广州楼市:有潜力的房产都有这几个特点,后悔没早知道!

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提问：你好广叔，谢谢你昨天的答复，不过我有点困惑，您说买入时代印记估计要站岗很久，但是我看现在知识城的万科幸福誉今年已经升的很厉害了，知识城北部过几年是否也会复制中部的涨幅呢？另外还想请教一下幸福誉旁边的一个新开楼盘凯德中心里是否值得投资，现在预计在2.3-2.7万之间，就是户型感觉不是太好。谢谢了

回答：你好。时代印记和万科幸福誉是不能相提并论的，万科幸福誉是在知识城的核心区，已经有了一些人气，配套也有了初步的模样，而时代印记周围还是比较荒凉的。过几年，很难说呢，有一定的不确定性，投资不是赌博，要买确定性更高的标的。凯德中新里可以考虑。

提问：你好广叔，总价200，在越秀上班，想买市桥附近小三房，次新和新盘都可以。自住保值需求。交通便利点。

回答：你好。预算200，市桥附近小三房，选择不多，离地铁都不是很近，而且有一定的楼龄了，二房的选择会稍微多一些。二房看下具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，本人50岁了，南沙一套3房新房约250W，东圃旭景家园一套小三房约350W，他人名义番禺广场附近一套次新小四房约350W，手上无名额了，番禺公寓一套出租。想出手其中二套房，在琶洲或者万博附近新购一套4房自住，手上暂只有100W，月供约2W左右可以接受，请问房叔有什么好建议？如何解决，或者干脆保持现状

回答：你好。南沙中长期可继续持有；旭景家园，隔条马路对面就是东圃商业圈，楼龄也偏老，地铁也不近，整体看没有太大亮点，可以出手置换；番禺广场还是不错的，我比较看好，但不知道楼盘叫什么；公寓一直不建议，可出手置换成住宅；看你手上的资金量吧，琶洲和万博都是不错的区域，有增量。优选琶洲，次选万博。

提问：你好，广叔，请问250至300万的总价，想在广州投资，有哪里的楼盘介绍吗，我目前有一套房，无贷款，有名额再买一套，最近看了星汇城和时代印记，不知这两个楼盘您怎么看，谢谢！

回答：你好。星汇城，地铁上盖，但是周围配套欠缺。时代印记也差不多半斤八两。买入要站岗很久的。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好，广叔，请问黄浦区大壮名城投资加自住如何，目前没名额，首付300子弹，想听听你建议，目前住黄岐珠水豪豪庭有二套房，公司上班在花都，疫情有闲钱很焦虑，还是想进军一线城市，黄埔名额有什么好的推荐和方案，不胜感激，谢谢！

回答：你好。大壮没问题，可以考虑。其他价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，纯投资，深圳大悦城.天玺一号，117平。单价8.3万。预计持有到2025年，可入否？请说明原因。感谢

回答：你好，在2个月前是不看好这个项目的，没有学位的优势，这个价位，这个区域，大悦城贵了。但是二手房现在的价格已经不能看了。 虽然新盘价格都备上去了，限价红利几乎已经不存在。 对于后市的一手，大概率也不会有什么便宜可以占。 但是，如果淘不到性价比高的二手项目，也可以考虑天玺一号。

提问：您好广叔，现有剑桥汇平层一套，贷款余额70万，还有黄埔一套小三房市值240万贷款余额45万。想近2年买一套市区学位房，还没想好是买一房只学位，还是买二房上学入住，周末回番禺。即使卖掉两套房在市区也难以买到好的学区三房。现有资金150万。 黄埔那套房，要2022.4才能转让或析产。剑桥汇这种大平层，是不是增值空间不大？单价上不去。 所以目前很纠结， 排名前列种方案是现在直接去新塘或千灯湖买，等2年后卖掉换市区老破小学区房。 第二种，JLH，2022.4后，卖掉黄埔小三房，去市区买个二室一厅学位房平常住，周末回村。 第三种，两套都处理掉，去市区优质地段买一个三房学位房自住，再到黄埔番禺等其他地段换一个三房投资。 期待指点迷津。

回答：你好，几种情况： 1、比较理性的情况是，视剑桥汇、黄埔小三房的产证是谁的名字，可以就走结清、析产，把另外一个人的名字腾出来，同时再把这两套房子全部抵押出来，直接买市区的学位房 2、如果暂时离婚析产走不通，那就老老实实的等时间，选择第三种方案 考虑来考虑去，我给的排名前列种方案是最优的，还是不要卖房子了，房子卖了就买不回来，你也不要说什么周末回村里，剑桥汇不是村，那么靓的园林，那么靓的江景

提问：广叔你好，我的预算在400左右，刚需首套房，看了新盘有万科城市之光、星樾山畔、融创广府一号，广叔能否给些建议呢？或者有其他盘可以推荐一下吗？谢谢。

回答：你好，万科城市之光还不错的，近地铁，配套还不错。星樾山畔就比较靠近高速立交，不是很好。融创广府一号离地铁远了点，周围环境不好。

提问：你好广叔，请问星海名城的北大附中这一两年到期后转公办的可能性？另，松山湖鹭栖湖大平层此时置换到深圳东方花园（预算1000万，小孩已大学），是否合适？谢谢！

回答：你好。北大附中过去成绩在南山看还不错。是否会转公，需要看周围教育资源是否紧张，ZF迫切需要建立新的学校，较好的方式直接把私立学校改公立，较快最省钱，但目前看南山这边教育资源并不紧张，而且未来也有“大学区”这个法宝，私转公的可能性小了点。松山湖置换到华侨城，没问题的。

提问：您好广叔，我目前的预算在250万左右，想买15年之内的两房，需求自住+保值，请问老黄埔、金沙洲合适吗？老师有什么好的推荐吗？

回答：你好，这个看你对通勤是否有要求，250万左右优先选择老黄埔，金沙洲这几年因为实业不太好做，然后在加上地理位置的特殊性，导致楼价非常不稳，还是往东来做选择为好。

提问：你好广叔，我小孩快四岁了，我们现在居住宝安中心区，是带宝安实验学校的学位。请问如果想置换更好的学位房自住，福田、南山、宝安都可以，想同时兼顾升值潜力，预算在1300万左右。请问老师有没有推荐的中小学学位及对应的小区呢？

回答：你好，宝安实验，前几年十大率30开外，今年终于跨进30内，应可以拿下宝安2T的位置，但一次成绩还不够站稳2T之席位，需再静候2-3年。宝安中心区，这几年真实住家客正在逐渐替换投资客，以实力较强的刚需和刚改为主，生源也随之逐步提升。

宝中是今年最看好的片区之一，以前学位是较大的短板，目前正在慢慢补上，是中长期持有的好标的。如果你要置换到南山或福田，学位可提升，居住会下降。如果你对学位的要求很高，接受居住要求的降低，看看南二外海德（两房）、深高级（两房）和深实验（两房），其次是南实麒麟和南外科华（两房）。2T中，南外大冲也可以考虑，完全中学，南外高中的潜力大。如果不是那么追求高精尖的学位，不如静候宝中。

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