广州楼市:黄埔,会是下一个崛起的片区吗?

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔，您好！谢谢您这几天的指点！听您前天讲的，今天去看了黄埔科学城和知识城，感觉科学城有点贵了，超预算了。万科新里程很旧的也要3.5万 新福港鼎峰要4万+ 。 去看了知识城的时代天韵和保利拾光年都是 2.5+，总价能在250以下 。 1.您觉得这知识城值得投资吗？5年后能涨到3.5万吗？2.如果可以投资的话，时代天韵近地铁二手现楼，保利是大开发商，哪个更好？

回答：你好。1、知识城中长期也是有一定潜力的。只能说有潜力，不预测涨幅。2、优选保利拾光年，建筑风格很受现在年轻人欢迎。

提问：广叔，您好！新人一枚，前面那个提问也不知道提问成功没，也描述不详细！请忽略前一条！现重新详细描述：坐标东莞，广州人，在松山湖有一套房（有贷款300+），刚卖掉景湖春晓一套，收500，想购入两套。广州的看了大坦沙，南沙，黄埔；东莞的目标是华润万象府，松湖半岛，或者金域松湖二手。广州首付要7成，东莞二套首付要4成。1.这样运作是否能实现？2.广州的不知如何选择 3.万象府很热，起码10月后开盘，想等，又怕错过其他盘 ！ 很纠结，请广叔指点！

回答：你好。不知道东莞725新政之后是否符合购房资格？

广州建议优选黄埔，次选南沙。大坦沙虽然还是价格洼地，但是旧改的难度较大，推进比较缓慢，也有一定的不确定性。

东莞华润万象府值得去打，但由于关注度极高，像买彩票一样，所以建议以二手淘笋为主，一手打新为辅。未来很大一部分没有打到的，最终还是会流入二手市场，从而带动二手市场价格上涨。松湖半岛、金域松湖都可以考虑。

1、有购房资格，都可以实现。

2、广州看下黄埔科学城：万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语。

3、可以先看看广州东莞的二手房，重点广州。东莞目前行情比较稳，不用太担心。

提问：广叔，去看了新塘品秀星图2.6万的房价是不是太高了，周边新盘都是1.9-2.4万，新塘二手房价是一万六七，星图下手有点心虚，没底，手里子弹60w，预计200w左右的，东莞和新塘或者其他地方，投资加自住有没有其他更好的推荐

回答：你好。品秀星图值这个价，买的是地段，周边当然有更便宜的，但是地段也没这么好。还可以看下保利东江首府、锦绣新天地。

提问：你好广叔，请教一下：同乐关那片的新房乐尚林居这个楼盘看好吗？如果我能买到均价不到8万的村民回迁房，面积不超过125平米的三房

回答：你好，那个位置只适合买个刚需户型，因为除了新没有别的优点。别光看单价，也要看总价，1000万的人群，愿意换房去一个这样的地儿么？没地段，没学校，没配套，还是个孤盘，还有，回迁房的面积大概率是缩水的。

提问：广叔好，现在考虑南山实验南海中学的房子，能帮忙说说雷圳碧榕湾的两房是否可以兼顾学位和保值升值？

回答：你好，有诺德神盘在前方打头阵，不断突破天花板，一众实验学位盘在后面追着赶，没有问题的。 以前总觉得南海，学府差点意思，可是不差意思的都高不可攀了，其他没有出成绩的也不便宜了，看来看去，就会发现其实还不赖。

提问：你好广叔，惠州南1.8公里 ， 1.26多的单价能入手吗，目前到深圳北20多分钟动车很频繁，还有14号线深圳地铁快线延长到惠州南。

回答：你好，这个板块，属于环深的第二层，排名前列层主要是东莞临深。这里距坪山20公里，深圳北50公里。看动车时长与车次用处不大。虎门站距深圳北站，也大概是50公里。且早就通城轨了。过去十年左右，虎门的房价被深圳购房客拉动很大吗?如果没有，那惠州南也不宜高估。惠州南、大亚湾，过去多年，有些年份火爆，不是深圳的自住客，而是投资客闹腾。带有一定的旅游地产性质。短线来看，这一板块还在降温，不用着急。

提问：你好广叔，坐标广州，已把一套越秀区东风西学区老破旧86年60+平的房子放卖几个月，从288降至278W，至今还价的不多，有的还260-250，觉得离心理价太低，没深谈；现在中介说有一次性250W，问我们的心里较低价。另有一跟踪此房子出租10多年的中介觉得不是出售时机，建议先出租，待市场上调再卖~~请教广叔，现在疫情期间出售的时机对吗？房子的合理市场价大约在哪个价位？敬请指教，感谢！

