广州楼市:这类房产永远领涨,买入不会亏

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：新手首问，广州户，现有珠江新城嘉诚公馆一套无贷款，自住的，另科学城锦林凡谷别墅一套，自住，700w房贷未结清。手上2200子弹，用家中5名亲人的房票，其中3人首房首贷。投资合计月供在30w内可控。请问该怎样操作？想法是①买几套城市之光二期，听说三月份才开二期，听销售说可能会5w+，不知道等不等好，会不会抢不到？②余下还有1000多万，本来是想买珠江新城中区，哎，看了几个月涨了8百万，感觉花2000万也只能160多平的三房，有点不想买了。最近看上一套科学城锦林山庄凡谷西区的老别墅399平，送400平花园，近1750万，单价4.38W，感觉比大壮名城等电梯高层还划算些，毕竟有个大花园，听中介说现在豪宅市场很热，不知道买下等2~3年后，好不好转手，黄埔现阶段没有豪宅房源开售吗？房票可贵，那么才考虑买个别墅，它总价高升值也高些。这个凡谷别墅位置比较好，在大壮名城对面的暹岗地铁口。业主可以协商各付各税，可贷款，该不该购买，不是自住，不知道别墅能投资吗？是不是不好脱手？听中介说今年科学城保利林语别墅二手成交十多套，可信吗？③或者广叔您有什么好的投资组合？

回答：1、城光可以买，多人同时认筹，肯定有中的

2、珠江新城一直是领涨板块，可惜了。别墅投资属性偏弱，结合自住还是可以的，流动性方面没有平层100平左右的好。

3、豪宅可以配置一套。如果资金长期投资的话，还可布局到南沙。具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔，问题一: 黄埔现在在售的一手楼盘中，价格相近的几个盘，一合生中央城，二，五矿壹云台，三，实地常春藤，四，富力悦禧城？哪个更适合小资本的投资？升值空间会更大?请广叔排个序吧

问题二，黄埔目前价格偏高的几个一手盘，大壮名城，五矿麓山府 ，这两个价格相近，投资的话，又应该选择哪个呢？

问题三，广叔有其他适合投资的推键盘吗？

回答：1、五矿壹云台\合生中央城\富力悦禧城\实地常春藤这样选吧。2、选大壮名城。3、看下科城山庄。

提问：新人首问：你好，广州户口，目前仅购珠江花城一套房产，无贷款。想再投资第二套，但手中子弹仅有200，请教一下，目前投资房产风险大吗？其次，选择黄埔还是南沙？如果选黄浦，您推荐哪几个盘？如果选南沙，您推荐哪几个盘？

回答：你好。M2都站上两位数了，优质房产是能够实现资产的增值与保值的，至于你说风险大不大，这个还得看选筹。短期考虑黄埔，中长期考虑南沙。总价400可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好！最近重点看了几个盘：一、鱼珠板块富力富颐华庭（单价4.8万），二、科学城保利罗兰、地铁上盖星樾山畔（单价4.6万左右），三、滨江东二手富力银玺、翰林水岸（单价6万），四、中大南门二手江南新苑（南向6-7万）。本人预算450～700万以内。请问广叔，这几个楼盘要如何排序选择为佳？主要以投资升值为目的。请广叔不吝赐教，感谢！

回答：你好。一二选项偏向于投资；三四偏向于自住；三有地铁增量；四片区成熟了，增长有限；所以如果选的话，三选项会更好一些

提问：你好广叔，子弹60，深户，年龄27，打算在东莞买房，自住，首套，考虑到老婆家在深圳沙井，区域选择排序是长安-凤岗-塘厦。 考虑过去看长安二手房，新世纪宜居，中惠新城，均价在2万6左右。 凤岗均价相对低些，考虑过去看翡翠山湖、东江花园、恒大绿洲。 请问广叔，该如何根据自身情况，确定合适的房子？以及深圳公积金在东莞能用吗？贷款费率是多少？购买东莞二手房的过程中，需要注意什么？

回答：你好，东莞楼市现状： 凤岗，塘厦，清溪不用愁，也不用下多大投入，有深圳这个大佬的溢出就足够了。 长安有自己的内在实力，会一路停不下来。 虎门借助交通优势也不会太差。 松山湖东莞的经济亮点，只会更好。 南城不用说了，当前的金融，贸易，产业孵化园区东莞做的最出色，加上中心区核心区，不用担心未来。 东城有商贸，有工业，也是中心区，也不用担心。 令人担忧的就是 ： 石碣，厚街，曾经的辉煌，现在却一片茫然。 洪梅，麻涌，中堂，望牛墩这些中低收入者和相邻广州的穷亲戚增城相互看不上眼。 桥头，企石和谢岗，看着比自己还穷的惠州只能仰天长叹。

