黄埔旧改土地评估价出炉,33个片区地段价值排排坐

4月19日，黄埔区、广州开发区2020年城市更新区片土地市场评估价，正式对外公布。

公告显示，此次土地市场评估价，由正常市场评估价和旧村改造评估价组成。估价期日为2020年1月1日。

公告明确了此次评估价的用途：应用于旧村改造过程中的项目实施方案审核及批复阶段地价评估，作为本区旧村改造方案决策依据，并不直接用于计收地价。

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楼面地价反映土地价格水平高低

全区共划分为33个土地评估区片，并详细列出了各区片内的商业用地、办公用地、住宅用地等三种不同土地性质的市场评估价。

其中，商业用地的市场评估价表现形式为首层楼面地价，办公用地和住宅用地的市场评估价表现形式，均为平均楼面地价。

楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建楼面地价楼面地价造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。同时，楼面地价又是特殊的土地单价，是土地上建筑物面积均摊的土地价格。在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。

而首层楼面地价，最简单的意思就是：单位建筑面积平均分摊的土地价格。在现实中，楼面地价往往比土地单价，更能反映土地价格水平的高低。

楼面地价和土地总价的关系如下：楼面地价=土地总价值/总建筑面积=土地单价/容积率

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不同评估价，发展水平不同

黄埔区此次划出的33个片区评估价，是市场发展状况不同，对应的评估地价也各不相同。

根据此次公布的2020年黄埔区旧村改造评估价表，最贵的是老黄埔临港经济区核心的茅岗片，也就是目前炙手可热的鱼珠-大沙地一带，住宅用地评估价15923元/平方米。

而较低的是黄埔北部区域的知识城东片，也就是九龙大道以东，靠近增城、从化的洋田、迳下、埔心、佛塱、红卫等行政村，住宅用地评估价为6377元/平方米。

黄埔南北评估价差，9546元/平方米，相差约1万元/平。

黄埔观察梳理发现，33个评估片区中，住宅用地评估价超1万元/平的区域，共12个。主要分布在科学城、老黄埔以及长岭居核心。

8000-1万元/平区间，大体在黄埔东片的南岗、夏园、夏港、东区以及知识城核心片。而6000-7000这一区间段，基本处于边边角角、基本未开发的区域。

以上不同评估价区间段所对应的片区，与其开发程度与城建水平吻合。从我们整理出的前十名片区来看，更强化了这种“价值序列”：

黄埔区的土地价值高地，是老黄埔鱼珠片，其次是科学城核心，也就是行政中心区周边区域。这符合市场的普遍认知。

在前十名单中，科学城包揽了5个名额，且整体靠前，包括区府中心及其东西两翼的原科学城和香雪-云埔。这几个片区的经济实力雄厚，产业发达，这些都是影响土地价值的基本面。

另外，科学城核心外围的两个主打生态的片区——黄陂片和长岭居核心片，分别位居第5名、第10名。从房价反映来看，目前黄陂片的价格，比长岭居核心片，整体要高出1万元/平。

值得注意的是，不同类型的土地用途，在各片区之间并不完全等同。有的片区商业用地评估价高一些，但住宅用地又低于其他片区。当中，也反映了不同片区的不同开发程度。

比如，镇龙片的商业用地评估价，要高于知识城南起步区，而住宅用地则相反。这种不同的价差，在于镇龙片目前轨道交通相对发达，汇集地铁14号线支线、21号线以及新白广城际，同时东西大动脉广汕公路横贯其中，拥有镇龙西、镇龙枢纽、镇龙北三个站，具备商业开发的良好条件。

长洲岛是个例外，三个土地用途评估价仅低于长岭居核心。长洲岛目前处于半开发状态，它的“国际慢岛”定位，也决定了长洲岛未来也不会有高强度开发。尽管如此，长洲岛的土地价值，依然较高。原因就在于长洲岛的稀缺性。

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评估价不等于市场价

值得注意的是，公告也强调，此次土地市场评估价，并不直接用于计收地价。换句话说，评估价和市场价不能并论。市场价格是指有人能够接受购买的商品价格，才能叫市场价。而评估价是指商品的成本或高于成本的评估叫评估价。但市场价有可能甚至可能低于成本价。比方说，一个房产的评估成本价是50万，但没有人来购买，那么这个价格就不能叫市场价；但这个房产的成本价50万没人买，降到30万有人买了，但比成本价赔掉了20万，这个30万的价格，才是市场价。市场地价评估，即以第三方专业评估确定的区片市场评估价，是城市更新地价计收体系基础。

土地市场评估价分两种方式确定：一种方式，是以招标拍卖挂牌方式供地的政府主导改造项目，参考单宗用地评估结果确定土地出让底价。另一种方式，土地使用权人自行改造、集体经济组织自行改造以及集体经济组织、企业合作改造等类型项目，采用区片评估，建立以区片市场评估价、修正系数以及折扣系数为内容的地价计收体系，区分不同的改造情形，形成地价计收标准，再根据确定的标准计收地价款，同时改造主体可查、可算，较大限度保证公开透明。

来源：黄埔观察