广州楼市:这种房产看起来不错,实际上买就贬值

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提问：广叔你好，我目前是有科学城科城山庄一套150w左右的房产（无贷），打算置换做投资用，每月可负担1.5w左右商贷（总价350-400w）想问下广叔，投资用途可考虑哪些板块呢？目前认筹了科学城的星樾山畔，但高速噪音影响有些犹豫。

回答：你好。科城山庄一房，一般买房都是家庭单位的，一房缺少居住体验，可出手置换。星樾山畔的主要卖点就是地铁上盖，缺点就是靠近高速，有噪音，加隔音玻璃会好一些，总的来说性价比还可以。350-400w还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：您好广叔，最近在看不超豪宅的3+1房，或者小四房，需要小学初中学位，如果能再有点升值空间就更好，请问滨江东海珠半岛，富力千禧，佳大银湾，瀚林水岸，以及富力银禧，哪个小区的更值得入手！或者附近还有哪个楼盘可以推介下

回答：你好。优选佳大银湾，景观好，离未来地铁10号线滨江东路站也近，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，现在萝岗旧改搞得轰轰烈烈，现在卖掉时代春树里再买其他盘是不是过早？是否可以再等两三年再置换？

回答：当然是可以的。但是如果有条件，资金允许，当然是不断置换到更优质的楼盘，实现资产较大化增值和保值

提问：你好，广叔，谢谢你昨天的答复，不过我有点困惑，您说买入时代印记估计要站岗很久，但是我看现在知识城的万科幸福誉今年已经升的很厉害了，知识城北部过几年是否也会复制中部的涨幅呢？另外还想请教一下幸福誉旁边的一个新开楼盘凯德中心里是否值得投资，现在预计在2.3-2.7万之间，就是户型感觉不是太好。谢谢了

回答：你好。时代印记和万科幸福誉是不能相提并论的，万科幸福誉是在知识城的核心区，已经有了一些人气，配套也有了初步的模样，而时代印记周围还是比较荒凉的。过几年，很难说呢，有一定的不确定性，投资不是赌博，要买确定性更高的标的。凯德中新里可以考虑。

提问：你好广叔，刚需户型，最近去看了福田的新洲和赤尾两房，430万左右，但是都有楼层，农民房，朝向不好等硬伤。又去看了罗湖黄贝岭的两房，压力会小很多，新天地03年的，均价7万左右，交通便利。深业东岭回迁房？ 1，请问广叔：这两个盘适合过度刚需嘛？哪个更好呢宝安的房子涨得太离谱了，60平左右的基本买不起，不考虑了。福田的性价比又太低。 2，买罗湖，比较纠结，担心以后换房比较难，涨幅太小？ 3，深业东岭2015年新盘，怎么那么便宜？心动中……但是里面的北地村名比较多呢。好纠结。资金太少，太难了。谢谢广叔听我如此絮叨。

回答：你好，深业东岭在罗湖的黄贝岭板块，是仅有的次新盘，带翠园的学位，其实性价比还不错。 但周边的黄贝岭村环境过差，进入社区之前要经过大片的村中小路，这样就影响了它的长期潜力，自住上学可以，投资适中。 总结：性价比不高。 新天地名居在罗湖的文锦板块，同地段内是目前较新的社区，小户型租客为主，品质较好。 39平的小户型，厕所在卧室里面，小麻雀五脏俱全，用来上车没问题，但是涨幅不太好。 这2个盘之间选择，优先深业东岭。

提问：广叔你好，请求指教： 坐标广佛交界，夫妻都在广州上班，一个海珠区一个番禺区，房子在佛山顺德陈村万科缤纷四季，孩子准备上小学为学位烦恼，房子不大也准备一起置换。

方案一是直接置换到广州的海珠区老破小，解决学位和通勤问题，但楼龄都已经20年，担心孩子读完书后无人接盘，老小区居住舒适度也很一般，买不下手。方案二是在广州海珠区买套一室的学位房，在原来的小区买一套四房，就是通勤费时，虽然现住的小区也准备通地铁了，但通勤时间和驾车差不多，孩子上学折腾，接送麻烦。方案三是在现住的小区换四房，孩子读私立学校，但想到小学初中高中都需要付费还是感到颇有压力。不胜烦恼，请广叔指教指教！

