广州楼市:这个区域没有投资价值,还是有不少人往火坑跳

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提问：广叔您好，我们夫妻双方是广州从化户口，在从化有套房，属于解困房，3年前上市重新办了不动产证，但没有过贷款记录，只贷过装修款；惠州有一套很旧的楼梯房，不值钱要卖的话可能20万左右！现有子弹50，下个月应该能凑到75左右，现在想投资一套房，月供在6000-8000左右，首付请问我们现在的情况要买的话是不是属于二套房？需要首付5成还是4成？如果首付5成的话估计也没什么好选择了，我们夫妻商量用JLH 做首付3成。我们看了从化的房价，地段稍微好点的都要20000以上了，感觉从化的房子没有投资价值，现在请教房叔，如果投从化，有哪些值得投资！我们去看了新塘品秀，去到28000以上咯，太贵了，买不起！我们也觉得新塘位置不错，不知道新塘还有哪些适合我们的房子？或者增城？或者南沙？还请房叔指点一下

回答：你好。从化的房子投资价值不大；惠州老旧老旧楼梯房可出手。广州名下有房，不管是否有贷款记录都是需要5成。可以这样操作3成。75w，做3成可以买个250左右的房子，可考虑买黄埔科学城，如万科金色梦想、中海誉城；新塘由于入户政策放开，导致新塘的购买力下降，不是很建议。南沙需要中长期持有。

提问：你好，本人在黄埔工作，半年社保，不是广州户口。想买总价500w左右的三房，主要看新房，要求地铁口，学位好。适合自住，请广叔推荐几个盘。

回答：你好。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：新人提问，广叔好，自住一套，另有亚运城及新塘东方名都两套房产正在挂盘出售。亚运城近期能出手，东方名都正常价位难以短时间卖出，除非价格压很低。想置换一套天河学位房。如两套房屋都出售，加上存款，有800W现金；如只卖亚运城，有500+w现金。

请问：1，是将两套房快速出手，贷款换一套预算1100W天河3房？还是先卖亚运城，再借钱凑600+W买个小两房？

2、天河学位房您推荐哪个学校呢？目前一直看的是华阳小学，不知道还有其他小学推荐吗？

3、华阳小学的本部与华成分校的差距大不大？我们是2022年入学。

4、华阳小学或者其他您推荐的小学，您推荐哪个楼盘？目前目标是侨林苑三期，不知道有没有购买前景。我主要是为了小朋友学位，但也要自住以及考虑以后好出手卖出。

问题较多，目前正在纠结买房卖房中，谢谢，盼复。

回答：你好。两套均可出手置换。

1、建议快速出手

2、华阳小学，天河一哥，天河北老牌名校。龙口西小学也不错的

3、成校区是16年增设的，论师资力量我认为不如本部，当然成绩还有待考证

4、侨林苑三期可以考虑的。

投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！另外如果只是读书需要，我建议买个小户型的学区房，未来涨幅和流动性都会更好一些，剩余资金投资到更有潜力的地段。

提问：广叔你好，我有广州购房名额，想入手一套博一把，做2-3年的投资打算。手头预算250万左右全款，主要看黄埔科学城和天河智慧城。目前需要确定小区，比较困惑的问题是：

1，长岭居和香雪从投资来看怎么选。

（1）长岭居有奥园春晓单价较低可以买三房一二楼毛坯，保利越秀岭南林语可以买两房，万科山景城单价比较高，只能买65两房

（2）香雪可以买时代春树里三房，中海誉城北区2房，越秀岭南雅筑2房，万科金色梦想2房

以上几个盘和匹配房源要怎么选？

2，天河智慧城的天河星作也在承受范围内，但户型差些面积小些，跟上面的比是否值得投？

回答：你好。

1、当然是选香雪。长岭居板块是一个纯居住型板块，和香雪比偏弱一点。具体板块及楼盘详见内部分享。

2、天河星作不建议，它属于四不靠楼盘：不靠地铁、不靠学校、不靠商业配套、不靠主流发展区域

提问：你好广叔，新人首问。想投资升值，天河或往东，一手二手不限，6年后可能自住，希望环境好、楼龄新一点、近地铁、学校、医院，投资金额800万以内，请问宝翠园、富颐华庭哪个更好？或者有什么楼盘介绍？

