中华广场改造在即 商圈繁荣能否再现?

中华广场位置较好的一层“名店城”，充斥着大量的格仔店。

二层，多个服装品牌在这里开起了服装特卖场。

四层，餐饮店与各类手机店混杂在一起，有很多空铺。

“东山区”广州市昔日的一个市辖区，已于2005年5月并入越秀区。这里名校林立，附近亦有大量的党政军首脑机关和知名医院。在广州，昔有“有钱有势住东山”之说。如今，这里依然是房价高企。安居客的数据显示，东山一品的均价已达到100000元/m2，东山海德公馆周边房价70000元/m2，东山月府807万元/套起。位于东风东的翰林尚品，均价75000元/m2，东风广场价格达到70000元/m2……

从住宅市场来看，老东山区的表现也就仅逊于珠江新城和天河北。但从商业氛围上讲，不论是中华广场商圈(中山三路商圈)，还是农林下路商圈，都与不远的天河路商圈相差较大。原因是什么，未来能否改变？南都记者对此展开了一系列调研。

未能及时调整经营方向，商圈发展相对没落

中华广场是继天河城之后，广州第二家大型购物中心。它位于中山三路与较场西路交界处，地下负一层连接地铁一号线烈士陵园站A出口。2000年，中华广场开业，一时成为城中打卡胜地。联同地铁出口物业——海印集团的流行前线、深圳先进地产的地王广场、陵园西手机一条街、中华广场西侧小商品市场(老鼠街)，共同形成了中华广场商圈(中山三路商圈)。

流行前线是广州市内排名前列与地铁直接连通的大型商场，1999年开业。早年这里汇集国内外名牌商铺，港台、日韩的多家偶像专门店流行时尚产品多不胜数。地王广场2003年开业，堪称“广州潮人主场”，那时候，所有较新潮的东西，无论衣服、首饰、电子产品，在地王都可以找到。而当电商发展起来后，流行前线和地王广场反而是受冲击较大的地方。南都记者近日走访发现，昔日人头攒动、熙熙攘攘的景象早已不再。

陵园西手机业起步于2008年，短短400米的路上，聚集着数千家手机档。生意较好的时候一个档口一天就能卖出两三百台手机。如今，手机品牌要么在电商开旗舰店，要么在大型购物中心里开体验店，街边店已经成为了历史。

世邦魏理仕广州顾问及交易服务|商业部董事周峥华接受南都记者采访时表示，这一商圈的相对没落，一方面是由于受到电商冲击和其他商圈分流，但更重要的问题源于商圈内部——在商业市场环境变化中，未能及时调整经营方向。例如陵园西路手机一条街，手机市场份额逐渐集中到主流厂商之后，销售渠道转型为注重形象的品牌店，专业店铺聚集的模式自然式微。流行前线潮流街区，则是由于新生代青少年消费模式转变，商业定位和业态组合未能及时调整，潮流目的地的形象日渐模糊。

高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥表示，这一商圈依托的优势正在逐步消失或变得不再具有明显优势。“如原来稀缺的较场东省足球场，少有的流行前线地下商场，与天河城并列的中华广场，都变得不再那么独特了。”而天河路商圈，从太古汇、天环广场等大型购物中心，到时尚天河，天河又一城地下，商业更新、环境更好、业态更时尚。

2.8亿元！商圈核心——中华广场迎来改造升级

8月30日傍晚，海印集团股份有限公司发布《<中华广场合作经营合同书>解除协议》公告。随后，将经营权统一的另一大业主广州新星投资发展有限公司宣布，将投入2.8亿元对商场进行升级改造。这一沉寂好久的商圈，终于有了悸动。

中华广场是中山三路商圈的核心角色。作为购物中心，本应该通过合理的品牌组合、业态搭配，形成叠加效果。然而南都记者近日走访发现，由于商场此前除部分小业主外还有两大经营方，经营权长期分散，导致招商上有租无类。

