猎德、冼村之后,谁在搅动天河的旧改市场?

广州楼市深度报道 2020-11-05 14:15:29
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

猎德、冼村之后,谁在搅动天河的旧改市场?

134.76公顷!206亿元!天河区第一个公开招商的旧村改造项目花落富力&合景泰富联合体。

前段时间,经过吉山村组织招商主体成员代表进行公开表决,富力&合景泰富联合体正式成为吉山村旧村改造项目合作企业。

(图片来源:网络)

01

2019年,被称为广州的“旧改元年”。而今年,则是广州的“旧改破局之年”。

这一年,在监管趋严和城市亟待升级的压力下,广州各区旧改动作更为频繁。

据搜狐焦点不完全统计,今年年内(截止至10月28日),广州约43个旧村改造项目已成功招商,覆盖增城、天河、荔湾、海珠、番禺、黄埔、南沙、花都8区。

多种因素下的广州旧改,充满了传奇色彩。

在天河,大家或多或少都知道关于猎德、潭村、冼村等旧村改造项目的“造富神话”。

进入下半年以来,伴随着广州启动新一轮城市更新工作、吉山村旧改项目招商成功、程界东村&程界西村&员村村启动基础数据摸查等,天河旧改再一次成为众人关注的焦点。

根据《广州市关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》(下简称“《实施意见》”)、《广州市深化城市更新工作推进高质量发展工作方案》(下简称“《工作方案》”),广州将在近3年对83条城中村实施改造,近5年对175条城中村完成改造,近10年对389条城中村启动城市更新改造工作。

具体到天河,据《工作方案》内容显示,涉及的旧改项目约30个,其中13个列入三年计划,3个列入五年方案,14个列入十年规划。

(内容整理自《工作方案》)

除冼村;潭村;新塘、新合公司;棠下新墟等旧改项目继续推进安置区建设外,柯木塱;小天河村;凌塘村;员村;程界西村;程界东村;吉山村;车陂十二社等旧改项目已列入三年计划;棠下第一至九社;大观村;前进村等旧改项目则列入五年方案;珠村、长湴村、石牌村等则列入十年规划中,仍需慢慢等待。

从区域上来看,天河旧改项目目前主要围绕天河智谷、金融城、广州第二CBD等展开。而众所周知,这些片区也正是天河区域发展中的重点。

另从房企上来看,据搜狐焦点网络综合整理,保利的动作相当迅猛,涉足冼村、柯木塱村、渔沙坦村等5个旧村改造项目,其次为珠光、时代、升龙等房企亦(正在/筹划)天河旧改市场布局。

02

首先来看看列入三年计划的13个旧改项目。

在CBD核心地带,作为CBD里最后一个城中村——冼村,自2010年启动改造以来,至今尚未完成。该项目由保利操刀,按照最早的规划,将建设4200多套住宅和1000多套公寓,足够村民回迁。目前冼村部分安置房已回迁入住,接下来将继续推动其安置区的动工建设。

潭村东接花城大道,西邻马会家居,南则与珠江隔水相望,北临骏逸苑。早在2012年,潭村便获市三旧办批复,同年12月20日全面交屋。次年6月,启动首轮选房摇珠工作。目前已基本完成全部建设。

(潭村旧改项目效果图)

小天河村南临黄埔大道,北接天河路,东邻体育西路,西邻广州大道,社区面积并不大,约22.97公顷。

在2017年年初发布的广州市城市更新项目和资金计划中,小天河村榜上有名。

但同年6月,天河村提出延后旧村改造申请,片区城市更新策划的工作也相应推迟。

如今,该旧改项目再一次出现在三年计划中,是否意味着接下来会加速推进呢?

