哇,祈福新邨4.5万一平,和天河刚需盘一个价!

来源：广州地产派

上周六，“中国排名前列村”祈福新邨较新组团——祈福缤纷汇二期开盘。

各种折扣后均价达到4.5万元/㎡，和天河东部的一手刚需盘相当。

要知道两年前开盘时，楼盘较低价格还不到2万元/平方米。

当真是地铁一响，黄金万两吗?

祈福缤纷汇

地址：番禺市广路

发展商： 祈福集团

规模：占地面积约7500亩

交通：

到地铁站步行十分钟内

缤纷汇位置在祈福酒店旁，福华路和学院路之间。因为靠村口和祈福交通中心，在所有组团中出行是比较方便的。

目前从天河到楼盘主要有三种方式

开车的话，经新光快速或华南快速，35分钟左右可以到达；

公共交通，可以坐地铁三号线到汉溪长隆站，然后转乘地铁接驳公交10B，40分钟左右能到。

搭乘楼巴，在天河体育中心西门站点出发，需要45分钟左右。

当然这都是在非高峰期、不堵车的情况下，如果是在下班高峰期，无论是从学院路入口进村，还是从福华路入口进村，顺利的话也要十几二十分钟，人品不好的话堵个半小时也是有的。

目前，祈福交通较大的利好，莫过于地铁二十二号线在祈福新邨设了站点。

该条线路，连接白鹅潭和万顷沙，一站可到广州南站或番禺广场站。现在已经动工，预计2020年运营。

地铁祈福站确定了四个出口，距离缤纷汇比较近，步行十分钟内。

▲图片来源于祈福新邨微信公众号

配套：

下楼就能吃喝玩乐

祈福新邨开发了20多年，说它是番禺配套最齐全的大盘也不为过。

比如，刚需家庭最关心的教育配套。祈福除了原有从“苗苗班”到高中一条龙的私立学校外，最近两年，公办教育配套也有了质的飞跃。目前已经开学的公立小学有两所。另外，还有一所公立小学和幼儿园在建。

按照今年的招生政策，缤纷汇业主子女对口的公立学校是毓贤学校（九年一贯制）。办学规模为60个教学班，其中小学24个班，初中36个教学班。学校已于去年9月1日开学。

▲从样板房可望见配套学校。

商业配套方面，目前整个大祈福较新的是缤纷汇裙楼的缤纷世界，涵盖餐饮、超市、影院、各种小店等。

住在楼上，下楼就能吃喝玩乐。特色餐饮店有太二、陆小凤、探鱼、大龙燚等，星爸爸、喜茶也是有的。

稍微远一点的就是肉菜市场了。除了超市外，现在祈福买菜的地儿主要有三处，一是祈福名都的肉菜市场，一是钟福广场及对面村里的菜场。无论去哪，走路都在20分钟以上，需要搭内线邨巴过去。

户型：

小户型基本朝北

缤纷汇总共有25栋楼宇，较新推出的二期包括15座、16座、17座、18座、24座、25座，共计6栋楼宇。

这次推出的是16座（三梯十户）和17座（三梯九户）单位。

▲16座靠近福华路，靠路边的单位可能会有噪声影响。

▲17栋楼下有一个儿童游乐场。

户型面积28-168㎡，包括28㎡单间、55-77㎡两房、89㎡三房及168㎡四房等。朝南的都是大户型，小户型基本在北面。

因为和一期户型差不多，所以二期没有做新的样板间，用的是一期的样板间，户型基本都算方正实用。

28㎡单间

最小面积单位，较大亮点是带一个阳台，可以晾晒衣物。

样板房

55㎡两房

房间较小，有一个房间窗外是厨房外带的工作阳台，工作阳台面积还算大。

样板房

125㎡三房

套房设计，厅大房大，两个房间朝南，采光较好。

样板房

目前缤纷汇一期十几栋楼都已售罄并收楼。二期也是现楼，如果做按揭的话，银行放款（预计四个月）后就可以收楼。如果是一次性付款，会快一些。

价格：

均价4.5万元/㎡

开售当天，尽管折后均价达4.5万元/㎡，现场人气也很旺。

以最小28平方米单位计算，总价也要120万元左右。要知道，楼盘在2016年6月首次开盘时，打出的广告是79万元/套起，当时最小的单位是41平方米。

而如果购买较大的168㎡四房，均价去到4.6万-4.7万元，总价要770多万。

据了解，目前楼盘的备案价是3万元/㎡左右，这意味着有1.5万元/㎡左右的价格要写入第二份合同。

以28㎡单间为例

单合同

均价：4.5万元/㎡

总楼价：约120万元

三成首付：36万元

30年月供：约4712元（利率上浮10%）

双合同

备案合同三成首付款：3*28*0.3=约25万元

装修设计费：约53万元

实际首付：78万元

30年月供：约2356元（利率上浮10%）

如果是买来投资，在首套房贷款已经还清的情况下，买最小的28㎡单位，首付更要给到差不多95万元，只能贷款25万元。

楼盘三种付款方式了解一下

按揭贷款（折扣优惠9.2折x8.7折）

一次性付款（折扣优惠9.2折X8.2折），7天内付30%楼款，1个月内支付剩下70%楼款。

分期付款，首付三成，其余七成楼款分三年36期还清，但楼价会贵10%。

注意

目前华南板块在售一手楼盘不多，大盘几乎就剩下缤纷汇了。

但如果可以接受二手楼的话，选择就比较多了。比如附近的招商金山谷、富豪山庄，目前二手价3.3万-3.5万元/㎡。

祈福新邨本身也是番禺二手房成交的大户，位置靠近缤纷汇的旧区，二手楼价不到3万元/㎡，中区楼价3万元/㎡左右，半山区3.3万-3.5万元/㎡。

优点是环境好，密度低，以三层或六层高的洋房为主，也有部分高层洋房，但离商业配套远和交通中心远。

需要指出的是，目前，缤纷汇、活力花园和祈福名都三个比较新的组团，实行的都是独立管理。

和旧组团有什么区别？

较大区别就是前期的组团，每户有一辆车可以免费路面停车。这三个组团都是地下车库，没有免费停车，如缤纷汇每个月停车费500元。

风评

当初爱理不理，如今高攀不起

曾几何时，定位为刚需盘的祈福新邨还以“1万元入住”，吸引新广州人买楼置业。

现在，颇有点当初爱理不理，如今高攀不上的感觉。

和华南板块其他楼盘相比，多年来，祈福的房价一直是处于中等水平。在缤纷汇一期开卖之前，由于修建广明高速，祈福楼价停滞不前，错过了一轮楼价上涨的机会。

2016年广明高速通车后，缤纷汇一期开盘，“小户型、低总价”吸引了一波刚需，也是当年广州卖得较好的楼盘。

后来，缤纷汇一期卖上“3”字头，引得祈福其他组团二手房价水涨船高。

随着华南板块开发几近尾声，祈福自身待开发用地也所剩不多，楼盘也就放慢销售节奏，在地铁利好的加持下，新货价格飙升至4.5万元/㎡。

这个价格已经看齐广州市区的天河东部、荔湾老芳村等板块。

再看看，番禺的另一供应大户——亚运城。楼盘目前有地铁四号线海傍站。今年3月底推出组团天峯，开盘均价2.3万-3.2万元/㎡。亚运城也号称全配套大盘，买家可以对比一下。