广州楼市:买房投资,番禺和黄埔哪个更优?内行人解答

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提问：广叔，请教首付100左右，今年上半年纯投资，番禺、黄埔哪个更优？各有有哪些新盘推荐？谢谢！

回答：比较建议考虑黄埔，可看下：黄埔投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔你好，目前有子弹1000+，想投资广州房产，正在考虑天河北、金融城、琶洲、或者黄埔,一手二手皆可，但目标太分散，不知聚焦哪里，重点关注哪几个楼盘，会收益更高？

回答：你好。有多余房票的话可考虑配置一套黄埔、一套南沙。不然还是直接入天河或者金融城。可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，新人首问：投资性质，一次性付款500多万预算，紫星华府，万科云启，珠江铂世湾，大壮名城，兰亭盛荟，这几个项目哪个比较好，个人比较喜欢铂世湾，请广叔指教，谢谢！

回答：你好。珠江铂世湾可以考虑的，景观好，万博辐射圈内。紫星华府可以考虑；万科云启北向铁路线，一般般；大壮名城可以考虑；兰亭盛荟噪音也是比较大的。具体投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔， 你好，我是新人，排名前列次发问。我在海珠市二宫附近有个楼梯房益丰花园，夫妻二人，一个老人家与我们同住，目前小区正在做楼梯加电梯的商讨，目前只加装A1A2栋，B栋有住户反对故进程较慢。去年疫情4月后看了龙光天耀，金域中央，岭南天地怡廷，潮安金茂悦，知识城万科幸福誉（现已售完）都是99多平的。计划赶不上变化。今年去三山新城看了中海文锦国际，保利华侨城云禧，中交林岳东的楼盘。南沙灵山岛美的天珀小积卖完，万顷沙中建海悦离18号线2公里，而1，2栋是平层卖完。目前可以半自住半投资。我在天河上班，先生在海珠上班。益丰可卖可不卖。如何选择好呢？

回答：你好。益丰花园，地铁近，生活方便，还可以再持有一下，等补涨到位。龙光天曜、岭南天地怡廷都可以考虑的。中海文锦国际、保利华侨城云禧周围配套话就都不是很好；中交泷湾云城可以考虑；

提问：广叔，请问保利南沙天汇、万顷沙恒大及铁建悦海国际这三个盘升值空间可以吗，相比之下哪个更加值得购买呢

回答：这些盘都需要持有较长时间，都还没什么配套，重点考虑中铁悦海国际

提问：你好广叔，我的情况：手里300万首付 ，月入五万左右。可以贷款七成。目前租住在后海，不考虑学位，注重投资回报。请问 是在后海 蛇口片区买一个八九百万的老破小自住，还是去南油买一套房子等拆迁好呢？有合适的推荐吗？

回答：你好，南山大致可以分为以下板块红树湾，大冲，西丽，南头，科技园，后海，蛇口，深圳湾预计买总价800-1000万左右的标的，除了华润城之外，综合居住属性，学区，总价，以下板块可以关注 1，西丽大学城片区，优势\/房龄新，面积大，居住体验好。不足\/学区有待加强。 2，后海片区，优势\/位置佳，周边配套完善，南二外学府学区。不足\/房龄稍旧，面积小 3，蛇口片区的山海韵 山语海可以关注，优势\/房龄新，靠太子港，不足\/周边配套设施一般，还需要2-3年改善不建议去南油博拆迁，机会成本太大。

提问：你好广叔，想投资一套总价低(300万以内)的小户型，有房票，不考虑公寓，不需要学位，请问买哪里好出租，升值潜力也大？上班在蛇口，所以想考虑这一带的。看了米兰第二季，新一代国际公寓，荣村小区旧改的荣寓，西游记，都觉得年底一波行情已经涨了好多，请问有没有更好的推荐？或者说这个价位没法有好的收益了？该不该把深圳湾的三房卖了换两套900万左右的房子？谢谢！

回答：你好，深圳湾是目前深圳房价的顶端，得益于优越的地理位置，加上崭新的片区，刚需豪宅的定位，再由深圳湾学校作为导火索，一飞冲天； 深圳湾的未来发展看好，如果选筹没有太大问题，不建议出手裂变。 深圳经历这轮大涨后，总价300内能买到的盘投资价值都不太好，更好的方案是： 深圳湾房产做截断抵押融资，继续入手1-2套蛇口或者前海板块优质盘。

提问：你好广叔，我有一套阳光天健城的大房、一套万科麓城一期小三房。麓城的房子这两年涨幅小，我在考虑卖掉置换投资价值更高的，或者干脆换成阳光天健带学位的小两房，老师有什么投资方向建议？谢谢！

回答：你好，阳光天健城没必要再加仓，鸡蛋别放在一个篮子里，更倾向置换南山 宝安的热门板块，短期内涨幅更乐观！参考会员内部推荐参楼盘。

提问：你好广叔，我是刚需上车，我的目标是西部，但是资金有限，感觉没有多少可选标的，请问一下宝安区金港华庭和白金假日公寓哪个更适合刚需？我也怕高位站岗，你觉得西部还有哪些洼地值得投资？有哪些新盘可以买？我平时是开车出行，对地铁要求不怎么高。感谢指点。

回答：你好，你说的这两个都是西部刚需得不能再刚需的上车盘，建议是哪里有好房源买哪里，上车盘的特点是随大势走，天花板低，价格上你追我赶。西部无洼地，谈得上洼地的算沙井，大空港新城地处大湾区核心节点，连接深圳前海和广州南沙，必然是深圳重要的战略要地，新盘可考虑海岸城，刚需新盘中各个方面比较均衡的盘，目前确实处于板块发展初期，未来潜力比较大，但不一定能抢到。

提问：您好广叔，知识城板块的单价都破3w了，感觉最近知识城的房价一路飙升，身边的的朋友都有计划在那边买房，现在上车合不合适呢？

回答：你好，其实现在大部分购房者和业界人士普遍认为，知识城板块未来发展潜力大。但是实际上，知识城板块的未来还有很远，不仅因为知识城的个案不具有代表性，还因为知识城的房价水分较大。随着行情变化，知识城板块的房价将可能出现涨得快，跌得慢的情况，而且供需的不同状况也会改变房价，知识城板块的房子越多，随着购房热潮褪去，房价只会跌得更快。网上知识城有众多头衔，实际上大多都是虚名，而整体的发展前景也不是较佳。再者，知识城的房子也不具有不可替代性，对于想在知识城购房投资的朋友来说，建议先不要入手知识城房子，先买市区房子，再仍有余力的情况下再购买知识城。

提问：您好，广叔！红山的中央原著，91年拿的地，房子比较新，143平米双证，值得入手吗？多谢

回答：你好，合正中央原著，红山片区的高品质楼盘，不带深高学位， 但双证房是一个神奇的物种，不能简单把一个购房指标等于100万来换算，就自认为合算。 这是心理层面的博弈，双证房过滤掉了大部分接盘客，同时打掉了人们的投资预期，同样是房子，市场价值却被大大削减，你可知深圳湾同样户型，双证和单证价差几百万还很难卖出。 你看上这套双证房，和单证房一万出头的价差我认为是不够的，笋进笋出难卖是它的必然命运。 在我看来，双证房只适合自住，用两个指标，合理价差买一个住的舒服，投资客尽量不碰，更不要赌限购会放松，等不到的。

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