专家打脸!天河地王盘卖4万,比楼梯楼还便宜?72方能做三房

以往房地产市场讲究“长期看人口，中期看土地”，现在已经演变成“今年不买房，明年买地王”。

2017年，当「地价新高」遭遇「最严调控」，所谓的“地王效应”是否还存在？网易房产年终策划“占地为王”，探营全市10大地王板块，破解高地价下的置业僵局。本期走进天河总价地王——奥体板块。

“地王”这个词，光听到就倒抽一口冷气，如果还跟“天河”这个广州最不差钱的区摆在一起，估计就是暴击X2了吧？

但是，莫慌，看看买买君这份“天河地王”较新踩盘报告，你会发现，300万可能就买得到1套“地王盘”的三房！

天河总价地王+面积较大宅地

拿地3年房价翻1番

2014年4月，位于奥体板块，占地32万平方米的原广州油制气厂地块出让，被珠实+城投联合体拿下，当时成交总价为61.5亿元，破了天河总价地王的纪录！ 

虽然折合楼面价才10506元/平，就算放在当时都不算高，今天看来就更是“白菜价”了，但由于体量巨大，至今为止，都是天河总价地王和面积较大的1宗宅地。 

有趣的是，当时专家根据市场判断，该地块建成后，预计售价为2万/平。可是拿地后，开发商一直没有动作，直到去年5月份，该地块才完成第1期住宅用地及公交车站环评报告。而这个时候，周边一手楼盘早已突破4字头。3年翻倍，就问你服不服？

▲天河总价地王规划图

根据规划，整个广州油制气厂地块将分为8个地块，改造为中高档住宅小区，并设有商业、学校等配套设施，计划分6期建完，包括45栋住宅和面积超过2万平方米的小学，这么大的小区，在天河一手市场，找不到第2个盘。

值得注意的是，根据当初土地拍卖的条件，该地块必须建设比例不得少于45%的90平方米中小户型，也就是说，项目建成后会以刚需产品为主，入手门槛会比较低。

地王盘杀到！4月份正式亮相

45栋住宅6000户大体量

1个月前，这个盘已经正式命名为“珠江花城”，开始在优托邦（奥体店）开设外展点。买买君最近就帮大家拿到了项目的较新资料，还问到了吹风价！来不及了，快上车！

珠江花城位于奥体中心东侧，具体的位置在广园快速路和茅岗路（岐山路）交汇处，2分钟可以接驳广园快速，距离地铁4号线黄村站约10分钟车程，未来规划有19号线茅岗路站，就在小区内部，不过19号线是2020-2025年的远期规划，目前还没有动静。 

项目整体占地面积超29万㎡，建筑面积约85万㎡，东北部还有1块预留用地，目前为废弃仓库，开发商称未来有可能拿下进行连片开发。

珠江花城共6期，由45栋25到27层住宅、小学、幼儿园及商业体等组成，包括“花间”、“香颂”、“锦官“三大组团，总户数约6000户，绿地率35%，容积率3.2，计划在4月份开放销售中心和样板房。

吹风：300万出头就能买三房？

销售告诉买买君，今年较快面市的会是“花间”组团的1期，位于小区中心偏东南的位置，

共6栋，都是26层高，先推1-4栋，两梯六户，包括72平2+1房，82、83、88平三房和112平四房，5和6栋是两梯四户，包括113方4+1房、118平四房和139平五房。

根据销售透露，1期预计是2020年交楼，而价格目前还没出，不过应该会是4字头，参考牛奶厂板块现在卖4.5到4.7万，珠江花城首次开盘应该会比牛奶厂便宜。

买买君按350万的预算向销售咨询，她估计这个价可以买82平南向三房。如果按350万买82平估算，也就是均价在4.3万左右，而项目最小的户型是72平的2+1房，算下来较低门槛在310万左右。

▲72方户型，入门多功能阳台可改小房

交通学校有亮点！商业是软肋

珠江花城正施工中，社区内的首批配套——小学及公交总站将于今年5月份率先竣工。小学为公立，规模36班，教育局已出文件，会按省一级的标准打造，另外距离项目600米，就是执信中学天河校区。而公交总站占地达4500平，位置与1期住宅仅一路之隔。

