广州楼市:这类板块投资不要碰,需要持有较长时间

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：广叔您好！我长沙户口，2009年在广州花都买了花都保利城，我老公广州户口，在长沙开福区顺天黄金海岸买了一套大平层。我们目前把长沙那套房子还完以后，能腾出一个名额购买广东的房子。首付350万没问题，我们有一个广州名额。有同学推荐天河壹品，由广州城投和珠江实业打造的位于天河区天健上城东南100米，健明四路北。有广园快速和华南快速，目前还没有开盘，估计价格6到8万一平，91方估计60000到65000单价，125方估计75000到80000单价。请问这个地方有投资价值吗？值得购买吗？旁边中海康城二手房近来涨价厉害，还有人推荐龙湖天宸原著，附近金地天河峯睿今日开盘，估计价格60000以上。广叔，我主要是自住➕投资，请问刚才说的价格能否购买？我350到400万的首付，您推荐我买哪个楼盘比较合适？主要是自住投资，可不考虑学位，有地铁口较好。

回答：你好。花都保利城，飞鹅岭站，周围环境不是很好。最近天河也是集中出新货，天河壹品可以考虑的，有地铁19号线规划和9年制学校的利好，就是板块发展可能会有点慢，需要持有较长时间。龙湖天宸原著作为牛奶厂四大金刚之一，也可考虑。天河峯睿南侧靠近广园东和广深铁路，噪音可能比较大。

提问：你好广叔，自住白云南湖新天半山大平层一套、现手头有500子弹、考虑增持一套投资、可接受一千万左右房价、投资那里好?

回答：你好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，我2017年在新塘高位时买了3套(3套都在汇东国际花园)当时每套每平米平均都是23500左右，目前3套月供每个月4万左右，现在还欠银行200左右不包含3套房贷，我现在还能贷款100万坚持2年，请问广叔，我是现在卖掉及时止损还是再申请贷款100坚持两年呢，现在卖的话估计每套亏60万左右，2年后新塘房价能不能涨，或是亏得更多，麻烦广叔指点，万分感谢！

回答：你好。可惜了！这么好的牌！汇东国际花园硬伤很多，离白江地铁也不近，对面就是天量供应的凤凰城，周围环境、配套都一般，挂牌量大；鸡蛋也不宜放在同一个篮子里，新塘本来有一定的潜力的，但是后面政策放开了入户门槛，那么原本属于新塘的购买力，就随着门槛降低流入了其他区域。建议先挂牌，趁这一波行情出个一两套，不然未来怕是难出手了

提问：广叔，侨林苑2期的，南向两房，均价9.7W了，值得入手么？有没有其他房源？中怡城市花园的房子如何呀？

回答：侨林苑2期值得入手的，有合适的房源就尽快上车了。中怡城市花园，林和，地段优越，很多人喜欢，物业也换了万科，小区后续品质会有提升。投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好！新人首问！目前人在外地有房无贷；广州之前有套番禺祈福房子已出手，现在有一套名额。想找一套可以兼顾投资保值和自住的房子；总预算4-500万。想问广叔：

1. 金融城和琶洲，新盘好像都很少，二手普通2004年左右的，请问值得投资吗？有没有小区推荐呢？

2. 科学城板块，新房和二手次新，哪个更合适呢？

新房的话，有看大壮；最近很多销售推长岭居，比如天健天玺的复式，看起来性价很高？广叔建议怎么选择呢？

回答：你好。

1、值得，可看下：美林海岸花园、骏景花园

2、长岭居偏了点，自住还可以，投资还要持有较长时间

具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，想在广州买500万左右房子投资。目前看了海珠愉景南苑，逸景翠园，罗马家园。不知道如何选择。另外广州其他板块有何建议，热门的南村欧泊和黄埔都涨起来了。

回答：你好，海珠目前性价比还可以，你去看看逸景翠园，英豪花园，或者第三金碧，保利花园之类的 逸景翠园这个小区在逸景路，在中大布匹市场，未来有11号线地铁站逸景路站的增量 买这里的三房没问题，这里本来的业主大部分就是周边做布匹生意、做皮革生意的人居多 罗马家园这个盘常年跑输大盘： 1、物业不太好 2、看似有地铁但实际不方便，硬生生的从地铁盘变成无地铁盘了 3、周边环境确实太过一般，加上沥滘村旧改提了一年又一年，其实是充满变数的 4、如果有其他选择，尽快舍弃这里

