广州楼市:这种房子涨得最慢,内行人都回避

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提问：新人首问。广叔您好，预算是400万左右想在广州买一套自住加投资的房子。我们夫妻都是自由职业，所以位置的选项主要看投资回报率。目前看了星河湾两房和小三房，粤垦路的两房，中海康城楼梯房。目前犹豫不决的原因是：1，星河湾的房子保养以及小区环境都没得说，可是交通不方便，房子也一直涨的很慢。2，粤垦路就在天河北的旁边，位置还是不错的，但粤垦路的房子的价格和对面天河北房子差很多，担心未来会不会也这样。3，中海康城去年涨了一大波，现在我们能买得起只能是楼梯房，放卖的还都是靠近广元高速的。还请广叔指教，这三个小区，三个地段，出于投资的考虑话我们应该如何选择？谢谢您！

回答：你好。星河湾没地铁；粤垦路相对来说没落了，老黄埔一带才是新的希望；中海康城是涨过一波，也没什么货卖了。我建议往老黄埔、鱼珠一带看看，比如：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔你好！请教一下，大学城有少有满五一套自住大三房，想趁现在卖了置换成两套房。请问现在置换时机对吗？如果可以，那么置换哪个区域楼盘合适？谢谢！夫妻已离婚，妻是老师。谢谢！

回答：你好。大学城不差的，起到承上启下的作用，南可达万博CBD，北可达琶洲、金融城，很好呀，为什么要换呢？不建议换。

提问：广叔好。请问下，1.今年看中了一套黄埔海员路70余平楼梯楼住宅高层小单位，单价3万左右，可组合货款。鱼珠片区规划公示图显示所在单元将变更为商业用地，是否值得购买博拆迁?纯投资估计需持有多久可出手?2.萝岗香雪地铁站300米次新小区有一套高层住宅房子进入交易流程，已有同户型成交比之前签约时涨10％左右，违约不卖需赔偿20％左右。周边配套较完善，刚涨过一波，继续上涨空间大不大，是否值得违约亏10%继续持有?

回答：你好。1、除非有确切的内部消息，否则都不建议博拆迁，时间成本机会成本大。

2、萝岗香雪300米次新盘可以考虑啊，还有潜力的，为什么要违约。

提问：广叔，你好。新人首套房，上班在杨箕附近，希望能满足上下通行方便和居住需求，预算在450左右。看了附近二手楼盘的二房和三房，目前只有文德路附近和东晓南附近的芳草轩，英豪花园比较满足要求，东晓南的均价较低，值得买吗

回答：你好。两个盘都可以考虑的，两个盘区位很近，涨幅差异不大，重点看下哪个户型和楼层更喜欢，尽快入手。

提问：你好广叔，请教一下，如果我有深圳和成都的房票，首套，首付大概130左右，两个选择：1.深圳估计只能买到一房，类似花样年、上河坊、圣拿威这些；2.成都可以买到相对不错地段的三房或者四房。纯投资下，持有3-5年左右，应该选哪个收益会更好呢？谢谢

回答：你好，投资的本质实际上是对核心资源的占有，等待价值兑现，从而将溢价部分按照竞价的高低出让，从而完成财富转移的过程。一线城市的上车盘面对的是全国的购买力，只要深圳还在发展，入户还在宽松，房价永远涨的神话还在，较低总价涨幅较快的规律是适用的；成都为代表的新一线，相较于沿海城市而言，内地的省会城市一般都是单核城市，即省会既是政治中心又是经济中心，省会虹吸的是整个省的资源，所以天花板一般就是整个省的购买力上限。根据我的判断，二线城市的天花板在楼市发展成熟，可以达到一线城市的六成左右。300—400万，短期想赚钱，买深圳，深圳涨的快，快速裂变一波，体量就不一样了；长线投资，可以考虑新一线

提问：你好广叔，您说看好老黄埔，我想请教一下，那南岗那边投资的话升值性如何？南岗地铁站那个附近楼龄12年内的三房什么价格可以去入手？

回答：你好，如果纯投资： 1、老黄埔过了文冲站，过了双岗站，再往东的话就不建议了，因为往东的话，就是“农村的感觉”，城市化的边缘就是在石化路—黄埔客运站那一带 2、南岗那边其实就是被佳兆业城市广场、万科尚城两个新楼盘带动起来的，价格已经虚高，那边适合住，不适合投资，适合自住的新房癌去那边买 结论：如果投资，来老黄埔多好

提问：您好广叔，我想在龙华上塘或者龙胜片区投资小两房，目前在纠结几个楼盘，金地上塘道二期，潜龙曼海宁。目前看来，上塘的规划非常牛，周边很多旧改。但就学区来说，金地上塘道二期带的学问是龙华实验学校（目前中考成绩未上榜），而潜龙曼海宁带的高峰学校（2019年中考排名全市前十），我的目的是打算持有5年左右，整体考虑的是学区+规划。另外，听说金地上塘道对面是超大的华润旧改。请问大东哪个楼盘潜力更大？谢谢！

回答：你好，这2个在龙华片区还算不错的楼盘。学校对比：高峰优于龙华实验。短期看曼海宁>金地上塘道，长远看金地上塘道>曼海宁。

提问：你好广叔，今年想在天河区买房置业难吗？还有哪些机会？老师能否具体分析一下啊！

回答：你好，广州天河区新房存量较少，去化周期短，在区域内买房难度较大，但是2021年，天河区将有不少新盘相继入市，适时提供一定的房源补充，新盘主要集中在经济发展潜力较大的奥体-广氮、金融城、五山板块。奥体-广氮板块集中优质教育资源，土地存量丰富，开发潜力大。金融城板块发展实力不容小觑，比较适合改善型买家。五山板块集中高校与科研院所，板块价值随着科技成果转化为发展力而不断提高，而且五山板块自然资源丰富，绿化率高，居住环境较好，适合改善型买家选择。具体项目详见内部分享。

提问：广叔你好，我是新人首问，黄埔还有一个全款名额，手头子弹计划1500w左右，最近看过富力一号半岛，金融城1号，大壮名城，江源半岛，富颐华庭等，从投资角度，3到5年，1套或者2套房子的话，您有什么好的推荐，谢谢！

回答：你好。壹号半岛虽然也是江景，但这个位置很尴尬，靠近立交，而且周围环境都不怎么好。金融城壹号可以考虑；大壮名城也可以，但这个预算还有更好的；江源半岛不错的；富颐华庭也可考虑，但也不算最优选，万科城市之光会比它好一些。还可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：房叔你好，新人首问，殷切期望你的回复。本人想在天河区购房做投资用，总价控制在800万。天河公园天府路、龙口西附近学区房，哪个板块升值空间好呢，其中哪个小区好呢。另外珠江新城凯旋新世界隔壁有个特别便宜的楼盘叫誉城苑，值得购买吗

回答：你好。天府路和龙口西都可以考虑，可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！誉城苑地段倒还可以，但产品和小区环境一般般，也有一定的楼龄，总体一般吧。

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