▲珠江花城小学效果图

▲珠江花城公交总站

珠江花城的优势非常明显，天河难得的大社区，交通和学位已经不是问题，加上产品定位偏刚需，容易上车，如果300万就能买到三房，分分钟比缺货卖的萝岗门槛还低。

但目前板块的短板主要是商业配套不足，距离项目最近只有天河城百货、优托邦奥体购物中心和高德美居购物中心，虽然地界属于天河，但气质更像萝岗。还需要板块内各个小区人气旺起来之后，再带一带商业的节奏。

还要注意的是，该地块属于三旧工业用地改造转居住用地，此前的环评报告显示，附近的土壤及地下水由于长年用于工业用途，已经受到污染，污染物主要为石油类、重金属、氰化物和有机溶剂类。不过同样的问题，广钢也存在，但大家还不是照样买买买？！

牛奶厂板块“单合同”很良心

三盘PK较低总价450万

如果要跟“地王盘”对比，肯定绕不开牛奶厂板块。所以买买君也去了解了较新的销售情况，除了天河金地公馆已经没什么货卖，华润天合、招商雍华府和龙湖首开天宸原著的洋房，都还能撸一撸。

因为牛奶厂板块的几个盘，共同打造为“天河国际社区”，所以配套基本都可以共享，主要是教育和商业。

▲牛奶厂板块楼盘分布和主要配套

学校方面，整个板块会有2所幼儿园和2所小学，都是公立，华润天合最给力，因为1所幼儿园和1所小学都在小区内部，小学已经建好了，路过就能看到。

商业方面，龙湖首开天宸原著是纯住宅社区，连底层商铺都没有，招商雍华府有部分底层商铺，但规模不大，最给力的还是华润天合，小区内就有2万方的万象情景商业街，好处是购物方便，缺点是到时板块内几个小区都来消费，可能会比较嘈杂。

说完共同的配套，再来PK下各家在售的产品。

华润天合和招商雍华府基本都做到全南向，但小户型都已经卖完，龙湖首开天宸原著还有小户型，但缺点就是小户型为北向，再一次验证了买房要趁早！

华润天合

目前华润天合的洋房已经售出7成，剩余户型包括120-160平三四房，均价4.6-4.8万/平。选择比较多的是120方三房，也是在售的最小户型，总价550多万。

▲华润天合洋房基本为全南向

招商雍华府

招商雍华府三房全都卖完了，只剩下111、127、141 、153和165平四房，均价在4.3到4.5万/平左右，111平四房总价约500万，已经是入手该盘的较低门槛。

▲招商雍华府洋房外景

龙湖首开天宸原著

龙湖首开天宸原著在售101平三房，142、129、138和131平四房，均价4.7万/平，较低总价是101方三房460万。接下来三四月还会推97平三房，算下来总价在450万左右。 

▲龙湖首开天宸原著2期洋房

买哪里？

敲黑板划下重点，龙湖首开天宸原著门槛较低，华润天合综合素质最强，招商雍华府性价比较高，毕竟111平就做到了四房。至于怎么选，就是萝卜青菜各有所爱了。

最重要的是，整个牛奶厂板块，都是单合同！单合同！单合同！所以算下来首付较低只要准备130多万！在现在的广州，很多“双合同”的郊区盘首付都要给到这个数吧。

如果拿珠江花城跟牛奶厂板块比，较大的优势就是交通，珠江花城2分钟就能上广园，而牛奶厂板块，5个盘扎堆只有“华山一条路”，高下立判。

再来就是看珠江花城要卖什么价了。定位不同，比牛奶厂板块便宜应该是板上钉钉了，但能便宜到什么程度，买买君也期待地搓手手<(￣︶￣)>

二手盘傲娇！总价2年涨200万

较高卖到4.2万/平

如果看到这里还不死心，那买买君只能把板块内二手房的料也爆出来了。

目前，整个奥体板块，只有1个二手盘，中海康城。这个小区共109栋，2003到2005年的房源，有楼梯楼和电梯楼，较便宜的1套是1楼楼梯楼，76平总价是260万。另外有1套93平顶楼三房，总价是310万。

▲中海康城小区实景

如果电梯楼，较便宜的1套三房是87方395万。算下来的话，电梯楼3.3到3.4万，电梯楼要去到4.4万。虽然这个是业主放盘价，但中介称，按他最近成交的价格，南向可以卖到4.2万，北向卖到3.8万。

中海康城的价格在2016年已经涨起来了，2016年卖300万的房子，现在要卖500万。所以中介推荐可以去到性价比更高的东圃看看，目前那边的旭景花园，318万可以买到电梯82平三房，2002年的房源，均价在3.8到4万左右。