广州楼市:这种房子被低估,未来潜力无限

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：广叔， 你好，我是新人，排名前列次发问。我在海珠市二宫附近有个楼梯房益丰花园，夫妻二人，一个老人家与我们同住，目前小区正在做楼梯加电梯的商讨，目前只加装A1A2栋，B栋有住户反对故进程较慢。去年疫情4月后看了龙光天耀，金域中央，岭南天地怡廷，潮安金茂悦，知识城万科幸福誉（现已售完）都是99多平的。计划赶不上变化。今年去三山新城看了中海文锦国际，保利华侨城云禧，中交林岳东的楼盘。南沙灵山岛美的天珀小积卖完，万顷沙中建海悦离18号线2公里，而1，2栋是平层卖完。目前可以半自住半投资。我在天河上班，先生在海珠上班。益丰可卖可不卖。如何选择好呢？

回答：你好。益丰花园，地铁近，生活方便，还可以再持有一下，等补涨到位。龙光天曜、岭南天地怡廷都可以考虑的。中海文锦国际、保利华侨城云禧周围配套话就都不是很好；中交泷湾云城可以考虑；

提问：广叔，请问保利南沙天汇、万顷沙恒大及铁建悦海国际这三个盘升值空间可以吗，相比之下哪个更加值得购买呢

回答：这些盘都需要持有较长时间，都还没什么配套，重点考虑中铁悦海国际

提问：广叔好，新人首问。广州户口，首房非首贷，首付4成，总价预算700万。自住兼投资，三房，为小孩准备学位，小孩今年9月份上幼儿园，准备持有3年或9月。目前重点关注：1.跑马地花园小高层，99年北向三房，103-113平，总价680-710万；2.骏景花园，2000年北向三房，104-110平，总价700-730；3.广钢新城的次新房或新房，南向三房或四房，110-130平，总价680-760。请问以上三个盘是否建议，如果建议请帮忙排序，或者有更好的推荐。请帮忙分析一下，多谢！

回答：你好。跑马地花园，随着未来马场旧改我认为有一定的利好。可以考虑。骏景花园也可考虑。这个总价没必要跑去广钢买了，广钢在产业商业上还是有所欠缺的。就按这个顺序选吧！还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，您好，我是新用户，我是刚需首套，准备一年左右结婚，还没孩子（学位不急，以后应该会置换），只能选择总价310W内的，自住兼升值，考虑新房或2012年后的二手，工作在珠江新城附近， 有车，平时喜欢地铁出行。有如下选择1，广州金沙洲 2，番禺祈福 3， 市桥璞悦台（只有3栋楼小盘） 4，智联汽车小镇 5，大华紫悦府 或有什么更好的介绍吗，谢谢。

回答：你好。

1、金沙洲靠近佛山，购买力容易被吸走，自身产业一般，睡城，不过由于市区涨的多了，金沙洲未来会有一点补涨。

2、番禺祈福可考虑

3、璞悦台一般，周围环境不怎么好

4、智联汽车小镇不建议，容易站岗

5、大华紫悦府自住还可，投资很一般

还可看下万博：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好，我去年9月买入了东莞星城翠珑湾4期137平顶层3.8m层高，单价2.9，现在想卖了入深圳西案官邸一套51.7平的小两居，单价11w9，请问这样划算吗？我看其他的房源都挂16.5w一平了。然后东莞星城翠珑湾的房子，要怎么做才能尽快脱手？

回答：你好，西岸官邸单价11万+可以考虑，较新成交价在12-14.5万左右。 东莞卖房技巧： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 较好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：你好广叔，想跟您问下，坐标深圳，龙岗那边的次新盘先进弥敦道那个小区怎么样，周边很多农民房，不知道未来潜力好不好，可以帮我分析下吗

回答：你好，周边确实很多农民房，出地铁就感觉来到一个小镇一样。没有过多高楼大厦，人气也不是很足。这里的农民房大部分建的很密，道路上也不怎么整洁，泥土灰尘多，周边也没有太多绿化。小区也只有三栋，商业中心三个方向都靠近马路，有点吵。如果你是刚需，在附近上班。可以考虑下先进弥敦道。如果是买来投资，不太建议选择这个盘，增值特点目前不是很明显。

提问：你好广叔，请教一下沙井拾悦城，开发商和物业都没什么名气，17年开的盘，115平，四房，其中一房能搭个小楼梯直达房顶，能搞个小花园啥的，600万左右，请问是否合适入手?

回答：你好，目前沙井四万多的价格，听起来不高，但已经有所透支，再往北两站去到松岗，次新都是三万多。沙井能不能和前海宝中打通，其实我是存疑的，因为中间有太大的跳跃带，加上沙井不可能推倒重来。你看中的这个房子，就算能有点搭建，单价已去到了五万多，在我看来有短期站岗的风险。

提问：你好广叔，来深9年，子弹150W，目前月供承受能力1W左右，娃两岁，从房产小白开始看布吉百合片区（百合学校），后面果断放弃。然后看西乡的桃源居片区（中澳学校），发现这些钱也买不了多大多好的房子。所以，又看到了罗湖的螺岭片区（螺岭外国语），想先上车这个片区30平左右的抢个学位然后租出去（比如金城华庭），然后自己再租个和租金差不多金额的大房子自住，这样算压力不会太大，留下来的资金再给自己充充电，给家人过点有品质的生活，因为还有四年时间娃才上学，等四年之后再来换或者增加一套。因目前在南山上班，也考虑到通勤问题，所以在纠结到底是选罗湖小面积学位房还是选择西乡桃源居片区小两房，您帮忙给点建议，谢谢

回答：你好，我不推荐只有学位没有居住环境的老房子，除非50平以下的排名前列梯队。 金城华庭还算是一个短期内价值不会大打折扣的盘。 桃源居劣势是学位一般，房子偏老，小区周边环境杂乱，离地铁口远。 优势是在宝安，西部热点外溢片区，配套成熟。 这2个盘优先金城华庭。

提问：您好广叔，投资+自住，看了一圈，听你的建议卖了佛山的房最终定了金港华庭朝南3房，600以内签的，目前小区3房已经没有600以内的了。感谢！听中介说楼下马上开始建城际西乡站，另外旁边的高尔夫球场在拆，后续的规划还没出，本着自住+投资的原则，打算5年后城际建好考虑置换，小孩26年上小学，条件允许的话再换个好的学位房。我想请教一下碧海片区的范围定义到底是怎么样？自贸区扩容你觉得碧海还有戏吗？谢谢！

回答：你好，，恭喜你换房成功！条件允许，注重教育到时再做置换。碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心，不论从片区品质、配套、交通都差宝中，但由于房价也便宜一些，所以对于有总价约束的小白领（稍微有钱一些的小白领）来说，碧海是宝安中心的替代品。之后前海的产业（特别是大铲湾）也会利好到碧海。

因此，碧海有潜力，可以跑赢大势，但不如宝安中心，也不如前海。还有大家关注的腾讯科技岛，目前看来要真正等到腾讯入驻还有至少7年时间，且入驻人员规模也是未知数；入驻之后，碧海片区的租金和单价必定会迎来大涨，但对于买房来说，前海和宝中依然更具竞争力。

提问：你好广叔，东华明珠园学位不错，为啥房价涨幅不大呢？为了学位有购买价值吗？

回答：你好，东华明珠园位于龙华老城，自住还是可以考虑的。龙华区第二实验中小学+幸福小学+新华中学，小学学位一般，中学还可以，投资房产最重要的是地段，除非是先进名校学位房。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。