广州楼市:投资和自住是完全不同的,听完内行人的话,长见识了

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提问：广叔你好，新人首问，我在广州上班，在佛山黄岐有一套全款房自主，想在广州买一套房投资，以后自住也可以，孩子在佛山读书，没有学位需求，目前子弹200，接受月供20000，看了大坦沙的悦江上品跟花语水岸的二手小三房，也看了黄埔的科城山庄跟富颐华庭还有珠江花城，请问买哪个盘比较有升值潜力又适合以后自住呢

回答：你好。悦江上品和花语水岸区位很近，景观不错，自住都不错，不过大坦沙板块的规划还需要时间；科城山庄在黄埔科学城属于刚需上车盘，也可考虑；富颐华庭地铁不是很近，铁路线有点噪音；珠江花城自住也可考虑，不过周围环境不是很好，工业厂房居多，也没地铁。如果偏向于自住舒适，可以考虑前面两个江景房；具体参见内部分享！

提问：广叔，你好。请教下南沙十里方圆这个楼盘如何，它的配套及规划适合投资吗？有没有升值空间？它的交通是否便利？

回答：你好。十里方圆在黄阁，离地铁较远，旁边是公园，自住还可以；黄阁是一个旧改的镇，周边的配套还有产业整体较一般。投资价值也一般。

提问：广叔你好！请问1.越秀和樾府，珠江铂世湾，思科智慧城，珑翠，保利天汇，珠江花园哪个升值空间大？2. 500万以下天河公园附近有哪些二手楼盘的小三房可以推荐？3. 新塘亚太银座二期顶楼三房复式什么时候出手较好？谢谢！

回答：你好。1、越秀和樾府区位好，潜力比较大；珠江铂世湾景观好，但太里面了；思科智慧城，新造站，大学城，不如万博；珑翠，长隆，一般；保利天汇，地铁不近，北向高速，也一般；珠江花园，景观还行，有地铁在建，但楼龄老，盘大，不建议；

2、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

3、顶复比较难卖，不自住，可现在就挂牌

提问：你好广叔，想问下深圳市龙华区观澜的新盘：中森’公园华府可以入手吗？总价350万左右的2房，没有地铁附近，离轻轨有点距离。考虑自住和小孩3年后上学。多谢！

回答：你好，不看好，虽然价格很便宜，除非你在附近上班 观澜板块，农民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，价格也不低。 红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 罗湖、观澜、坪山这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横的更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。 投资买涨的快的，稳定的。

提问：您好广叔，在坪山上班，本来也是关注着大亚湾西区这边，但是您一直不看好投资这边，我当然是相信大咖的眼光也就不考虑那边了，要么子弹25sfsd在哪里可以上车呢，有没有推荐的板块？凤岗平湖那边吗？可以帮忙分析一下吗，谢谢您！

回答：你好，排名前列，惠州一直是我们楼市中的标准的大坑教科书，在过往的数轮大波浪中坑掉的投资者不计其数。特别是临深大亚湾、惠阳淡水、惠东。太多人在低价的勾引、深圳直辖或深莞惠一体化的诱惑、中介的忽悠下，一不小心就跳进了火坑。

第二，买房子，不管是投资，改善，还是刚需排名前列个关注的是地段，地段为王是无数购房人用实际体验总结出来的。然后再去 根据自己的实际情况是筛选户型，楼层，朝向等。通过地段先把坪山剔除，建议选龙岗中心城在龙岗中心城可以买离地铁远一点的新房或靠近地铁的二手房，还是从地段为王的方针出发，必然选择离地铁近的这些二手房小区无论是配套，交通还是学位都是将来别人接手的重要指标。子弹25有点太少，二手房建议适当gpgd，降低首付款，更利于选筹。

提问：你好广叔，我发现广州虽然放盘量很大，但是真正户型好朝向好楼层好地段配套又好的房子真的是少，关键还很贵，即使同一个小区之内，相同面积相同楼层，朝向好的房子甚至要比朝向差的单价高25%。您怎么看待这个现象？是不是更建议买真正稀缺的好房子而不是纯粹为了追求杠杆买有硬伤的房子呢？

回答：你好，你所说的：我发现广州虽然放盘量很大，但是真正户型好朝向好楼层好地段配套又好的房子真的是少，关键还很贵，即使同一个小区之内，相同面积相同楼层，朝向好的房子甚至要比朝向差的单价高25%，大概率是对的，25%是没有这个差距的，但10-15%肯定是有的 我觉得买房子排名前列就要追求流动性，流动性是一切投资标的门槛，这个是必须的，而流动性高的房子，大概率一定是好房子

