广州楼市:深度分析,天河的梯楼房,有没有投资价值?

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提问：广叔，天河羊城花园的低层顶层6楼复式，楼梯口有没有投资的价值呢？今天还看了一个小区鸿发广场7楼楼梯楼。目前看投资这两个还能供得起

回答：羊城花园一般，小区略显破旧，离未来地铁也不是很近，价格也不便宜。后者楼梯房7楼，太高了，就更不建议了。两者比，那还是选前者吧。

提问：广叔您好，请问增城白江附近的金泽豪庭和汇东国际花园怎么样？目前在黄埔接近增城的地方上班，想靠近13号线地铁一点，计划买个3房中高楼层的，一二手均可。预算200万左右。

回答：你好。金泽豪庭可以考虑；汇东国际花园离地铁稍微远了点。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好！新人首问！目前人在外地有房无贷；广州之前有套番禺祈福房子已出手，现在有一套名额。想找一套可以兼顾投资保值和自住的房子；总预算4-500万。想问广叔：

1. 金融城和琶洲，新盘好像都很少，二手普通2004年左右的，请问值得投资吗？有没有小区推荐呢？

2. 科学城板块，新房和二手次新，哪个更合适呢？

新房的话，有看大壮；最近很多销售推长岭居，比如天健天玺的复式，看起来性价很高？广叔建议怎么选择呢？

回答：你好。

1、值得，可看下：美林海岸花园、骏景花园

2、长岭居偏了点，自住还可以，投资还要持有较长时间

具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔你好！这是我排名前列次提问，请多指教。我呢有两套房，一套在东圃盈彩97.2方，全款还清。一套在新塘凤凰成凤茗苑140方，月供6200，还乘24年。本人广州户，老婆不是广州户，手头现有60w，去凑可能有个80w，外面生意人家久自已大约80w,现没有房票了，又觉得钱放银行闲着太可惜，请教有没好的主意？

回答：你好。东圃盈彩，珠村站在建，还有利好，建议继续持有；凤凰成凤茗苑自住还可以，投资一般。不知道月供能力如何？如果月供能力好，DY东圃盈彩，加上手上资金可配置一套，考虑黄埔科学城。

提问：广树你好，首付80-100万，现在人在外省，有广州户口，小三房，月供8000以内，首套房，想用来投资或者自住，如果投资的话3-5年内可以出手，有没有哪里广州的盘推荐的，元旦的时候坐了大半天动车来广州看房，看了知识城的保利拾光年，觉得太远了

回答：你好。保利拾光年还不行，就整个知识城目前都还不怎么样，产业需求人口多，且知识城地很多，配套什么都还跟不上，所以买入的话，要持有很久。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：您好广叔，最近入手了广州雅居乐剑桥郡靠南大干线的一套房子，单价3.77，下了定金10万，绿中介中介费已交，7成房价贷款也已批。 但我越来越觉得买错了，主要还是南大干线后期的噪音这个硬伤太大，当时也是被房型和大阳台吸引。 如果不买了，就要损失定金，中介费估计也会损失。 主投资的话，我是否应该舍弃定金和中介费？ 请广叔给点建议！非常感谢！

回答：你好，单价低就不用回避，之前有人3.5左右的价格买了中间楼层的也不错。投资也是看价格吃饭，另外南大不会一下子车流就多起来，噪音可以用隔音玻璃解决 虽然我只是提醒大家不要买靠近南大的，但是价格还可以的话也可以啃掉的，因为现在行情快起来了，最近佰利山的业主心态很硬。 南大通了不会一下子就多了很多车流的，趁着广州肉眼可见的行情你可以先上了这波的车，然后趁南大不完全成熟的时候再次抛出置换也可以，买房本来就是买在较低位，卖到高点就较好了。 高楼层无论是灰尘还是噪音影响会小一些，担心噪音的话可以做隔音玻璃，你只需要到时候卖房的时候骗过买家就好了，尽量不要选晚上，晚上夜深人静车噪音影响大。买卖有技巧 房子不可能十全十美，选一个硬伤你不怎么介意的上车就好了，尽快吧，很多人现在是黄埔，金融城不敢买都跑到万博来了，行情会轮动，晚了你更加下不来手。 既然买了就坚定的拿下吧。

