旧改提速下的天河楼市:稀缺当下,变数将来

近日，据@天河发布消息，作为环五山创新策源区改造的重要组成，柯木塱旧改传来捷报——凤凰汇西侧安置地块与岗嘴南安置地块双双完成清拆实现“清零”目标，两大地块合计清拆面积超12万㎡。

来源：天河发布

同样在本月初，@天河发布宣布，柯木塱旧改确认签约户数已达1150户，签约率达到了90%，用时不到一年。

柯木塱旧改进度的频频刷新，是今年以来天河旧改迈入快车道的一个部分缩影。

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柯木塱“清零”、银河村启动，天河加速换新

回顾柯木塱旧改，克而瑞监测到，2024年7月，广州市住房和城乡建设局组织编制的《环五山创新策源区“1+N”更新发展方案》中明确提出，柯木塱村改造范围269.54万㎡，规划总建设量470.67万㎡，涵盖住宅、产业、公共服务等多维功能，预计2027年底交付后将惠及万余村民，同步转换改造模式为做地。

项目位置图 来源：天河发布

截至目前，柯木塱城中村改造项目累计拆除房屋总面积25.44万㎡。其中村民住宅12.16万㎡，集体物业11.62万㎡，国有物业1.66万㎡。

效果图 来源：广州规划自然资源局

这些已拆除的规模预计将建设超3000套安置房，部分楼栋已突破“正负零”， 标志着项目改造全面转入地上主体结构施工阶段。

不止柯木塱村，在今年7月自规局发布了《银河村城中村保留提升（整治提升）改造项目（首期）》改造方案》。

来源：广州规划自然资源局

方案显示，项目总占地面积4.47公顷，改造涉及住宅、村集体物业及国有建筑面积合共8.33万㎡，复建住宅及村集体物业合共5.86万㎡。

从控规图可见，改造范围由两个地块组成，西地块主要以产业园建设为主，东地块以居住功能提供为主，承担复建安置的功能。

作为首期改造项目的主体，天河投资集团负责做地，配合展开物业拆迁等动作，资金来源暂定为国债占大部分。

不仅如此，还计划对东莞庄路进行拓宽，缓解片区出行难度。

旧改的加速推进，正在悄然重塑天河的城市界面与供应格局。无论是柯木塱470.67万㎡的宏大建设量，还是银河村“微改造”式的保留提升，都会为寸土寸金的天河区注入新的发展势能。

另一方面，城市界面的更新，都会不同程度地反馈到楼市的基本面上。作为广州楼市的“风向标”，天河区今年以来的市场表现究竟如何？

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宅地历史低位，天河楼市“越稀缺越好卖”

在土地市场上，克而瑞数据监测显示，2026年1-7月天河区涉宅用地供应与成交宗数均为1，与往年同时期相比处于历史低位。

占据核心区位的天河，因开发成熟，新宅地供应大部分来自城中村改造释放。

前面我们有提到，银河村的改造主体为天河投资集团，改造模式为做地。

通过多方合力的推动下，7月广州规划自然资源局发布了《天河区银河村东莞庄路地块控制详细规划》。

来源：广州规划自然资源局

由控规图可见，片区拟新增两宗涉宅用地，累计总建筑面积9.2万㎡，一定程度上能为天河未来宅地供应起到补充作用。

除此之外，据克而瑞不完全统计，未来五年内天河旧改预计释放超375万㎡宅地，按照近三年天河区年均约46万㎡成交规模计算，若无新增供应的前提下，需要超8年才能消化完毕。

但值得注意的是，旧改用地的实际入市节奏仍存在较大变数，天河宅地市场短期内仍将维持“稀缺”底色，这也为核心区在售项目提供了价格支撑。

住宅市场表现上也印证了这一点。

克而瑞数据监测显示，2026年1-7月天河区商品住宅供应面积17.54万㎡，成交面积37.5万㎡，超越2023年全年。

供求关系发生了明显的转变，由2023年的“供过于求”转向今年以来的“供不应求”。

价格方面，克而瑞数据监测显示，作为广州楼市的“价格高地”，天河区商品住宅成交均价持续领跑全市区域前二，2025年均价达到了近四年来最高81324元/㎡，成交金额也同步走高达到了469亿元。

不仅如此，在豪宅项目相继入市的带动下，2025年天河区商品住宅成交面积57.69万㎡，创下近十年历史新高。

具体到板块上看，克而瑞数据监测显示，东圃板块、后天河北板块商品住宅成交套数破千套，其中后天河北板块商品住宅成交1599套，首次超越东圃板块成交规模。

综合来看，当下的天河楼市正处于一个微妙的分水岭：一边是宅地供应历史低位、新房去化提速的“稀缺当下”，一边是旧改持续推进、未来潜在供应放量的“变数将来”。

来源：克而瑞广佛区域