购房大学 | 小产权房可办证?专家揭秘!

根据《2019国人工资报告》，2019年，国内工作10年月薪过万人数不足3成，而在月薪过万人数占比上，甚至还被杭州与南京超越，平均月薪为8423元。（你，拖后腿了吗？）

但广州房价却一直稳居高位，让人望而却步！

图片来源：安居客数据

据数据显示，广州10月较新新房均价为31262元/㎡。仔细想一下，在广州的年轻人若入手一套80㎡的刚需房，不吃不喝大约需要24.8年才能做到！

所以在广州“小产权房”顺应着市场需求应运而生。特别是广州嘉禾望岗、龙归等地方从地铁口一出来就能看到的手写的牌子“100㎡总价38万、学位房、有证….”等字样。

图片来源：网络

那么，这些所谓“便宜”房子可以买吗？

它属于什么性质呢？还分哪些类别？

小产权房和市面上的商品房有何不同？

合法吗？那么小产权房的陷阱又是哪些呢？

昨日（10月10）下午15:00，搜狐焦点特邀大源按揭总经理、二手房交易专家郑大源给大家普及了相关知识。

话不多说，拿起小本本！跟着血拼姨妈一起来回顾郑大源老师讲授的几个重点知识！

01什么是小产权房？（如何辨别小产权房）

郑大源：

小产权房，听起来这个名字似是有房产证的，其实多数小产权房是没有任何证的。所以叫它无产权房或更合适一点，但有些小产权房的也是有证的，但是它这个证是买家拿不到。

小产权房一般来说是在农村里交纳土地出让金的集体土地上建的房子，它的房产证也不是由国有房管部门、房管局颁发，而是乡政府、村里发的，所以它跟我们平常说的商品房完全不一样。

小产权房因为是在农村的土地上建的。所以本身只能够是村民才能够合理合法的购买。

02小产权房的现状如何？

郑大源：

有一个词是“王朝周期论”。中国历代封建王朝一般300年改朝换代，周期性出现。每次换代洗牌，农民获得新的土地，休养生息。经过发展，土地被兼并，农民慢慢失去自己的土地，而土地集中在地主手里。

而为了防范皇朝周期论的出现，我们国家就规定了，农民的土地或者集体的土地只能归集体所有，避免外面的人对土地的豪取强夺，帮助农民拥有自己的土地，在自己的土地上休养生息，发展自己的生活。

这个情况下，集体的土地是得到法律的保护的，外面的人是不可以购买集体的土地的，集体土地若想要上市也可以，那必须通过土地性质改变的方式。

房子价格越来越贵，所以出现了一些小产权房。与小产权房比较接近的是宅基地，宅基地多数是有证的。宅基地的购买不会影响买房。

03小产权房能买吗？购买时要注意哪些问题？

郑大源：

在中国，买一套房子交几万块钱的税，交十几万的税，是很常见的。但不能为了少交税，就不去过户。因为房子的归属我们国家认定是以房产证登记为准，即便付了钱给业主，但没有到房管部门去办理过户，那么房子不属于购买者所有。

有些小产权房是完全没证的非法建筑，或者叫做违建。村民通过自己的关系就建起了楼。这类小产权房仅具备了居住的功能。

若是有宅基证小产权房，也仅限于本村村民才能买，户口迁出也不能购买。

04小产权房未来发展趋势分析

郑大源：

购买小产权房总价大致就相当于商品房的首付款。购买者完全省掉了月供的压力。但小产权房的风险是没有房产证，不能够归购买者所有的。这样的情况下，这个房子相当于一次性付款，只买了一个居住权。

强调：老师是反对大家去买小产权的，风险很高。但是利润空间非常大，房价差距非常大的情况下另当别论。

小产权房较大的风险就在于漫长的岁月里面，购买者是否可以确保永久稳稳的拥有居住权利？若刚买的小产权房将被拆除，购买者将血本无归。

如果小产权房能够住时间长其实也不亏，相当于一次性付了相当于多年的租金，房款实际上购买的是使用权。

无论是什么时候，小产权房价格相比商品房便宜很多。如果周边有房产证的商品房升值了那么小产权房也会随之涨价，二者之间会保持一个合理的比例，但是小产权的房子价格永远不可能高过产权房。

郑大源老师总结：

1：绝不建议大家去购买小产权房，利益无法得到保障。

2：如果转换观念，用租房的角度去一次性支付租金，风险相对小了一些。

3：若真的想买小产权房，公证律师见证实质性帮助并不大。

4：在买小产权房的时候必须考虑在一定时间的合理时间内，若房子不能继续居住了，能否约定酌情退钱？

网友问答：

Q1：有些自称小产权房能拿证，那是什么证？

郑大源：一定不是房产证（产权证），现实中的证也是五花八门的，有的明确写的是使用权证，有的仅仅是村里承认的所谓房产证（国家不承认的）。

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Q2：小产权房通常比同片区的房价要低1/3甚至一半以上。买了后，未来是否可转手？还有现在最激烈的就是旧改拆迁了，因为土地不属于自己，拆迁是不是意味着基本上拿不到赔偿？

郑大源：购买小产权房，要的就是博时间，刚才分享了，如果在一定时间内可以安稳入住，那就相当于支付了租金，将来转手，只要价格合理，总有人购买。

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Q3：部分买小产权一般会签订的长租合同，请问这种合同是否具有法律意义？能否保障自己的权益？

郑大源：小产权最怕的是强拆，一旦强拆，补偿肯定不会给，可以适当的考虑找原业主（这个词汇也有争议），索赔或退还。

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Q4：在老家买的小产权房，当初与当地村民买了一层楼，没有任何证件，只有合同，然后自己加盖了5层。那我们的房子受法律保护吗？另外，可能近年会拆迁到我们那边，那会按照我们房屋的面积补偿吗？

郑大源：这个不受法律保护，但若真的拆了，拿回一点钱也是可以的，毕竟很多所谓的历史遗留问题，加盖也大部分原因是为了出租，如果投入和回收合理，这个投资也算是可以接受。

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Q5：那些地产商也有做一种“长租公寓”也是约定了使用年限只卖使用权，这种性质跟小产权房一样吗？会否有同样的小产权房问题出现？

郑大源：长租公寓有的是有产权的，那么租赁有效合法（不超过二十年）。

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