从珠江新城向东延伸,便是当下发展正热的广州国际金融城。

据今年8月消息,为加快广州国际金融城规划建设的步伐,为片区规划优化提供数据支撑,员村街启动金融城西区城中村基础数据摸查工作。

(来源:广州市天河区融媒体中心)

据了解,此次金融城西区城中村基础数据摸查工作是为员村即将进行的旧城改造做准备,摸查范围是程界东村、程界西村、员村村三个自然村内的小产权房、宅基地及村集体物业房屋。

从2019年开始,随着红专厂开拆、关闭,玻璃厂、南方面粉厂、鹅公村等地块建筑物陆续拆除、收归国有土地储备,加上此次旧城改造前的数据摸查工作,都预示着员村的升级改造建设正在提速。

至于程界西村,早在2017年,该村对石东第二、三、四股份合作经济社进行自主改造意愿表决,88.7%的村民投下赞成票。同时,程界西村还被纳入广州市2018年城市更新年度计划。2018年10月,程界西村旧改工作组在村内各地张贴旧改海报,在各宗祠设置了旧改咨询点,同时开启村内入户测量的工作。有消息称,时代已介入程界西村旧改。

程界东村目前也正处于基础数据自查复测阶段,珠江投资已进场许久。

推进棠下股份合作经济联社(位于金融城北区)也是天河旧改中的重中之中。在三年计划中,棠下新墟在列,其为棠下村下属的自然村之一,位于金融城起步区的建设范围。2013年8月31日,棠下新墟最后一栋村民房屋顺利拆卸,标志着由天河区承担的广州国际金融城起步区集体土地和房屋改造前期签约和房屋拆除工作圆满完成。2018年6月,棠下新墟村首期摇珠分回迁房。目前,正在全面推进复建安置房建设工作。

另在金融城东区,大量地块为车陂村和前进村的复建安置地块。其中,车陂村的复建安置地块位于临江大道以北、花城大道以南,环城高速西侧,也是车陂十二社原来的集体物业地段,规划住宅复建规模10.45万平方米,集体物业复建规模20.77万平方米,满足复建安置需求。

(金融城起步区棠下新墟村民住宅复建安置房区位)

至于天河智谷片区,新塘、新合公司改造项目自2009年启动,2015年保利地产作为合作企业进驻,规划总建筑面积近230万平方米,有住宅、商业、酒店、办公楼等多种业态,改造涉及村民2100多户。项目分为9个地块,建有50栋共约6500套回迁房,目前所有回迁房已完成主体结构封顶。

(新塘、新合公司改造项目回迁房  图片来源:网络)

柯木塱村紧邻天河智慧城,村子依山而建,周边有火炉山森林公园、华南植物园等,空气清新,自然条件优渥。从2011年开始,柯木塱村已传出要改造的消息。但直到2019年才有了较为实质性的动作。2019年4月中,全村满18岁的村民有超过96.8%同意启动旧改工作。2019年7月,保利正式成为柯木塱村旧村改造项目合作企业,改造进程实现质的飞跃!

同样为保利拿下的还有渔沙坦村。渔沙坦村位于天河智慧城北区,附近有六号线地铁龙洞和柯木塱站,地理位置优越。2019年6月,渔沙坦村旧改意向表决,全村旧改同意率高达99.21%。2019年9月,保利以绝对的票数优势,打败富力、合景,成为渔沙坦村城中村改造项目与合作意向企业。不过,按照广州城市更新政策以及“四议两公开”原则,柯木塱村、渔沙坦村要想确定最后的合作企业,还需在广州公共资源交易中心进行公开招商。

(渔沙坦村区位图  图片来源:网络)

而富力、合景泰富联合体斩获吉山村旧改项目,投资金额约206亿元,是猎德四倍,改造面积219.45万平方米。对于整个天河智谷片区,乃至天河的发展,意义重大。

(图片来源:网络)

另还有凌塘村,现已完成改造意愿表决,凯利已介入。

03

五年方案中,仅3个旧改项目在列,分别为大观村、前进村以及棠下股份合作经济联社第一至九社。

今年4月17日,广州公共资源交易中心挂出了“天河区大观村改造规划项目招标公告”,此次是针对大观村旧改的片区策划方案、控规调整、更新实施方案,交通、环境等进行招标。

