广州楼市:未来房价将变成天文数字,投资客争先进场

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提问：广叔，你好！本人01年来广州，05年入骏景西苑80方望花园房一套，早已还清。种种原因没入手第二套。现在孩子上初中已敲定，手头有130W闲散资金多年。现在家庭事业稳步上升，接下来正常每年剩余资金余60W。如果未来三年公司项目爆发，可能会分到200-300W。但房价一直在涨，我今年想把房子的事情腾挪一下。现在纠结于方案

1。130W凑点去投资一套新房？科学城，黄埔似乎都买不起。

2.把骏景的卖了加上130W，总资金有700W现金。去买两套大壮一大一小组合？100方+80方。这样既改善了又投资，一变二。

3.把骏景的卖了加130W共700W。去ALL IN一套中冶逸景台的所谓豪宅？我老婆现在科学城当老师，我在深圳租房。中冶到她学校的时间和骏景到学校时间差不多。

我对换中冶的房这个方案3很动心，我在深圳这么多年看见豪宅稀缺，涨幅非常大。个人认为未来700万的刚需小房不缺，但豪宅缺。虽然中冶这个是伪豪宅。但又觉得骏景地段太好，长岭居太偏。请广叔指点该如何思考和执行什么方案！！

回答：你好。骏景西苑建议继续持有；你手上需要一套优质资产。

1、130，5成可考虑入一套科学城上车盘

2、不建议卖

3、中冶逸景台是刚需地段中的豪宅，现在配套不是很好，自住可以考虑，需要较长时间。

如果可以的话拿骏景西苑DY贷出资金用于经营公司和事业，再通过经营赚的钱加上手上资金买一套更好的房子，可以考虑科学城好一点的，大壮也行。

提问：新人首问（急）！广叔你好！现在广州新塘有2套房，有广州黄埔房票，计划卖掉1套新塘的房子，入手黄埔的房子。预算450，子弹220，核心需求7成是自住和学位（小孩2岁），3成投资，最近都在看老黄埔和科学城的房子，因为最近二手的涨的比较多，所以现在也关注一手的，有以下问题：

1.卖掉一套新塘房子，入手黄埔的房子，时机是否OK？

2. 如果比较东荟城和中央城？哪一个值得下手？

3. 如果是中央城，考虑6年后出手，是买3房还是4房合适？

4. 中央城说是学位湖南师范大学附属中学，含金量如何？如果比较玉泉小学呢？

因为明天中央城加推，想下定金，所以还请广叔帮忙给个建议，谢谢！

回答：你好。

1、黄埔涨了不少，新塘准备，我认为可以迟几个月。但黄埔也还有上涨的可能。所以看哪个损失要低一些，就是怕你卖了新塘的房子。而你卖房是需要周期的。容易踏空。

2、都差不多，比较倾向东荟城。中央城盘较大

3、3房

4、只是挂牌名校，生源不够纯粹。

你的自住和学位的话可以买。

提问：广叔您好，本人广州户口，目前住番禺祈福新村，已将现住房子卖掉；目前计划再买首付150万，总价350万以内，月供1万左右；提问：由于家人住习惯了祈福，是继续置换祈福的活力花园电梯房，还是去市区？市区这个价钱有什么推荐？要考虑小孩小学以及老婆通勤要靠地铁站，麻烦给建议，谢谢！

回答：你好。祈福新村有地铁利好，自住还可以的。通勤靠地铁，在哪上班？附近的万博可以考虑。如：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：广叔你好 随着东莞227新政出台 东莞未来的房价会是什么走势 听听你有什么看法和建议 南城万象府值不值得入手

回答：你好。影响不大。南城万象府不错的，值得考虑。

提问：广东南沙碧桂园天玺湾门面有投资价值嘛？谢谢

回答：不值得。商铺不建议买。

提问：新人首问 广叔您好，目前我们的情况是2019年在塘厦星河时代买了一套123平方的4房，同一小区买了个2房的公寓，家里两个小孩8岁和4岁，两位老人基本也是一直跟着在这边生活，本打算星河时代买来老人住一套公寓，另外一套我们带小孩自主，当时也是改善型买的星河时代，现在交楼后发现噪音很大近国道和高速，周边生活配套也缺，当前我们还租住在原来卖掉房子的小区，现在我们名下就是星河时代一套住宅（月供12000）和一套公寓（月供6000），爱人东莞户口，两个小孩每年教育费用12万，我们年收入100万出头，现手中100左右子弹，这种情况下我们应该怎么样去安排房子的居住和使用资金，我们本来一直计划是改善去塘厦新区的，后面因为星河的品牌就买了星河时代，目前很不满意，目前情况想请教您该如何去安排我们的房子使用和计划？