东莞临深只知有凤岗塘厦，不知有长安。 长安紧临宝安的松岗，松岗是宝安远郊区；长安却是东莞的强镇，差价并不明显，这也导致长安很难吸引投资客大量砸盘。 所以这几个板块，优先凤岗，凤岗选筹优先大运城邦。 东莞二手房可以用深圳公积金，新房有些开发商不行，要提前问清楚，公积金都是统一的利率 二手房注意事项： 1. 做好产调，产权调查主要是看看二手房的产权是否清晰，核实产权人身份信息，有没有剩余贷款和抵押等等。具体来说产权调查要从3个方面来看，一看不动产权证书(房产证和国有土地使用权证书); 二是看购房合同和付款凭证(这是卖方取得房屋的原始依据，较好是房屋买卖合同、付款人、产权登记人一一对应)， 三是和出卖人到不动产交易登记中心去打印房屋信息摘要，持出卖人到身份证就可以到查询机上查询)，需要注意的是二手房买卖合同的出卖人应当是房屋信息摘要上面的全部产权人，另外房屋信息摘要上面还能显示该房屋是否有抵押、查封、产权办理状况的信息，这些信息与二手房交易紧密相关。 2.较大的雷区就是合同，你先跟中介沟通好，合同全部都改成利好你房。

提问：广叔你好，最近以广州为首的多个城市收紧房贷，利率提高，对楼市有什么影响?面对现在持续上涨的房价，刚需是继续入还是持币观望?

回答：你好，各大银行的收紧理由“额度不足，暂缓贷款”出现频率极高，但并不意味着房贷会停贷，因为房贷是其旱涝保收的较佳利润来源，没有之一。其实每年春节前，房贷收紧或暂停的情况非常普遍，不同的城市之间有差异。总体来说目前的新房房贷会微幅上调，各家银行自然会往后推一推。

对于刚需来说没必要太焦虑，只要有房票、有首付，就及时上车，不要犹豫；已经上车了，想置换更好的房子，可以先买后卖，防止踏空。房住不炒仍然是2021年楼市的主基调，一旦市场热度过高、房价出现异动，楼市调控必然会来临；调控是为了防止楼市过热，预防风险，本质不是为了降房价，而是为了挤出泡沫；调控只能短期抑制房价，影响房价的核心因素还是供求。土地供应量过大、人口不足的城市和区域，房价的确会下调，但核心城市、核心地段的房子，价格还会继续上涨。

提问：你好广叔，万博附近的华南新城虽然离地铁远了点，为什么它会便宜那么多？ 还有珠江铂世湾值不值得购买？与珠江花城比，那个更有潜力？

回答：你好，华南新城杂乱，品质输很多，属于后涨房。建议能去雅居乐就去雅居乐吧，铂世湾可以买，毕竟享受万博商贸区的直接辐射，单价不至于太高 珠江花城的话倾向于自住就去吧，户型是优点，周围也很村了，价格相对贵。

提问：您好广叔，最近看中有一套二手房，房东也愿意降价，小区也好比较好，周边配套也比较成熟，不过这个房子有的疑虑就是房东说他之前用这套房子给亲戚开公司的时候做了担保，现在亲戚公司做得不错，没有什么大问题，但是我就是怕买了这样房子有风险，不知道能不能买。

回答：你好，像这种情况买了还是存在一定风险，虽然说房东没有抵押，但是的话房东把房子给别人做了相关的担保，一旦后面借款跑路了，会导致这套房子可能会被强制执行，这种处理起来就非常的复杂了，一般人的话千万不要去碰。另外在买房的时候的话，还要注意以下有几种情况的房源较好碰都不要碰了，

首先是排名前列个如果有银行抵押贷款的抵押超过50%的金额，这个的话就是属于风险比较高的房子了。第二的话是有机构抵押贷款的抵押金额超过30%的，这算风险较高的房子，一般正常人是不会去找机构进行抵押的，如果是先找银行抵押，银行做不了的，才会去找机构抵押，说明这个人的话在征信各个方面都是有一些问题的，是要严重的是个人抵押额超过20%的，只要涉及到相关的个人抵押，那么房东可能是一个高风险的人群，房子的话也相对应的就是一套比较高风险的房子。

以上这几种情况的话，这些都是比较高风险的房子，很有可能会成为要单房，什么是要单房，就是指那些交易十分困难的房子，对于普通购房而言的话，处理这些房子可能会有点棘手，所以看到这种房子就尽量不要去问。

提问：你好广叔，有子弹300，考虑到中介费和税费等，只能买预算500出头的房子，优选沙井拾悦城，但是已经没选择了。光明一号，四海云亭，上塘道两房。请问这几个该怎么选？谢谢！

回答：你好，选择西部沙井需要考虑两点：1、学位，2、是否限价。抓住这家两点去选，特别没错。如果买沙井尽量选择沙井海岸城一带；如果买光明，尽量选择带好一点学位并靠近地铁口楼盘；如果买龙华，尽量往红山片区靠。如果按你选的盘来调的话，优先考虑金地上塘道。

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