中国铁建地产南沙模式”显峥嵘 产城融合绘新篇

回首五载勤耕耘，春华秋实硕果累。5年、803平方公里、2个城市综合开发项目、5个房地产开发项目、5个基础设施建设协同项目、650亿元合同额……这一串串数字的背后，是中铁建南沙投资发展有限公司（以下简称“南沙公司”）坚持城市深耕理念，推动产城融合的生根发芽。

2020年，是广州南沙自贸区挂牌5周年，也是南沙公司成立的第5个年头。过去5年，作为中国铁建设立在南沙的平台公司，公司协同系统内资源积极践行国家“一带一路”和自贸区建设战略，全面参与南沙的投资、开发和建设，推动中国铁建全产业链与南沙城市化进程深度融合，以产业导入、总部协同和投资驱动为抓手，在拓展城市综合开发运营业务的同时，做大了基础设施建设和房地产开发板块，实现了三个主业优势互补、良性互动，逐步完成了从“经营项目”到“经营城市”的转变，创造了中国铁建深耕城市的“南沙模式”。

那么“南沙模式”是如何炼成的？未来又将如何培育新的增长极？

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促成高层对话，深化政企合作

中国铁建·环球中心项目位于南沙区政府西侧，总建筑面积30万平方米，定位是中国铁建南沙投资公司总部、中国铁建南方区域管理总部、中国铁建境外项目管理中心、中国铁建国际物流贸易业务中心以及中国铁建华南金融财务业务中心等五大业务功能板块，曾获评“2019粤港澳大湾区较具运营实力总部基地项目”。

“南沙自贸区挂牌后，中国铁建与南沙管委会高层领导互相拜访超过20次，在大型基础设施投融资建设、城市综合开发、国际物流基地、高端装备制造、金融财务等板块达成了重要共识……”在该公司负责人看来，产城融合的关键是加强与政府的深度合作，实现互促互利共赢。

在公司成立之前，中国铁建便提前介入了南沙的城市和产业规划，授权房地产集团牵头组建南沙项目筹备组，结合自贸区特点，认真研判南沙城市发展需求和政府诉求，积极贡献“铁建智慧”和“铁建方案”，先后向南沙管委会出具了《中国铁建南沙产业基地和城市综合开发项目合作建议书》和《中国铁建南方总部基地（南沙）规划方案》，充分整合铁建全产业链资源，以产业导入的方式获取中国铁建南方总部基地项目。

“5年前，南沙区政府西侧只是一片香蕉田和红薯地，没有高楼大厦，也没有车水马龙，更没有人来人往。而现在已经被打造成为了中国铁建南方总部基地，吸引了20多家上下游企业入驻……”该公司负责人透露，南方总部基地是中国铁建与南沙管委会战略合作的排名前列项目。公司以此为契机，建立高层对话机制，促成高层领导频繁互动，先后签订了《中国铁建“走出去综合平台”战略合作框架协议》《中国铁建国际金融总部基地项目战略合作框架协议》，为双方携手共赢奠定坚实基础。2017年2月27日，在中国铁建总裁庄尚标的陪同下，时任广东省委书记胡春华、省长马兴瑞视察南方总部基地项目，高度评价双方的合作模式和合作成果，要求复制推广。

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借力产业导入，推动协同经营

2018年2月，南沙公司协同中铁建大桥局、铁四院以EPC模式中标明珠湾大桥项目，合同金额30.8亿元。大桥位于广州市南沙区明珠湾区南侧，全长2233米，主桥采用中承式六跨连续钢桁拱桥，主跨436米，边桁拱底至中墩支点高度为98米，为世界上较大跨度三主桁连续钢桁拱桥。

过去5年，公司依托中国铁建南方总部基地项目，导入铁建系统内24家二、三级单位（子公司）落户南沙，逐步形成了以中国铁建为主，上下游企业为辅的全产业链经济，吸引投资、设计服务、建设施工、房地产开发、金融服务、物资物流、装备制造等不同产业集聚，累计为南沙贡献产值超过600亿元，固定投资突破120亿元，税收逾10亿元……

“对南沙而言，中国铁建的产业导入不仅加速了产业集聚，带动了当地就业，还实实在在带来了真金白银，增加了产值税收，吸引了社会资本，同时也引进了先进的管理理念，形成了良好的示范效应……”公司负责人表示，积极推动产业导入是落实中国铁建与南沙管委会战略合作的重要举措，有效提升了中国铁建对南沙价值贡献的力度与层次，为南沙市场的区域深耕和协同经营工作创造了良好条件。

2015年，该公司牵头落户南沙的铁建系统内单位以南沙自贸区之一的蕉门河中心区为启动区打造总部基地，逐步由点到面拓展城市综合开发运营、基础设施建设以及房地产开发业务，现已布局南沙自贸区7大功能区块中的5个区块，纵贯南北，横连东西，万顷沙区块综合开发项目、庆盛枢纽区块综合开发项目、明珠湾大桥、南沙127科研基地、广州市第二中学附属南沙学校、广州市妇幼儿童医院南沙分院、中国铁建海语熙岸、中国铁建海悦国际……随处可见铁建人建设的身影和足迹。

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加强产业研究，实现创新拿地

坦尾村城市更新项目总建筑面积123.69万平方米，总投资约140亿元，是中国铁建在粤港澳大湾区的排名前列对留用地和旧村庄进行统筹更新改造的项目，规划建成南沙地区重要的生态居住、娱乐休闲及商务配套服务区。