回答：你好。公寓建议出手置换。塘厦星河时代北向铁路线，靠近立交，所在区域发展都会受到限制，建议也一并出手置换。自住买一个配套好一些，安静带花园的小区。看下出手后加手上资金有多少，才好看买哪里。自住较好考虑近一点的地方买。

提问：广叔您好，想投资惠州房产临深圳60公里之内，有投资价值吗

回答：你好，惠州房产没有投资价值 一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。 惠州，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从大湾区利好角度，肯定是深港广三核较大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业； 从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折； 房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。 入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。

提问：您好广叔，现在投资房产还能赚钱吗？5年期来看回报高吗？

回答：你好，正确的投资的确可以赚钱，但为什么可以赚钱，大部分人反而不知道，甚至没想过。常有人说，买房子赚钱有什么了不起的，当年我看过的房子，要是买了的话，也肯定涨……。注意，这句话逻辑上隐藏的悖论，如果买房子真的那么简的话，他早就发财了，这个世界也不会有穷人。

因为他们很清楚，买到会涨价的房子并不简单，除了要有专业知识，提高认知能力，调动所有资源，还要承受各种风险和压力。投资中最重要的是决策，排列优秀顺序级，汇总信息、研究规律、判断信息真伪，分配权重，看懂机会成本，研究价格上涨背后的逻辑等等，能准确发现房产价值所在，与未来的价格上涨，或者下跌，那才是投资者较大的价值所在。

买这个动作，反而是无差别劳动，如同打扫卫生和工地搬砖一样，并不值钱投资一套上涨100万的房产，买这个动作最多只值一千块钱，剩下的价值来源于：怎么买？为什么要买？买哪里？

提问：你好广叔，400-450万，纯投资，有以下几种考虑：鱼珠的金碧世纪花园好（已涨好多，不确定是否追涨）\/万博的佰利山或者欧泊\/天河有学位的小房\/海珠西例如光大花园，请问您更推荐哪个？为了追求性价比，是否推荐投资买低层北向？非常感谢！

回答：你好，1、区域板块的选择 纯投资，肯定要在“向东向南”的大逻辑背景下去选择，因为投资吗，所以就不要想着海珠西、荔湾东、白云北啊这些明显不是上风上水的区域板块 2、标的物小区 400-500万总价的房子，目前8-10月份，应该选择番禺万博，应为老黄埔、鱼珠，都已经涨了10%，这个价格后续会坐实，慢慢的消化一段时间，市场需要稍微的等一下客户的认知和接受，整体看当下选择番禺没问题

提问：广叔好，小孩五年后上初中，能否赌一下蛇口的太子湾学校？

回答：你好，深圳现在的名校有以下几种： 排名前列，市属名校分校，比如龙华的深高北，深中龙初，南外高新之类的，这些本地名校会更注重自己在本地的IP，所以生源多数会点招，虽然颇为人诟病，但是不可否认，唯有如此才可以快速吸引聚集重视教育的父母以及更有资质的孩子，从而提高生源质量。 第二，豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验，所以大家对深圳湾学校未来期望也很高。 名师能出高徒，前提是要孺子可教也，所以生源是不得不考虑的一个因素，生源质量又和家庭有很大关系，一个挣扎在生存线上的家庭，是很难重视教育的，更多的时候是有心无力，寒门难出贵子，也很大一部分原因在此。 生源也解释了为何南外学府的成绩并不亮眼，因为囊括了太多老旧小区，也解释了缘何没有名校光环，海韵也能挺进前三十，所以太子湾能否成为名校，这答案就不言而喻了吧。 如果自用周期还长，买传统强校就好，掉下来的可能性很小。

提问：你好广叔，深圳出政策后就一直看学位房，也找了不少朋友了解学校，福田上班，这段时间纠结这两个选择，三年后娃读初中，（一个科技园龙头，一个龙华龙头）。预算1000到1400。 排名前列个选择科华学位华润城三房89 1350左右，然后上周华润城89三房创了新高1400+。 第二个选择深高北学位三房1050或四房。之前刚出政策的时候，深高北四房1300还可以买到，昨天中介跟我说汇龙湾117四房成交1435。 到底选哪个好，求老师指点。一个在南山核心区，科技园大批码农不愁接盘；另一个市直属学校业绩好，而且有点招，未来四大八大数据不会差。

回答：你好，土豪的烦恼也是烦恼，1400万到底该怎么选? 这两个其实买哪个都不会差，只是华润城这一波涨的太猛，估计要横一横了。 深高北也有涨，但不像华润城这么夸张。 另外科华毕竟成绩未出，大家都认定码农子弟成绩不会差，可万一这届码农不行呢? 深高北毕竟真刀实枪上过战场了，前十的成绩不是盖的。 综合来看，还是选深高北更稳妥些。

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