但发出后4日,一则“广州市天河区大观村改造规划项目招标暂停公告”又发出,表示因项目需调整,因此暂停该项目的招标程序。这一波操作,也是令人不解。

广州国际金融城核心区正在建设当中,未来将进一步向北、向东拓展,并带动区域内的车陂村、棠下村、前进村等旧村更新改造。在金融城东区,大量地块为车陂村和前进村的复建安置地块。

(图片来源:南方都市报)

棠下股份合作经济联社位于天河区中部,分属天河棠下街道,共有15个股份合作经济社。其中第十、十一社(即棠下新墟)旧改工作正有条不紊推进中,已列入三年计划。而第一至九社(位于金融城北区范围内部分)目前尚未启动全面改造前期工作,正列入五年方案中。

(金融城北区规划图(涉及棠下旧改) 图片来源:网络)

04

十年路漫漫。相较于前面列入三年计划、五年规划的旧改项目,接下来这些项目能否顺利推进,仍需不少时日,甚至还是个未知数。

在十年规划中,渔沙坦村、岑村、长湴村、珠村等14个旧改项目在列。

渔沙坦村位于天河区东北部、天河智慧城北区,紧挨柯木塱村,村域面积约12平方公里,是著名的淘宝村。2019年8月19日,保利战胜富力、合景,当选渔沙坦村旧改合作意向企业。今年4月,一则《渔沙坦村旧村更新改造项目片区策划方案、实施改造方案、控规调整方案、传统村落保护方案编制招标公告》发出,意味着该村旧改再进一步。

龙洞村位于广州市天河区东北部 广汕公路、华南快速干线及京珠高速公路分别从南部 、东部穿过 。此前,利海曾接触过龙洞村旧改,但是自从2016年资金链出现问题,广东利海集团总部人去楼空,深处漩涡,已经无法推进龙洞村改造。

黄村地理位于优越,地铁4号线黄村站以及奥林匹克体育中心坐落于此。由于占地达40万平的高德汇奥体店就位于黄村,所以这让高德置地早年接触黄村改造,有近水楼台的优势。但近年来,该项目几乎无动静。

岑村,位于天河区东北部,分属长兴街道管理,由8个股份合作经济社组成,村域面积3.33平方公里。近日,广州市天河区长兴街道办事处《关于协助开展岑村基础数据调查核查工作的通知》发布,强调需要在11月底完成岑村基础数据调查工作。这也意味着岑村旧改有了进一步的实质性推进动作。

元岗村紧邻地铁6号线的长湴站、天河客运站,距离分别约400米、600米,也被誉为“天河后花园”。2020年8月31日,元岗第一、二、三、四、五股份合作经济社通过改造意愿表决,同意率达83.71%。这意味,元岗村旧改即将启动全面的旧改工作。对于合作企业,有消息称目前南驰、英广集团已介入元岗村的前期旧改工作。

位于天河客运站附近的银河村改造项目,目前已经进入政府主导的测量阶段。据悉,2019年,银河村全面改造股东意愿征询投票表决同意率超过90%,正式启动了城中村改造。而升龙或已布局银河村改造前期工作。

石牌村作为广州地价最贵的城中村,一直在城中村的改造项目中,被提起又被搁浅,就这样来来回回,如今天河石牌村依旧没有被拆除。

05

旧改并不是简单的推倒重建,以旧换新,作为一项巨大的民生工程,更重要的是盘活土地,全面提高村民的幸福指数,让村民的未来收益以及区域整体发展迈入一个新台阶。

随着土地资源越来越稀缺,旧改也正成为天河,甚至是广州未来发展的重要路径。借助于旧改,通过对存量用地改造,为城市导入优质产业、交通、医疗、教育资源,推动片区的高质量发展。

未来,天河将如何发力?一起期待吧!

(部分资料源自网络综合整理)

来自:血拼广州楼市

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。