黄埔旧改土地评估价出炉,33个片区地段价值排排坐

搜狐焦点广州资讯 2021-04-21 09:30:23
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黄埔旧改土地评估价出炉,33个片区地段价值排排坐

4月19日,黄埔区、广州开发区2020年城市更新区片土地市场评估价,正式对外公布。

公告显示,此次土地市场评估价,由正常市场评估价和旧村改造评估价组成。估价期日为2020年1月1日。

公告明确了此次评估价的用途:应用于旧村改造过程中的项目实施方案审核及批复阶段地价评估,作为本区旧村改造方案决策依据,并不直接用于计收地价。

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楼面地价反映土地价格水平高低

全区共划分为33个土地评估区片,并详细列出了各区片内的商业用地、办公用地、住宅用地等三种不同土地性质的市场评估价。

其中,商业用地的市场评估价表现形式为首层楼面地价,办公用地和住宅用地的市场评估价表现形式,均为平均楼面地价。

楼面地价是房价的主要组成部分之一,与建楼面地价楼面地价造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。同时,楼面地价又是特殊的土地单价,是土地上建筑物面积均摊的土地价格。在通常情况下,楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。

而首层楼面地价,最简单的意思就是:单位建筑面积平均分摊的土地价格。在现实中,楼面地价往往比土地单价,更能反映土地价格水平的高低。

楼面地价和土地总价的关系如下:楼面地价=土地总价值/总建筑面积=土地单价/容积率

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不同评估价,发展水平不同

黄埔区此次划出的33个片区评估价,是市场发展状况不同,对应的评估地价也各不相同。

根据此次公布的2020年黄埔区旧村改造评估价表,最贵的是老黄埔临港经济区核心的茅岗片,也就是目前炙手可热的鱼珠-大沙地一带,住宅用地评估价15923元/平方米。

最低的是黄埔北部区域的知识城东片,也就是九龙大道以东,靠近增城、从化的洋田、迳下、埔心、佛塱、红卫等行政村,住宅用地评估价为6377元/平方米。

黄埔南北评估价差,9546元/平方米,相差约1万元/平。

黄埔观察梳理发现,33个评估片区中,住宅用地评估价超1万元/平的区域,共12个。主要分布在科学城、老黄埔以及长岭居核心。

8000-1万元/平区间,大体在黄埔东片的南岗、夏园、夏港、东区以及知识城核心片。而6000-7000这一区间段,基本处于边边角角、基本未开发的区域。

以上不同评估价区间段所对应的片区,与其开发程度与城建水平吻合。从我们整理出的前十名片区来看,更强化了这种“价值序列”:

黄埔区的土地价值高地,是老黄埔鱼珠片,其次是科学城核心,也就是行政中心区周边区域。这符合市场的普遍认知。

在前十名单中,科学城包揽了5个名额,且整体靠前,包括区府中心及其东西两翼的原科学城和香雪-云埔。这几个片区的经济实力雄厚,产业发达,这些都是影响土地价值的基本面。

另外,科学城核心外围的两个主打生态的片区——黄陂片和长岭居核心片,分别位居第5名、第10名。从房价反映来看,目前黄陂片的价格,比长岭居核心片,整体要高出1万元/平。

值得注意的是,不同类型的土地用途,在各片区之间并不完全等同。有的片区商业用地评估价高一些,但住宅用地又低于其他片区。当中,也反映了不同片区的不同开发程度。

比如,镇龙片的商业用地评估价,要高于知识城南起步区,而住宅用地则相反。这种不同的价差,在于镇龙片目前轨道交通相对发达,汇集地铁14号线支线、21号线以及新白广城际,同时东西大动脉广汕公路横贯其中,拥有镇龙西、镇龙枢纽、镇龙北三个站,具备商业开发的良好条件。

长洲岛是个例外,三个土地用途评估价仅低于长岭居核心。长洲岛目前处于半开发状态,它的“国际慢岛”定位,也决定了长洲岛未来也不会有高强度开发。尽管如此,长洲岛的土地价值,依然较高。原因就在于长洲岛的稀缺性。

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评估价不等于市场价

值得注意的是,公告也强调,此次土地市场评估价,并不直接用于计收地价。换句话说,评估价和市场价不能并论。市场价格是指有人能够接受购买的商品价格,才能叫市场价。而评估价是指商品的成本或高于成本的评估叫评估价。但市场价有可能甚至可能低于成本价。比方说,一个房产的评估成本价是50万,但没有人来购买,那么这个价格就不能叫市场价;但这个房产的成本价50万没人买,降到30万有人买了,但比成本价赔掉了20万,这个30万的价格,才是市场价。市场地价评估,即以第三方专业评估确定的区片市场评估价,是城市更新地价计收体系基础。

土地市场评估价分两种方式确定:一种方式,是以招标拍卖挂牌方式供地的政府主导改造项目,参考单宗用地评估结果确定土地出让底价。另一种方式,土地使用权人自行改造、集体经济组织自行改造以及集体经济组织、企业合作改造等类型项目,采用区片评估,建立以区片市场评估价、修正系数以及折扣系数为内容的地价计收体系,区分不同的改造情形,形成地价计收标准,再根据确定的标准计收地价款,同时改造主体可查、可算,最大限度保证公开透明。

来源:黄埔观察

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