广州楼市:黄埔的房产现在能入手吗?只有内行人敢说真话

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好，最近跑了新黄埔几个盘，看到奥园香雪公馆的地段很不错，前面就是奥园广场，侧面是锐丰中心，离香雪地铁很近，也有有轨电车。不过小区很小，只有6栋，请问香雪公馆纯投资可以吗？楼盘小会有什么缺点？

回答：你好。香雪公馆位于萝岗区府的中心位置，好位置、好产品，可以买。

提问：广叔，您好，光大花园金湖苑可否考虑，主要是投资和自住，谢谢。

回答：你好。光大花园楼龄较老，物业差，回避。

提问：广叔你好，万江保利首铸天际，从投资角度是买115，还是140？

回答：你好。买115平流动性会更好一些。

提问：广叔您好，我在广州越秀东堤湾有一套两房，手上有资金400，可承受月供5w，目前考虑两个方案，一是置换一套稍大面积的，但周围楼龄较久，东山雅筑感觉较为满意，但担心日后上涨乏力，且非普通住宅流转性差；二是考虑另外购置一套800以下，但想不清楚越秀或天河两者哪个更优。想请教广叔，以上两个方案您更推荐哪个，请您推荐楼盘，谢谢

回答：你好。东堤湾，杨箕站，铁一学位，有一定楼龄，不自住可置换。东山雅筑，可以考虑的，但这种大面积带跃层的户型，未来可能不会特别受欢迎。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，借名额，子弹预算四百万，天河有远洋天骄，南沙有碧桂园天玺湾，但是天玺湾感觉横盘难涨，要不要卖出入黄埔或者万博？骏景花园和值得买吗？

回答：远洋天骄，1公里左右到天河客运站，以及天河客运站地铁站，距离稍微远了一点，适合自住，主要原因还是价格不便宜。先拿着。碧桂园天玺湾还可以，有一定的配套，目前这边适合自住，横盘原因还是缺少利好，就有一个货运码头，也没地铁。南沙这边整体是需要中长期持有的。如短期投资可考虑出手。骏景花园可以买。

提问：广叔您好，深圳龙华金茂府怎样？同样两千万在深圳南山前海后海中心区只能买很小的三房，但是金茂府可以买新的四房高端住宅，广叔如何建议？自住加投资用

回答：你好，龙华金茂府其实不算好的自住投资产品。 虽然金茂府系列产品定位高端改善，经过上一波行情，上塘板块定价10万出头，还能接受。 但4房总价太高，在板块内属于严重资源错配。 真正先进的投资客需要：预测未来刚需的处境，并站在未来刚需的视角思考问题。 总价超过1500万的，只能继续深耕南宝福，去龙华买个180平之类的航空母舰静候花开也不合适，每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。 龙华目前的上涨阻力在1000左右，超过1000明显涨幅变弱，2000万在龙华基本没有流动性。 买房需要跟随趋势走，选择比努力重要。买房需要在有空地，有规划有增量利好的片区提前布局。从深圳既有的发展趋势看，由于前海，超总和留仙洞总部基地还在持续大开大建中，未来十年热点还是会持续在西部。

提问：广叔你好，985毕业，小公司老板，每天努力工作赚钱，但感觉周围的朋友混的都比我好，都在深圳有好多套房，怎么才能提升自己做的更好？

回答：你好，很多人赚不到大钱，是因为他看不懂时代，看低了自己，所以注定和钱无缘举个例子，当你看到CPI破5%，经济可能下滑，你会想到什么？99%的人们，排名前列想法是，抱怨。你会抱怨现在经济不好，物价涨得太快希望赶紧解决，似乎这事与他们距离很远没啥关系，顶多消费时注意下钱包。

而另外1%的人，他们会考虑，为什么会发生这一切？我该怎么从中获得回报？于是在省吃俭用的同时，还会走上负债买房的道路，逼自己一年买一套。所以对同样一件事，不同的认知，会导致不同的行动，从而造成命运的不同。如果你总觉得，通货膨胀物价上涨与你没关，那么对不起，活该你就是这种命。另外一些人，会在看到趋势的同时，学会顺势而为，做出最有利于自己的决定。既然国家会放水，那么负债肯定也会贬值，想要对冲通胀，负债买好资产就是较好的策略之一。大家都知道，搞基建要放水，你的态度是，事不关己高高挂起？还是想着怎么赌gy分享蛋糕？是要做一个看客，还是要做一个参与者？做看客最安全也最平庸，当参与者有风险但更精彩。人各有命，每个人都有自己的活法，如果想当观众，就别嫉妒在台上的人能体验到的一切！

提问：广叔你好，万博附近的华南新城虽然离地铁远了点，为什么它会便宜那么多？ 还有珠江铂世湾值不值得购买？与珠江花城比，那个更有潜力？

回答：你好华南新城杂乱，品质输很多，属于后涨房。建议能去雅居乐就去雅居乐吧，铂世湾可以买，毕竟享受万博商贸区的直接辐射，单价不至于太高 珠江花城的话倾向于自住就去吧，户型是优点，周围也很村了，价格相对贵。

提问：你好广叔，请教：全投资，十月中旬户口到位。总价500w，看了深物业金领，另外觉得光明九龙台不错，想等九龙台，想听听您的建议。谢谢！

回答：你好，深物业金领不要，九龙台尚可，但光明略略虚高了一点，要不要更好的方案和推荐。 总价500万也有不错的选择标的，要根据你家庭的资产和工作，学位需求的综合考虑推荐。你可继续把问题补充起，再回复你。

提问：您好广叔，请问新天鹅堡三期是否有投资价值，中介告诉我纯投资就不用关心楼层，要看总价空间，这种说法是否准确，高楼层的景观及通风都太棒了

回答：你好，到了这个段位，哪怕自己用不上学位，也应该是地段、品质和学位的综合体，才具备保值和传承的功能。 而你说的新天鹅堡，都不应该是这个段位的选择，地段老化，学位不给力，浪费了这个资金量。 2000万的资金，或者沉淀在香蜜湖，old money 会持续热爱香蜜湖。 或者一路向西，投向深圳湾和宝中，这些区域才是2000万资金该去的地方。

提问：你好广叔，我在南山后海有一套两房，自住，带学府中学学位，目前市值大概760W，欠款160万。手上现在有现金240W，家庭月收入在7万左右。我现在纠结的是要不要卖掉现房，再加上现在的存款，置换其他小区三房以获得本部好学位，同时也兼顾了好房产升值大。虽然现在不是南二外本部学位，但也是学府中学学位。后海本部学位的单价都14万以上了，也不知还能否继续保持较高水平的升值。如果不换房，再买一套房，二套房又得7成，240万存款貌似又微不足道。请老师指点，谢谢！

回答：你好，二套首付7成都可以做到3成。这种操作方式很成熟了。不用担心，很多专业机构都可以做。现在有三种方式：1、自住+学位+学位打法：把现在住的卖掉，可以在南山入手一套总价1500W好的学位房自住，再到福田投资一套总价500W小户型的学位房出租，并且还留有将近150W作为防火墙。2、自住+学位打法：把现在住的卖掉，换到南二外本部买一套自住，这种就没什么压力。3、纯投资打法：学府中学虽然现在跟本部有差距，但是南山整体生源都在往上走，不出几年肯定也会好起来。保留现住，用现有资金去福田投资一套小户型学位房出租。学位房一直都是较好的投资产品。这样在生活上和居住上就没有大的改变，只适合求稳。

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