灵山岛尖首宗宅地将出让!周边房价可是3万

1月土拍，好戏即将上演。

2018年1月，南沙将有有2宗用地出让。其中一宗便是位于自贸区明珠湾起步区灵山岛尖2017NJY-12地块。目前该地块周边情况如何，看看中原地产360°踩地分析。

起拍价26.4亿

楼面价9074元/㎡

先来看下地块基本信息。

本次出让的2017NJY-12地块，位于南沙自贸区明珠湾起步区的灵山岛尖，紧靠庙南路。

地块采用“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的出让方式，较高限制地价为36.98亿元（较高限价楼面价12703元/㎡）。若达较高限价后，转为竞配建人才公寓，较高配建面积为7.65万㎡。

地块杂草丛生

周边路网发达

目前，该地块尚未平整和围蔽处理，地面上仍然以草地、杂物为主。地势相对平坦，起伏不大，预计未来土方成本相对较少。

地块南侧为灵山岛尖安置房项目，目前尚未入住，未来能够实现小区配套共享；西侧为京珠高速与广澳高速；而东侧为岛内主要交通干道庙南路。

从灵山岛尖内部情况来看，目前基础设施暂尚未完善。灵山岛尖综合开发区主要建设方中交建集团正在紧张施工，加快完善岛内基础设施建设，以及地块的基础整理工作。

好消息是，项目地块对外交通网络相对完善。山岛尖通过凤凰一桥、坦尾桥与蕉门河中心区、金洲商圈相连接。

此外，地块紧靠广澳高速与京珠高速，可接驳莞佛高速与南沙港快线，未来自驾车出行十分便捷。

需要指出的是，地块项目与地铁18号线横沥站距离适中，未来可以考虑引入小区地铁接驳巴士，以缩短与中心区的通勤时间，吸引置业者。

一手售价2.8-3万/㎡

二手在2-2.5万/㎡

目前地块周边住宅项目主要集中在蕉门河与金洲片区。其中，优质二手住宅项目价格在2-2.5万元/㎡左右。

而在售的一手楼盘主要为越秀滨海御城，目前带装修复式单位售价在2.8-3万元/㎡。

由于地块位于规划打造灵山岛尖岭南水乡社区，未来可开发以中高端首置、改善换房需求为主的产品。

未来能够依托明珠湾规划发展的优势，吸聚更多实力企业的进驻，承接片区企业内的高素质人才的住房需求。

此外，部分天河、海珠琶洲工作的企业员工，具有一定的经济实力，但由于中心价格过高以及缺乏选择空间，转求外围区域优质项目，同样是地块未来客户群体之一。

前景分析

片区前景较好

广州中原研究发展部认为，该地块所在的片区为重点规划区域，未来前景大好。而地块的作为灵山岛尖首宗宅地，有望抢占住宅市场少有。

其一，重点规划区域，未来南沙的“珠江新城”

灵山岛尖位于南沙自贸区的“珠江新城”明珠湾区的起步区。

根据规划显示，灵山岛尖将打造成现代金融服务集聚区、总部商务办公区等高端商务功能区，同时依托现有环境资源，为南沙新区围绕明珠湾起步区打造具有岭南水乡特色的高端品质居住区。

其二，周边规划扎推布局，片区发展潜力大。

地块周边重点规划同样是密锣紧鼓进行中，南侧则为南沙枢纽区块，致力打造粤港澳生产性服务业发展基地，为粤港澳大湾区的规划落成提供保障。

而隔江相对的焦门河中心区配套相对成熟，主要发展商务服务产业，集聚中小企业总部，为开拓国际市场提供支撑。

地块西侧的大岗先进制造业基地的打造落成后，预计未来能够引导、聚集人口，盘活整体片区发展。由此可见地块以及周边地区规划利好众多，未来发展空间大。

其三，灵山岛尖首推宅地，有望抢占住宅市场少有。

从灵山岛尖历年土拍情况来看，本次出让的2017NJY-12地块为灵山岛尖首次公开出让的居住地块。而之前广东交通、越秀以及中金国际贸易竞拍的均为商服用地。

作为片区内首宗居住用地，具备时间优势、定价优势、推货供应优势等各方面的优势，未来产品推出后有望抢占片区住宅市场的少有，承接明珠湾片区入驻企业员工的居住需求。

地块商服前景分析

补充片区配套少有

根据出让文件显示，灵山岛尖2017NJY-12地块将规划建设不少于3.39万㎡面积的商服项目。

项目体量皆低于近期灵山岛尖出让的三宗商服地块，主要为了弥补目前片区配套的少有与满足项目居住的日常需求。

目前明珠湾区乃至整个南沙区可售商业项目主要集中在蕉门、金州两大板块。其中在售商铺价格主要集中在3.2-4.5万/㎡左右，而在售的南沙金茂湾写字楼项目价格在2-2.1万/㎡。

地块SWOT分析

谁能抢饮头啖汤？

作为灵山岛尖首宗出让的居住地块，目前备受各方的关注，均有意抢饮“头啖汤”。

但假如土拍出现多家房企“抢食”，进入竞配建、竞自持环节导致实际拿地成本进一步提高，未来项目售价可能高于周边金洲、焦门河片区一手项目，难以形成价格优势。