提问：您好广叔，家里小孩明年上小学，本人在新沙工作，打算把目前住的卖掉置换学区房，预算400w，希望交通便利，出行方便，不知道该在哪里买比较好呢？

回答： 你好，建议老黄埔的区府板块 ，该区域内交通方面有13号线，驾车出行到达新沙也在半个小时以内，通勤方面可以满足需求。其他配套方面也比较完善，能够满足日常生活。板块内有黄埔排名前列梯队的小学怡园小学，文冲小学。可以考虑的项目有万科金色悦府，悦时代花园等都是对口学区房，各方面配套也不错。 除此之外，科学城板块也可以考虑，一个发展势头很猛的板块，生活配套也十分完善，到达新沙在30-40分钟车程，板块内有东荟花园这样的名校。黄埔开发区也可放入考虑范围，距离新沙20分钟车程，有广外附中小学，只不过板块整体的配套不是很好，更适合置业刚需人群。

提问：广叔，住宅式公寓，建不建议购买？是不是只有冬季的时候采光会受影响？

回答：住宅式公寓与住宅的区别就是采光不达标。不是只有冬季受影响，全年都受影响。标准是大寒日，日照时间是否满足2小时。满足就是住宅，不满足就是公寓。标准只卡这一天，但并不是说其它时间就不受影响了。

另外，采光通风受影响是硬指标，一般说来，居住式公寓南向是有遮挡的，在视线上肯定受影响更大。而视线上的影响在规划的硬指标中是没有的，所以很多人会忽略这一点。如果对采光、视线觉得没所谓，可以买，价格会比正常住宅便宜

提问：你好广叔，我们夫妻有深圳的首套房名额，在广州市区有一套、南沙有一套，但是过去两年都跑输了深圳。我们近期也考虑在深圳买一套，老公在华为上班、我在科学馆附近上班，因为我本人不太喜欢坂田的环境（村屋多，规划差，人群杂，学位不好），所以去年到今年其实一直也都是关注福田石厦、南山中心区和西乡碧海的房子，但是如果真要买这些地方也不会自住，也只是投资+出租。因为其他片区涨得太快，考虑到自住功能，需要兼顾预算和实用性，我也开始在看坂田的房子，所以想请教一下，500万的预算买3房，该如何选择？

回答：你好，因为深圳是一个年轻的城市，深二代不多，不像北京、上海及其他二线城市会形成区域固化，所以深圳人民买房基本上以就业为原点，通勤范围内购房，这也是这些年红山、宝中崛起的底层逻辑之一；以这个为基础，然后思考未来5-10年就业的增量来自于哪里，必然受辐射的住宅区域会跑赢大势。 500万三房，西乡碧海品质差一点的小区，再往西沙井片区、或者龙岗大运片区都是非常值得关注的，投资是很个性化的，如果要具体到楼盘我还需要了解你更多的情况。

提问：你好广叔，我想在盐田购买小三房60到80平米的学区房，看了春天海，请问是否有其它推荐。谢谢

回答：你好，盐田也有不错的学校，看你主要考虑自住还是学位，如果重点考虑学位也可以买在罗湖。 如果是自住可以考虑春天海。但是盐田投资潜力一般，盐田定位是港口和旅游业，不是重点，缺少城市资源。

提问：您好，广叔！慕名而来，本人在龙岗中心城，目前手上有320万资金，可以5成买房，两孩子，想解决投资兼孩子学位问题，想买新房，年收入65万。请问有什么好的选择和推荐呢？

回答：你好，如果只考虑龙岗，如果想买龙岗不跑输大盘，推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府如果能接受投住分离，建议多关注福田和南山学位房。

提问：你好广叔，请问坂田的房子兼自住投资还可以买吗?看中地铁10号线附近的：万科城，容积率较低只有1，绿化很好 ;还有佳兆业城市广场，赠送面积很大但容积率很高。

回答：你好，坂田我很熟悉，从大方向来说，华为外迁是购买力流失-空，地铁10号线-坂雪岗大道-旧改-多。整个龙岗的房子，品质都很好，但供应量也大，你看到的是静态的品质，而缺了一点长远的眼光。坂田自住可以、投资只是略略跑赢大盘。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。