提问：你好广叔，本人坐标广州增城新塘，自己婚前在汇东国际花园有一套房两房83方，有贷款；老公婚前同小区有一套房两房83方（少量欠款），另有代持金泽豪庭70方一套2房，另有代持TOD亚太新城楼梯房111方一套3房（近20年楼龄，2018年购入，满2年），因为是广州黄埔户口，两小孩要读书，想要将房产置换到市区（黄埔或天河），如何置换最优腾出名额购房？预算换三房或四房，现在现金50至60万，购哪里有学区房并保值？盼复，谢谢！

回答：你好，根据你的房产情况来看，置换建议优先出手你老公婚前相同小区少量欠款的房子，和代持的TOD亚太新城20年房龄的楼梯房。

一方面把你老公房票腾出来，欠款少更容易做截断，而且鸡蛋没必要放在同一个篮子里。另一方面楼梯房将来出手是一个硬伤，且房龄20太老，将来跑不赢新盘或次新盘。

如果现在考虑买学位房，实操有以下的一些思路：买海珠西光大花园，在宝玉直实验小学读书，然后在北大为民学校继续读书。买萝岗科城山庄，在科骏小学读书，然后在二中科学城校区或者华师附外继续读书。买天河中海康城，在中海康城小学读书，然后在未来的奥林匹克中学继续读书。

提问：您好广叔，请教一下如何看待高压线对房屋的影响？看中一套房子，别的还算满意，就是阳台正对高压线，虽然自己觉得没什么，但似乎不少人忌讳这个，担心将来不好出手。您怎么看？

回答：你好，肯定有影响，比如：中兴花园二期北向的房子、比如雅居乐花园雅逸庭18-26栋西向的房子、比如番禺影碟蓝湾12期之间的房子。所以还是有折价的，如果距离超过50米就可以忽略。另外，高压线塔比高压线的影响大

提问：你好广叔，福田区的学位房增长幅度如何？虽然是有学位房支撑，但是这边房龄都有点久了，还会呈上涨趋势吗？

回答：你好，福田区是深圳市先进名校的“常青树”，百花片区的深圳实验学校初中部&中学部的学区房都在这里了。据统计，深圳实验学校初中部&中学部的学位房近5五年的成交均价复合增长率，保持在10-13%之间，而且这些学位房也经历了2016年下半年-2018年的深圳楼市冷静期，尽管楼龄在变老，但是从西部热点置业趋势不断加深来看，这里还是能依靠强势学位价值和学区内及周边的培训生态体系的赋能，目前还是会有一定的升值空间。房产升值能力，完全不被市场影响，而且还能保持在能深圳学位房价格排名前列梯队中，持续向上发展。这也许就是先进学位房的厉害之处。

提问：您好广叔，目前我有福田区泰然广场的三房两厅和碧海红树园的一房一厅，共两套房，三房是红本在手无抵押，一房抵押欠款150万，目前只有一孩，2021年上小一，手头现金50万，家庭收入月均1-5万，考虑未来二胎，希望综合考虑孩子学位，居住生活环境和资产稳步保值问题，请问，1.考虑今年全部卖掉置换罗湖深中学位房，目标嘉多利花园\/合正星园的三房或者四房，不知道是否合适？2.手头的两套房子市值如何？3.个人对罗湖没有好感，苦于学区房压力有妥协的想法，有更好建议选择或者方法？

回答：你好，以你们目前的情况，把名下的2套房产全部出手，就为了置换一套罗湖学区自住+学区，我个人不太建议。生源是很重要的指标，风险很大，可以考虑南山或福田地铁口的电梯学区房，只能依靠旧改，周期太长，产业落后，不看好罗湖。只考虑深中学位，也只建议买套小户型挂学位，在附近租房住。更多的资金投资到升值潜力更大的板块还是正确的思路。

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