三房带学位的房子，想问老师在天河区有符合我要求的房子吗？如果没有的话广叔有没有推荐或者建议？

回答：你好，预算在200w以内对于工作区域周围的房价是不够的，可以考虑通勤方便的中新区域较为合适。板块内恒大山水城和景新国际两个项目适合预算。恒大山水城项目位置较为偏，附近也没有地铁站，对于上班通勤的购房者有些不方便，有点是小区内有幼儿园，对口小学位置也不远。 景新国际项目距离地铁站的距离就稍微近一些，周围也有些小型的商业配套，但是项目没有对口的学校，孩子上学不方便。 综合来看，预算不高的选择也就相应不多，为了孩子上学，只有牺牲一点自己的时间，选择恒大山水城项目。 不过新盘恒大紫荆府项目是一个近地铁项目，也有规划的学位，只不过为普通小学，如果购房者短时间内没有办法置换，还是建议选择通勤与学位兼顾的项目。

提问：你好广叔，在深圳纯投资400w的房子哪个地区比较合适呢，龙岗的大运或是宝安的机场在靠后一些地区？

回答：400万投资买大运或者宝中西乡碧海的小面积都是可以的，但是需要精细化选筹，尤其是大运，这个片区看似简单实际复杂，一不留神就会入坑。 还有一个方案是买小户型学区房。

提问：你好广叔，我的生活半径在深圳东半部分，要带学区，首套房，首付三成预算在230万左右，要四房两卫，想要兼顾居住和投资，应该怎么买，谢谢！

回答：你好，我每天接触的投资客自住客，有大量600-800万的中端客户，他们共同目的是买一套小三房，有升值潜力，品质略好，学位中上。 听起来要求不算高，但我会直接告诉他们：买不到，哪怕预算达到1000万，也要在品质、升值和学位上做出取舍。 深圳其实并不贵，只是每个买房人都太贪心，既要又要，既要住的舒服又要有升值潜力，甚至还要附加学位，这几个需求合并同类项，价格必然上天。 首付230，总价控制在650左右，东部好学校太稀缺。 好学校都集中在关内，学区稍微好点的可以在南山，罗湖和福田，但是买不到4房。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

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