南沙政府的产业需求是什么？要打造什么样的产业布局？这是公司经营工作聚焦的重点。该公司负责人说，公司不断提升产业研究和导入能力，配合政府做好产业招商工作，助力南沙打造现代产业新高地。

无论是“2019粤港澳大湾区较具运营实力总部基地项目”中国铁建环球中心，还是“2019年粤港澳大湾区产业地产与产城融合标杆项目”蕉门河水岸广场，抑或是“中国铁建在粤港澳大湾区的排名前列城市更新项目”坦尾村更新改造项目，都是公司认真研究南沙产业需求的结果。其中，与南沙区属国企合作开发的蕉门河水岸广场，输出了中国铁建管理和品牌，吸引了粤港澳大湾区法律服务集聚区、港澳青创基地、国际人才港等众多大型项目落地，被用于打造南沙产业孵化基地。

“庆盛枢纽区块定位为粤港澳大湾区重要科技创新节点、国际智慧创新城、人工智能产业引领示范区及南沙新区北部组团中心，‘产业+地产’是一条值得尝试和探索的路子……”针对庆盛枢纽区块，该公司负责人认为，可以借助铁建全产业链优势，整合内外部产业资源，组合新兴产业园综合用地和商业服务业设施用地，策划人工智能园区、科技设计产业园区以及新一代信息技术创新中心园区。目前，公司已经完成了庆盛科技创新产业园项目策划工作。接下来，将与清控科创、启迪科技城等相关产业集团强强联合，加强与南沙管委会的沟通，推动项目落地，实现产业与开发双轮驱动，产业与配套深度融合。

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聚焦南沙规划，深耕片区开发

2019年4月，中铁建南沙投资公司牵头中标庆盛枢纽综合开发项目人工智能产业园及安置配套工程，采取EPC+PPP的模式进行整体开发建设，总投资113.8亿元，中标合同额91.07亿元。项目建成后，将为南沙粤港澳科技创新合作区内的新一代信息技术、人工智能、新材料等科技前沿产业提供完善的基础设施配套，吸引更多科创产业聚集。

公司的经营范围限于南沙803平方公里的土地，其中核心区域是60平方公里的自贸区片区。根据官方规划，南沙自贸区分为7大区块，功能各有侧重。公司紧密围绕政府规划，不断提升城市研究能力，研究南沙自贸区在粤港澳大湾区建设中的机遇，研究南沙自贸区各个区块的资源禀赋、区位优势、交通优势，提前做好战略布局。

结合中国铁建全产业链优势和南沙的特点，公司创新提出了“EPC+PPP”经营模式，并成功运用到万顷沙区块和庆盛枢纽区块两个片区综合开发项目，这是中国铁建系统内发挥全产业链优势的一次重大突破和管理创新。

下一步，南沙公司将主动发挥政府参谋助手的作用，发挥专业优势，积极在政府规划中贡献铁建智慧。公司负责人透露，目前正立足于万顷沙和庆盛两个片区综合开发项目，提前策划锁定区块内重点项目，择机获取优质土地。同时，不断提升PPP投融资能力和EPC总承包能力，创新片区综合开发的模式和思路，积极寻求新突破。

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不同业态联动，打通资本通道

2017年10月，南沙公司牵头中标万顷沙综合开发项目，采取EPC+PPP的模式进行整体开发建设。总投资约为108.2亿元，将打造成为低碳环保、国际一流的先进制造业产业园。图为万顷沙项目子工程红莲大桥，建成后将承担南沙自贸区万顷沙区块与龙穴岛南沙港的货运与客运交通。

公司围绕三大主业，立足于城市综合开发运营全产业链，形成了一套涵盖商务综合体、商业综合体、旧村升级改造、传统住宅以及基础设施投融资建设的多业态资本运营模式，有效实现了资金互通和资本增值。

“无论业务多么繁多、业态多么复杂，资本运营的核心都是利用资本的力量来选择、评价、推进项目，最终在资本市场找到通道。”该公司负责人说，他们依托符合国家政策导向的“EPC+PPP”城市综合开发项目，获取供应链融资12.9亿元，流动贷款融资5.66亿元，银行授信70亿元。下一步，将继续加大融资创新力度，积极探索具备自贸区特色的FT账户资金方案、信用证融资方案以及境外融资方案，将一级开发融到的资金进行归集、扩大资金池，实现资金良性互动，提高资金使用效率。

随着环球中心酒店、海语熙岸凤凰广场以及庆盛、万顷沙污水处理厂等项目即将进入运营阶段，南沙公司正在尝试资产证券化等运营融资方案，获取资金将用于拓展新项目。同时，不断积累不同业态运营经验，提升运营能力，储备运营人才。

“南沙模式仍处于产城融合的初级阶段，不同业态之间虽然有所互动，但是并没有真正形成闭环。”中铁房地产集团总经理李兴龙在该公司调研时指出，升级南沙模式的重点是研究透彻土地一、二、三级（运营）开发之间的匹配性和资金关联性，实现土地市场的联动开发，打通不同业务、不同业态之间的资本通道，创新获取项目。同时，也要积极承担央企责任，协调好、处理好自身发展和南沙城市化进程之间的关系。