回答：你好，宝翠园产品没问题，周边的配套也没问题，6号线植物园站也方便。植物园板块属于天河的北部，目前缺乏资源注入。后面注入的概率也不大，少有的利好就是环境还可以。富颐华庭，地段价值还是有一点的，有增量，但是地铁不是很近，有铁路线、广园噪音，作为纯投资可以考虑。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，主要需求是学位、自住改善、房子增值保值。看中了中海观澜府和万科金域曦府，请问这两个盘要怎么选择？花地湾的万科金域曦府6万左右，值得入手吗？会有增值空间吗？

回答：中海观澜府之前有分析过，盘子小，江景并不是很独特，不过地段潜力还是有的，主要是博片区改造，配套的提升。金域曦府在花地湾，自住还是可以的，但花地湾这一带增量还是很有限，买花地湾不如买广刚了。

提问：你好广叔，16年买入中山三套房，其中二套二手在南朗镇的盈彩一套和龙宝豪庭一套，另一套民众镇新房金域明珠还没下房产证，目前是继续持有到深中大桥开通再卖好？还是现在就卖掉再买别的地方？期望指点

回答：你好，当下的中国楼市并不是普涨，而是分化上扬的，这是因为需求不够，购买力不足。在购买力有限的情况下，只有真实需求的地方才有交易，才能支持房价上行。 中山产业过于单一，外来人口不足，深中通道虽然确实在建，但是能够带来多少深圳外溢购买力，也是个未知数。 深圳限购以后，市场上还有大量的游资，全国一眼望去，能够与北上深并列的，承接向上投资资金的，唯有广杭了，而广州，你有近场优势，学历够的话，可以考虑置换广州。

提问：你好广叔，目前在佛山工作，单身，纯投资，目前面临几个问题想问下您，我手里有70w,我老家湖南株洲，

1、乡下房子装修下，20万左右，剩下50万去佛山千灯湖买套公寓。

2、去株洲市里买套住宅，大概也是70万左右。

您看下哪个选择比较好，还是你有更好的提议，别人都劝我不要买公寓，老家房子是刚需，佛山我现在自己就是租的公寓。还是您有更好的方案介绍下。谢谢

回答：你好，方案1和2都不可取。

方案1 乡下房子住的少，没必要花20万装修，钱花的没有价值，佛山千灯湖区位是不错，但是别人劝你不要买公寓是对的，投资不会选择公寓，因为已经过了“一铺养三代”的黄金时期了，现在实体经济有点萎靡，主要来自消费的低下和电商的冲击，商铺的投资回报率很低，公寓亦如此，40年产权，且水电都是商业用途，不值得投资。

方案2 株洲三四线城市投资没有潜力，城市能级太低，看不到太大机会。而且更不建议全款买房，资金利用率太低，没有杠杆。

我的建议是佛山千灯湖可以买，但只能买纯住宅，不要买公寓，用你的首套资格，首付3成，70万可以买到总价200万左右的标的，选择性还是蛮大，佛山潜力大于株洲，未来可以享受深圳广州的外溢需求。

提问：广叔你好，总价150万新塘的房子还能挑到好货色吗？亲戚经济能力有限，手头只有10万，月供8000-9000没问题，首付现金太少，感觉150万已经上限了

回答：你好，你这个条件买新塘，是必须要加杠杆的，因为你的首付少，首付太少，月供没问题，月供8000-9000，那就是可以贷150万-170万，找一些可以高评的小区，把总价控制在160-180万就行，买小两房、小三房就行了

提问：广叔你好，首付150到2,00万之间，没房贷能首付三成。纯投资为主，不自住的这段时间大概看了一下（网上看的）1.宝安中心区的凯旋城（80方左右）和西城上筑（75方左右）2.南山区的前海片区 诺德假日花园 （60方左右）3 深圳湾的太古城南（40方左右）总价都在500-700之间打算持有5年左右的，主要都是考虑二手房，想以租金顶部分月供，减轻压力的请问老师，如果是你们选的话，这三个区域该怎样排序呢？请老师多多点评一下望十三老师多多指点一下，谢谢老师！

回答：你好，你关注的都是西部热点片区的热点楼盘，很有眼光。但是有个问题，这些楼盘从去年到今年一直在涨，而且是急速上涨。举个例子，我城市群有个粉丝去年底350万入了诺德假日的48平小两房，不到一年飙到了490万，业主还计划继续拉升到520万。这些热盘靠着前海自贸区的概念，在周边无利好落地的情况下，已经透支了多少涨幅，恐怕不敢细算吧。而且这些涨的太快的区域，租售比一定是跟不上的。我认为，818这一波之后，需要根据涨幅大小，重新规划选筹，而不是盲目去追热点。

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