回答：你好，越秀区属于比较成熟老城区，缺乏可以发展的土地，建设接近饱和。但广州对优质学位依旧是严重供不应求，每年有40w+的新增常住人口和全国排名前列的小学生人数。高房价的本质，是资源稀缺和大量需求竞争的结果。能真正吸引市场购买力的，要么具备优质学位资源、楼龄较新的产品，要么就是十分合理的“便宜总价”。不知道你出售学区老破小的目的是为了投资更好的选筹呢，还是单纯的变现。如果是想置换更优质的选筹，现在可以卖，把卖房科技树用上。不知道你持有的老破小具体是哪个楼盘，无法给出准确的定价，可以结合该楼盘的较新成交价做判断。如果是单纯为了变现，现在确实不算较好的出手时机。

提问：你好广叔，我深户，一家3口，租住南山，另有一套30平小住宅，15年为孩子上学买的，无法自住。目前手头资金300万，想再买一套投资用住宅，也可自住，偏好学位房，目标还是南山中心区。去年底看好几个小区，犹豫了，目前涨价许多，现在不知道该从何入手，请教推荐几个合适片区，较好还是南山中心区，非常感谢。

回答：你好，南山该涨的都涨起来了，接下来只有打新+淘笋。 新盘关注华润城打新 南山中心在南山来说是很一般的地段，还好近几年借助地理优势，轨交和旧改比较热闹，带来了很多的机会。 阳光里雅居、前海枫叶都是这种单栋白领公寓类的住宅盘，小地块高密度，下面都会带有商业配套和屋顶花园，户型更集约，纯粹过渡型产品，后市持续看好。 推荐南山中心板块不老、带学位预期的房子，已经在轮动补涨了

提问：你好广叔，排名前列次入手了一套广州光雅里的法拍房，银行贷款58万，想做民宿出租，不知是否合适？能否做截断抵押？另外最近颁布了《上下九-第十甫历史文化街区保护利用规划》，房子刚好在范围内，长期会对区域房价有什么影响?谢谢

回答：你好，荔湾其实并非推荐的板块，曾经的市中心，西关小姐与骑楼、荔湾湖与艇仔粥，繁华不再，落寞贵族。想走收租逻辑，可以做民宿。历史文化街区保护，意味着房子拆不了，如果是考虑未来升值潜力，建议置换到推荐的黄埔和万博等潜力板块。

提问：你好广叔，想买个1500万左右的学位加自住房三房(或3+1),目前重点关注福田香蜜湖和南外高新及南二外，请问推荐哪些楼盘，如果考虑未来增值的话推荐更福田香蜜湖还是南山高新？另外手上还有一套世纪春城四期的四房，不知是否需要出手，如果出手的话建议何时出手合适？

回答：你好，非常有眼光！ 把南山区学校主要分以下等级： 1.绩优持有型：南二外、南外高新 2.创业上升型：学府中学 3.稳扎稳打型：麒麟实验、育才三中 4.持续衰退型：南外文华、育才二中、北师大附中 5.黑天鹅型：南海中学 6.非地段但成绩优秀型：北大附中、南山中英文 福田的豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验。 你关注的这3个板块都是非常推荐的淘笋区域。 香蜜湖偏成熟，但是有学位加持，涨幅不会差。 追求更大的涨幅空间，建议优先南二外、南外高新。漾日湾畔关注下。 世纪春城考虑置换可以出手，如果单纯变现，没必要了。

提问：广叔你好，我在星航华府有一套自住，但学位不是很好，而且离上班的地方也远，考虑卖掉星航华府这套，大概能卖出450左右，想入手一套三房的房子，学位考虑中上，预算700左右，龙华和福田有什么好的楼盘推荐吗？朋友建议我入手龙华的新盘 〈龙湖.春江天玺〉，广叔你觉得该盘值得入手吗？谢谢！

回答：你好，龙湖春江天玺位置非常尴尬，处于龙华和龙岗交界处，哪边都不愿意管自生自灭。 而且周边民房多，环境也不是很好，属于低端板块的高端楼盘资源错配。个人推荐关注金地上塘道、潜龙曼海宁和信义嘉御山。

提问：广叔，双方住在坪山，中心区的双地铁口——中城花园和附近的恒大城、财富城怎么样；5年内增长空间大不？

回答：财富城、恒大城在坪山规划的中央居住区内。目前来说坪山少有值得投资的区域；短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型；长期看，坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大；至于说5年，我个人看法时间再拉长点会好点，至于是否适合自己看自身情况来定

提问：你好广叔，坪山碧桂园国际公馆，据说首付还可以免息一年半交清，请问从投资角度值得买吗？

回答：你好，碧桂园虽然在全国风评不甚好，但在深圳做的项目至少品质不差。但凤凰国际公馆这个项目有优点也有缺点，优点就是便宜、低首付，缺点就是再低的首付也是要你自己还的。 开个玩笑。 说地段，靠近坪山大道，这条主干道是坪山的发展主轴，旧改、大盘扎堆，值得关注，不过国际公馆这个项目略有点尴尬，14号线在这里拐弯了，项目距离地铁站超过1公里了，已经不算是地铁盘了，售楼处的宣传也都是集中在东进1.6万亿、南坪三期等泛泛的大规划和大交通概念，具体落到这个项目的利好比较有限，谨慎入手。

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