回答：你好，1、你的预算是多少？陈村房子名下、贷款还有你们各自的购房资格是如何？

2、你也还是考虑过住投分离的，但我一般不建议没解决真正的学位、教育问题前去做住投分离的事情，或者可以这样说，刚需的买家特别是有小孩的不要单纯考虑住投分离。

3、若限于学位房的预算，较佳的办法其实就是买一个小学位房，也附近直接租个大的房子住下来，同时也保留自己在陈村的房子，初步不建议你卖掉。

4、走私立的方式，除非是名校，要不然还是公立师资力量好，支持力度高。

提问：你好广叔，龙岗公园大地一套两房无贷款可套现470万，东莞松山湖锦绣山河一套200平四房可套现750万，福田金茂礼都一套学位房，小孩上学在用学位短期不会出手。另外手上有200万现金，年收入大概200万。 想卖掉龙岗两房或东莞+龙岗两套一起卖掉（我理解的是不卖掉龙岗这套腾不出资格），然后加上手上200万在福田或南山或临近南山买一套3—4房，如何操作比较好？有哪些盘可以推荐？兼顾自住和长期的投资增值。

回答：你好，东莞和深圳合作的消息放出来之后，松山湖和龙岗的部分楼盘迎来利好，可以先拿段时机，等价格起来之后再出手。 总价1500以上，优先南山 推荐：半岛，大冲，华润城，太古城

提问：广叔你好，本人未婚，在深圳工作，家里预算150左右的首付，现在比较纠结的是在深圳买还是在广州买，家里人喜欢广州的氛围，当然还有原因是广州相对便宜，后面可能回报率比较高，我想买深圳是因为未来很长时间都会在深圳工作，感觉在深圳买个广州房有点奇怪，您怎么看？

回答：你好，不奇怪，投资跟居住分开是好事，而且你现在150首付去深圳也不妥，因为深圳已经起来了，你吃到只有渣了，还不如埋伏在广州坐等大水伦动

提问：你好广叔，请问现在投资买房，买顶楼的话以后会不会不太好出手？有什么缺点呢？

回答：你好，从投资角度讲顶楼一般是折价10%-20%不等的，不论多层小高层和高层，选择一般都不要选择顶层。从定价来看顶层的房屋一般价格比较便宜，但是顶楼漏水概率大是事实，顶楼夏天更热空调能耗大是事实，买新房时多数人不会选顶楼虽然便宜是事实，但是二手房顶楼更加择买主，流动性较差也是事实，除了高端次新及新盘顶跃及有专属屋顶花园的以外。顶层和底层基本上在二手买家眼里都是属于有硬伤的楼层，议价空间都远大于中间楼层。

提问：您好广叔，您觉得嘉御山怎样？如何操作更加合适？现在买还是再等等？期待您的答复，谢谢！

回答：你好，嘉御山属于次热点区域。嘉御山是坂田北的一哥，片区内无对手盘。居住：坂田北少有的居住、商业、学位三位一体的大型高层花园社区，学位：龙岗科技城外国语，龙岗与深外合作办学，未来潜力较大，产业：华为基地和华为上下游集群为主的天安云谷，总结：地段、地铁、产业、学位多重护城河，可入。

提问：您好广叔，我在沙井工作，老公在西乡工作。目前在南油有一套住房，红本在手。想买一套三房，自住+增值。有子弹300万，家庭年收入40万。想问福永的华强城4期（今年开盘）或1期（二手房）和沙井海岸城（今年开盘）哪个更值得购入，可以具体分析下吗？谢谢

回答：你好，华强城投资价值一般，福永这种前不着村后不着店的蛙跳区域，基础配套非常弱，迄今一个像样点的商业都没有，因此优选大盘，楼盘扎堆能成片的区域，来弥补片区的配套不足，这就是华强城之所以抢手的原因，西部少有的集交通，商业，学校三位一体的大盘。地铁太远，学校太远，出了小区，全是非洲地带，居住观感很差。海岸城不错，地铁+综合体+周边空地多+传说中深外宝安分校，长期看很有潜力。

提问：你好广叔，想投资一套总价低(300万以内)的小户型，有房票，不考虑公寓，不需要学位，请问买哪里好出租，升值潜力也大？上班在蛇口，所以想考虑这一带的。看了米兰第二季，新一代国际公寓，荣村小区旧改的荣寓，西游记，都觉得年底一波行情已经涨了好多，请问有没有更好的推荐？或者说这个价位没法有好的收益了？该不该把深圳湾的三房卖了换两套900万左右的房子？谢谢！

回答：你好，深圳湾是目前深圳房价的顶端，得益于优越的地理位置，加上崭新的片区，刚需豪宅的定位，再由深圳湾学校作为导火索，一飞冲天； 深圳湾的未来发展看好，如果选筹没有太大问题，不建议出手裂变。 深圳经历这轮大涨后，总价300内能买到的盘投资价值都不太好，更好的方案是： 深圳湾房产做截断抵押融资，继续入手1-2套蛇口或者前海板块优质盘。

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