广州楼市:这类房子不要随便买,拿在手里就是亏

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提问：广叔你好，有广州房票，预算400W左右，纯投资，持有5-10年或者更久，可以考虑哪些楼盘，最近有中介推荐南站品秀星瀚，也有推荐番禺雅居乐次新房，个人也想看看科学城。但是担心升值空间，不止广叔有何高见？

回答：你好。品秀星瀚不建议哦，周围环境配套，起来很慢，需要中长期持有。番禺雅居乐次新房可以考虑，离万博越近越好。科学城是可以考虑的，涨的可能慢，但很稳，确定性高，可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：您好广叔，珠江新城的高德公馆小户型单价明显比市场低，怎么看?是价值洼地吗?

回答：你好。不是洼地是坑地。豪宅区的小户型是错配，土豪看不上，一般刚需是家庭为单位，小户型根本没法住，买来作甚？

提问：广叔，您好，上次您推荐的，都有点超预算，本人新人小白，在洛溪住，番禺工作。首付70，番禺这边3房的话，总价200万预算，可以考虑哪边？广叔帮忙推荐推荐，多谢多谢！

回答：你好。200预算3房，只能考虑有点楼龄的了，可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好！我们一家三囗住天河，在南沙蕉门金洲附近也有一套新房，儿子名下少有房子刚卖掉，有现金450万，儿子在越秀先烈中附近上班，近年也准备结婚，现准备买入一套，但市区房子涨太多了，很难选择，准备买南沙横沥新盘，您认为合适吗？或者还有更好的推荐吗？谢谢！

回答：你好。南沙适合中长期，短期也是涨过一波了。投资建议考虑二手次新。可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔好，请问感觉上海目前的发展己停滞，深圳发展很快己远远超过上海了吗？

回答：你好，没有觉得深圳的房价比上海贵，上海内环内核心区域房价新房都是12w+，再来的次新房也是9w。深圳房价看上去比上海贵，有几个原因，一个是深圳每一轮都是先行启动，刚涨过一波，上海还没有启动，所以看上去深圳更贵一些。另一个是深圳有很多房子面积，75平米可以做到3房，90平米做到4房，如果把这些面积折算回去，也不见得比上海贵。上海有自己的问题，因为人口流入和严格的政策管控，还有就是更加注重调控，但是上海对长三角土豪的吸引力和头部的ip，近期深圳还赶不上。地位不是人们的评论,而是要靠数据说话的,比如gdp总量人口总量、金融产业聚集度、世界五百强入驻数等。

上海未来可能就是中国的纽约，深圳就是未来中国的硅谷。上海有独有的国家的支持。上海的金融中心，科创中心的定位有了之后，上海的发展也不会很差。深圳有比较灵活的市场创新机制，人口流入，是深圳上涨的根本逻辑。如果更长的时间之后,比如20年、30年 ,而且行政范围扩容,比如将东莞和惠州并购掉,则总量也可能超上海。估计未来十年,都会保持在基本差不多的水平。

提问：你好广叔，美林海岸看中一套680万93平的三房，您觉得怎样呢？单价高吗？总觉得美林海岸的楼有些老旧

回答：你好，得看一下是哪一套了，不同楼层，朝向，景观不同，是否靠近大干线噪音又不一 美林还好吧，不算旧了，金融城员村一带，靠近地铁有电梯有学位的花园小区，数都数的过来 地段是很好，止不住好涨，像那种靠近大马路噪音大的，还有天地楼都是要回避的。另外美林的复式也不好用

提问：你好广叔，我在华侨城2017年入手了套新房，刚装修完还没入住，香山里小学学位，我二小孩，大的2021年上小学一年级，小的还不到一岁，现在想把香山美墅的房子卖掉换个小学中学连读的学位房，预算总价1200到1500万左右，看了深高北的金亨利但是积分不够，大的赶不上，看了龙华的金茂府，二小孩都能赶上，据说学位还非常不错，但是金茂府125平的卖完了，剩下155平起步，就是感觉单价有点高（龙华10万），总价有点高，还有房子使用率不高。您觉得我的置换对不对？金茂府能入手吗？有能自住的9年连读的好学位房推荐么？

回答：你好，龙华的梯队划分其实很明确 1梯队：深高北红山四神盘、深外北白石龙次新刚豪 2梯队：红山二线普宅、白石龙民乐次新普宅、上塘龙胜 3梯队：民治、龙华、观澜（是另一个大板块，还不成熟） 金茂府是豪宅，产品定位是整个龙华稀缺的大平层，这个楼盘的价格是龙华的天花板了，投资意义不大，但周围别家的楼盘，全靠它来帮衬。 同价位的选择性也很多，买这个盘站岗风险很大，既没有山海景观，也没有好的学位，有实力的买家更多会选择香蜜湖或者南山。

提问：你好广叔，坐标深圳，男，27岁，未婚，有女朋友，家里可以支援120万首付，个人年收入税前24万，715新政后被限购，两年后才能购房。考虑到通货膨胀，所以想咨询一下，您看我这种情况，买房主要是投资兼顾需求，目前有两个选择：一是否可以入手深汕特别合作区，但是深汕特别合作区5年限售，怕5年后不好出手。 二是等两年以后买深圳，但是担心两年以后深圳的房价更加高攀不起。 您看如何选择好一些。谢谢您。

回答：你好，资格没了，想曲线救国没问题，但为什么要考虑深汕合作区呢? 深汕可不是3年的短线，也不是5年的中线，而是至少10年的长线，10年后能否价值兑现都在两可之间。 投资深汕对手里有闲钱的人是小赌怡情，对你则是大赌伤身。 我给的建议就是顺势而为先买广州，两年限售期后置换深圳才是明智之选。

提问：广叔好。新人首问～夫妻名下越秀学区房一套，市值650。肇庆及外省各有一套，估价180。最近考虑将学位房换成两套：自住一套，考虑到通勤距离，意向是越秀或天河；另投资一套中小户型，方向是海珠或黄埔。目前现金100，可承受月供1w。我的问题是：

1.手上还有一张房票，现在不投资，也许会错失机会。但越秀还在见涨，现在套现时机准吗？

2.如果学区房全款DYD，然后投资第二套，风险高吗？

3.卖掉学区房，腾出首套首付，再买十年内的次新楼。越秀的雍雅园或宝岗大道的可逸豪苑，可看好？

4.还是卖掉外地的房子，再入手二套投资房？由于纯属投资，较好是交通配套完善，宜于出租，烦请广叔推荐几个小区。

回答：你好。

1、学区房因学区政策多变，没有读书需要可出手置换。

2、风险高，最近查得严，不建议

3、两个盘都可考虑的，雍雅园缺点是没有花园；

4、肇庆价值不大。

可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，我在广州革新金碧湾有套小三房，想置换房子，黄沙御景一号的二手房或者荔湾区保利天珺的一手值得买吗？

回答：金碧湾属于海珠西，景观还可以，由于靠的是荔湾，江景的溢价不是特别高。御景壹号，未来白鹅潭CBD发展起来，有一定利好。保利天珺偏高端产品了，景观好，缺点是靠近立交，马路对面环境不是很好，自住可考虑吧，投资一般般，8w多的价格偏高了。

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