黑铁时代,房价涨跌争论再起?这“三思”很有必要

近日，“黑铁时代”一词刷屏了业内的朋友圈。

作家王小波曾写过四部关于时代的小说，分别是《黄金时代》《白银时代》《青铜时代》和《黑铁时代》，这也常被用来形容房地产等行业不同的发展阶段。

2012年前后，郁亮就预判“人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产行业进入了白银时代。”

2019年，郁亮又重申了“白银时代”的论调。

2022年开年，郁亮直接跳过“青铜时代”，预判房地产行业进入“黑铁时代”。

2月14日，建业董事长胡葆森称躺平的房企连“黑铁时代”都不是。

那什么是房地产的“黑铁时代”？

简单来说，就是房企要进入“挣辛苦钱、甚至不挣钱的时代”。目前，不少房企缩表、瘦身、降规模，准备在“黑铁时代”背水一战。

然而，在房地产“去金融化”背景下，购房者更关注房价的涨跌。

其实，目前争论房价涨跌对个人而言没有多大的意义，稀缺住房价格依旧坚挺，不符合市场需求的住房也终将被淘汰......

既如此，接下来想在广州买房的不妨先看看这三点！

2022年是广州豪宅元年

天河、海珠、荔湾成豪宅主力

2021年，广州总价千万级豪宅成交明显放量。

据克而瑞广佛区域监控数据显示，在2021年前11个月中，广州总价1000万以上豪宅成交套数实现了同比翻番，跻身TOP5序列。

其中，广州总价3000万元以上的顶豪共成交124套，同比增长38%。

这受惠于财富高净值群体的保值、增值需求，以珠江新城为代表的核心地段顶豪项目成交去化明显加快。

对此，克而瑞地产研究认为，在新一轮稳增长周期和一二手房倒挂的市场环境下，豪宅成交将继续放量，有望再攀高峰。

而2022年，在政策端、融资端利好的带动下，广州市场豪宅盘也积极入市，排队入场。

其中，寸土寸金的天河迎来不少全新项目，尤其是牛奶厂、五山、金融城板块，主打建面约150-350㎡大平层，产品趋于豪宅化。

具体看来，天河侨鑫·保利汇景台、合景臻颐府、合景·臻溋名铸、珠江天力项目等在地段、资源和产品上都各有优势、各有特色。

当然，接捧豪宅顶流的珠江后航道也正在走向豪宅化。

凭借珠江后航道的后发优势，海珠太古仓、广纸、石溪、沥滘等重要滨水片区已逐步向豪宅靠近。

其中，正蓄势待发的琶洲赤沙车辆段地块（品越华府）、蚝壳洲地块、华洲路地块等优越地块项目，以及赤沙村旧改、沥滘旧改等具有潜力的旧改项目，都有望成为“豪宅新秀”。

另外，荔湾白鹅潭沿江总部经济带已辐射至广船、广州国际医药港等区域，带来一批新生的“江景豪宅”。目前备受市场关注的就有两大豪宅——广州滨江上都和广州幸福湾。

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不难看出，对于高净值人群来说，豪宅除了居住功能之外，也代表着业主的身份与品位，更是高净值人群资产配置的重要手段。

也正由于豪宅带来的物质层面和精神层面的独特利好，使其受市场环境影响并不大，注定成为上流人士追求的优选对象。

住房回归居住属性

刚需将更注重社区配套

当然，在高净值人群为豪宅狂欢时，刚需客群也逐渐追求居住体验。

回顾2021年，房地产市场可以说是被政策贯穿的一年，也是围绕“房住不炒”的一年。

自从“房住不炒”提出后，相关部门已陆续出台了与之相配套的政策，包括但不限于房企融资、购房者信贷、完善住房市场和保障体系等方面，精准调控覆盖行业政策、金融经济、城区建设、教育动态等。

3月5日，政府工作报告定调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。

3月26日，银保监会、住建部、央行发布通知：落实好党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，防止经营用途贷款违规流入房地产领域，更好地支持实体经济发展。

4月30日，中央政治局会议强调：增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

6月2日，改革委印发通知：以新型城镇化战略为导向，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推动解决符合条件的无房新市民、青年人等群体的住房困难问题，优先满足从事基本公共服务群体租赁住房需求。

9月24日，央行第三季度例会定调“两维护”：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

10月21日，银保监会统信部副主任刘忠瑞在国新办发布会表示：保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率上支持首套购房者。

12月11日，发改委副主任兼统计局局长宁吉喆解读中央经济工作会议：房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。

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显而易见，未来住房将逐渐回归居住属性。

而居住的本质是为了提升住房品质、拥有更好的生活，这一点从多家房企发布的品牌宣言也可以看出，未来的项目将更加注重产品、服务和配套设施。

除却房企，购房者的买房逻辑也逐渐在转变。

据克而瑞研究中心调研显示，2022年春节（1月31日-2月6日）客户返乡置业的目的中，投资需求仅占5%，改善需求占比过半。

截图源于克而瑞广佛区域

另外，据今年1月贝壳研究院发布的《2021城市刚需购房报告》，刚需客群在社区类型选择上，更倾向于选择安全无忧型社区、选择健康乐活社区、优质物业社区......

图源贝壳研究院

这也就意味着刚需客群将更注重居住体验和社区配套。比如，户型布局是否合理；小区内部监控、防护措施是否到位；社区能否提供多项物业增值服务；提供生活场所是否多样且齐全......

总而言之，社区配套将成为刚需客群的居住痛点，也是开放商未来追求的方向。

买房认准市中心核心配套集中，人口红利加持

住房终究要回归居住属性，那么，作为购房主力的刚需客群也将会把居住舒适度纳入首要考量项。而这份居住舒适度更多将指向地段、教育、医疗、商业、交通等相关配套，那么全部满足这些条件的不外乎是市中心。

市中心，一个几乎集聚了城市的交通、配套、医疗等资源的地段。相对于普通商品住宅而言，市中心的房子具有单价相对较高、升值空间相对较大的特点。

据广州中原研究发展部数据显示，2021年在多维度政策调节下，广州全市新房均价为33305元/㎡，同比上涨11%。其中，天河、越秀、荔湾和海珠分别上涨10%、12%、10%、12%，而增城、白云、花都以及从化楼价则比2020年同期有明显回落迹象。

图源广州中原研究发展部

不难发现，核心配套越集中、城市界面越好的区域，住房价格就越坚挺。

此外，市中心的高人口居住量也带来了更多的居住需求，正所谓买房短期看金融，长期看人口。

在第七次全国人口普查中，广州常住人口1867.66万人，其中中心城区人口为6337811人，以16-59岁人口为主。

图源广州统计局官网

由此可见，广州中心城区仍处于人口红利黄金期，人口素质不断提升，人才红利潜力明显。

要知道，所谓的“打造第二个珠江新城”往往需要更多、更长的时间来兑现，比起苦苦等待“画饼”，着眼于眼前才是最切实际的。

对此，你怎么看？