提问：你好广叔，新人首问，子弹不多，想买350以内，方案1 投资?租金回报高的一房学位房福田，方案2 福田，南山通勤近的自住?跑赢大盘的小两房。 目前看了罗湖的深业东岭和京基凤凰印象的一房一厅，深业是280-290左右，42平，带翠园中学，但是2.3年后会被划走，周边建了新中学黄贝，也是翠园集团管理。 凤凰印象大概310-320左右，近41平，带螺岭小学，附近还有其他低房价的小区，个人会比较喜欢凤凰印象的户型， 请老师指点下: 方案1推荐哪个片区的楼盘 方案2 应该选择哪个小区更有涨幅空间呢？ 谢谢，盼复！

回答：你好，深业东岭在罗湖的黄贝岭板块，是仅有的次新盘，带翠园的学位，其实性价比还不错。 但周边的黄贝岭村环境过差，进入社区之前要经过大片的村中小路，这样就影响了它的长期潜力，自住上学可以，投资适中。 350万总价以下是可以考虑买罗湖的 3月4月的成交数据福田和罗湖（300-500万）占比非常高 一天到晚在说一路向西 投资正确的打法就是根据自己的实际情况来做方案350万以上考虑（南山 福田 宝安 龙华）350万以下考虑（龙岗 光明 罗湖） 购买总价低的人毕竟是大部分的人（西部涨的好的房子也是板块片区较低总价，较低总价涨幅较高） 然后买不起西部就不买房了吗？ 也要先上车在置换呀！坂田也是龙岗呀（看看涨幅不好吗？）（龙岗中心区的学位房涨的不好吗？）（龙岗刚需上车次新地铁房涨的不好吗？） 每个片区都有涨幅好的和涨幅不好的，那么就要看专业程度了 所以自住考虑，这2个盘优先凤凰印象。

提问：你好广叔，听您的已将坂田悦峰小3房挂卖中。想请问广叔，坂田和成嘉业新房怎么样？现在还剩少量140平的5房，想置换这个。不知道前景如何？明年6月交房。

回答：你好，和成嘉业，精装交付，带深圳实验学校，离地铁不是很近，如果3房的话是可以考虑的。5房大面积自住可以，投资的未来流动性较弱。其他参考内部推荐给你的楼盘。

提问：你好广叔，我2022年才有购房资格，刚需是否适合先买公寓？还是等一年或者有其他获取购房的资格吗？手上现金300万，家庭年收入200万，用途投资+上学。福田天健公馆和宝能V-House哪个更适合呢？朋友不建议买公寓，要我去长沙搞两套。但去了几次福田感觉公寓炒的很火，一直犹豫不定没有找到购买的动力，求广叔指引~谢谢。

回答：你好，不要买公寓。可以找个代持。或者先在广州买，做个短线。天健公馆和宝能公馆都带深高南，可以买。天健公馆更好一些。公寓没啥用，涨幅慢如蜗牛，税费高到天上，流动性弱。多数经纪人以“不再审批公寓”作为噱头。其实不再审批公寓预示着以后重点将土地用来建住宅，跟未来的住宅比，怕还是跑输。其他更好的选择可参考内部选筹。

提问：你好广叔，我和我老公都30来岁 ，小孩一岁。家庭月收入6万+，我家一套龙岗悦澜山花园89平和京基御景华城39平，计划都卖掉， 到手大概520W。考虑房子综合教育、投资潜力。目前考虑如下 ：

1、宝中区域，较大可接受950+，月供压力较大，资金也全投了，比较激进，也怕自己高位上盘。目前幸福海岸、丽景城、深业新岸线、凯旋城都900万多。 这些房源您推荐哪个？2、后海，城市印象、保利城、海印长城900+，跟宝中哪个更推荐。 3、碧海区域， 800万内有能力购置，考虑玉湖湾或者 御龙湾，月供压力相对不太大， 其他资金可考虑其他投资，但教育资源一般，配套也还没起来 以上选择请广叔指点迷津， 万分感谢。

回答：你好， 1.宝中教育是亮点， 但是上一轮领涨中， 这些盘溢价太多，你关注的这几个盘 目前只认可8万的单价，需要花精力淘笋。2.后海板块整体还行，略微跑赢大势。 可以重点关注。 另外前海南带学位两房也可以关注。3. 碧海是非常推荐的投资板块，入手碧海有个前提， 未来5年内你们还需要再入手一套能挂学位的小户型。个人倾向方案2。

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