作为购物中心位置较好的一层，打造“名店城”。但实际上那里却充斥大量的格仔店，包括零食店、小品牌服装店、玩具店，甚至多家假发店，少有的主力店是“奥买家”。二层，除了广州排名前列家H&M人气不错外，一些大的品牌店已经撤走，多个服装品牌在这里开起了服装特卖场。还有很多空铺，闸门紧锁。四层餐饮店与各类手机店混杂在一起，和二层一样也有很多空铺。而餐饮业态也比较混乱，不同口味的餐饮店无序竞争。

但也有楼层是另一番景象。在负一层，知名品牌店铺林立：DAZZLE、优衣库、UR、TOMMY HILFIGER……时尚气息扑面而来。此前，屈臣氏与巴黎欧莱雅和美宝莲纽约合作设计的中国排名前列Colorlab全新彩妆概念店就选在了中华广场店。

根据公告可知，中华广场一层、三层、四层、六层部分场地、二层、八层、九层全部场地此前的经营权自2009年租给了海印股份。如今，距离租金到期仅剩三四年时间，任谁都无法再投钱对此进行改造。只有另一方业主新星投资因长期持有自有物业，对经营重视度较高，如对商场负一层东通道部分商铺面积重新规划，拓宽通道，对五楼中华百货经营业种调整、对七楼美食城公共餐区进行缩减，重新提档空间装修等。

找准商圈定位，多家机构看好改造前景

中华广场近3亿元的大型升级改造就要拉开序幕，未来它能否带领商圈重现繁荣？

世邦魏理仕广州顾问及交易服务|商业部董事周峥华表示，有恒产者有恒心，在产权不确定的情况下，经营方确实难以从长远利益出发及时调整方向，特别是需要投资改造且损失短期收入的大规模调整。而此次由中华广场原有的大业主之一介入改造，将成为商圈升级非常好的契机。中华广场大部分的商业面积将由大业主统一管理，业主更有动力从长远发展的角度进行硬件的提升，并从整体经营的角度来筛选商家。而且，中华广场商圈区位优势突出，位于广州中心区的核心位置，周边人口密度大，消费力强劲；交通优势明显，临近主干道中山路，公共交通发达。“商圈的经营现状，并未体现出其应有的水平，或者说还有很大的发展潜力。我们相信拥有良好先天条件的中华广场商圈，只要有业主持之以恒地用心经营，假以时日，定能重现昔日繁荣。”

高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥认为，该商圈人口没减少交通没变差，文化底蕴还在，区域优势依然，只要找到适合的主题及准确的业态组合，激发项目的活力，中华广场有机会重新崛起。

排名前列太平戴维斯广州商铺部董事张宸豪表示，中华广场商圈的物业多是建成时间相对久远，在硬件上都缺乏对新兴业态的支持。因此，对硬件的改造是该商圈的核心问题，但是这必须基于另一深层次问题——对未来商圈的整体定位基调。“中华广场商圈未来十年、甚至二十年应该怎么样走，吸引什么样的客群？跟其它几个商圈的本质区别在什么地方？其定位的基调必须制定清楚。这样一来，每个独立的物业可以结合自身的实际情况，制定不同的策略，发挥自己的优势，才能真正将中华广场商圈做大与做强。”

案例

成功改造，客流增一倍

粤海仰忠汇是北京路核心商圈中体量较大的购物中心。此前，负一层整体业态以零售为主，多是小品牌和中岛式柜台商业，比较单一。从去年年底开始，商场对这一层拉开了大换血式的升级改造。目前，众多年轻化零售品牌入驻，给商场增添了更多的潮流标签。如引进了香港美健产品零售业的优质——万宁和美国排名前列大服装零售品牌——GAP；全新引入的三只松鼠线下投食店备受年轻人欢迎；此外，还有多家创意精品生活馆，包括NOME、木卡木卡、九木杂物社等。据商场方面介绍，目前该层日均客流从5000多已经涨到近1万。为更大满足年轻玩乐、社交潮流需求，商场近期还举办了“潮无止境，i-club时尚再造”的主题活动，吸引了大批年轻人。

来源：南方都市报