2019年房地产市场展望

导语

本轮房地产调控已是我国地产调控史上力度较大、持续最长的一次调控，截至2018年底已持续28个月，原本三年左右的房地产市场小周期也被拉长。对于新到来的2019年，很多人感觉非常的迷茫，不仅仅是对于新地产人而言，对于老地产人来说，都充满着不确定性。今天，我们就从几个方面对房地产市场进行分析。

一

房地产政策

当前正处于政策观望期，“房住不炒”和“因城施策”两个原则将坚持，各地可能自下而上、明紧暗松，局部试探微调。2018下半年广州尝试着有一些小动作却没有被叫停，这让很多城市都开始有些蠢蠢欲动。但是，广州没有被叫停并不意味着其他城市就可以跟着放松。我们的政策早就不是一刀切的时代了。这几年一直是一城一策，部分城市还是被中央严控的。比如北京、上海、深圳、成都等地，都是在中央挂名严控的城市。

预计2019年政策以结构化放松为主，对一线、二线城市和三线、四线城市、供给端和需求端等差异化考虑。一线、二线城市行政管制适度松动，以保障刚需和置换型改善需求为重点，适当放松过紧的限购、限贷、限价、限售措施。

二

市场情况

2019年房价走势依然离不开分化的主题。调控通常经历“量价齐升—成交降温—有价无市—降价”的阶段。2018年部分城市的房价已经被得到有效的遏制，上涨的势头已经被休克疗法有效的压制住。

由于“四限”持续时间较久，政策边际改善后，一线、二线城市中心区域存在房价补涨的潜在动力。市场成交活跃度可能有所提升。若过紧的需求限制政策发生适度松动，将有利于刚需及置换型改善性需求释放。2019年一线、二线城市商品房销售面积同比可能小幅增长，增幅约0%-5%。大部分三线、四线城市需求侧并没有受到抑制，“四限”政策放松对其成交的提振作用有限。而棚改货币化安置比例降低对三线、四线城市影响较大，失去强政策托底的三线、四线地产成交可能重回基本面下行的通道。预计2019年三线、四线城市商品房成交面积同比下降，或降至-10%左右。

三

土地市场

2018年土地成交面积和成交价款增速较2017年明显放慢，二者之间的缺口缩窄表明溢价率也在走低。且一二线城市降温幅度较大，不仅其土地成交面积同比负增，且土地出让金额占比下降。

预计2019年土地市场继续降温，成交面积较上年减少。客观上，行业融资渠道受限使资金面总体较为紧张，开发企业到位资金主要依靠企业自筹资金和定金及预收款，房地产企业的拿地能力总体在降低。主观上，开发企业或预期房价上涨幅度有限，贸然拿地可能“面粉贵过面包”。出于对行业利润空间的担忧，有能力拿地的房企拿地意愿也有所下降。加之销售增速下降，房企拿地行为更为谨慎。

四

房企层面

2019年房企融资环境可能得到一定缓解。2018年12月，发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，其中包括支持AAA级优质房企发行企业债，但同时“负面清单”也明确禁止将债券资金用于房地产投资，可能具有一定的信号意义。从准入标准相对较低的公司债发行情况来看，近期房企发债审批速度加快，或为平稳应对偿债高峰期。对于主要提供刚需改需的房企，2019年资金紧张的局面可能得到一定的缓解。

总结

2019年房地产政策可能结构化调整，一线、二线城市行政管制适度松动，融资环境边际改善。商品房销售面积趋势性下行。土地市场成交面积较上年减少，新开工增速可能缓降。

END

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