写字楼市场活跃度提升,品牌需求分化,连锁餐饮向好

2024年4月10日，广州—CBRE世邦魏理仕发布《2024年第一季度广州房地产市场回顾与展望》，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。

广州商办工业市场，在2024年第一季度延续了2023年的态势，总体而言，需求看盘量有上升趋势，为未来半年的成交去化做好了铺垫；而零售和仓储物流市场租金企稳；政府和业主仍然保持了积极的招商举措。写字楼市场活跃度显著提升，搬迁需求推动成交，租金跌幅环比收窄。优质零售物业市场品牌拓展意向及物业招商策略均有分化，核心商圈更受惠于假日消费热潮。而跨境电商平台2024年开年继续在广佛仓储物流市场表现活跃。大宗交易市场的法拍成交增多，买家则见本地投资者较为活跃。

优质写字楼市场：市场活跃度提升 租金跌幅收窄

2024年第一季度，位于金融城的汉银广场投入使用，为广州写字楼市场增加了10.3万平方米的优质办公面积，供应量同比下降15.9%。春节后市场活跃度提升，楼宇带看量显著增加。全市录得净吸纳量5.2万平方米，比去年同期有较大提升，全市空置率环比微升0.2个百分点至18.4%。

从行业来看，TMT、专业服务业和金融业保持需求前三位，占全市成交比例合计超过60%。TMT企业中，除了录得线上游戏的扩张活动外，本季软件开发和人工智能企业的需求占比有所增加；律师事务所稳步扩张，季内本地咨询企业的大面积搬迁成交推升专业服务业占比；金融业以证券和基金等非银金融的搬迁成交为主。

甲乙级之间及各区域之间的吸纳表现分化，凸显了租户对于品质升级的追求。受个别大型租户缩减办公面积以及乙级楼宇去化表现欠佳影响，乙级子市场录得超过1.5万平方米的负吸纳。从分区数据来看，甲级楼宇占比高的区域更受租户青睐，季内琶洲和珠江新城的净吸纳量合计占全市近80%，这两个区域的甲级楼宇占比均超过七成。

从交易的类型来看，搬迁成交在新租交易总面积中的占比达到71%，为近年最高值。其中，14%的企业在搬迁中伴有缩减面积的举动，比例略高于2023年全年的水平。这反映出租户的租赁策略仍趋于保守，对租金成本的控制依然严格。楼宇为此也在积极应对，除了提供租金折让，多个业主在年初制定了装修补贴预算，以吸引品质用户。受此带动，全市租金面价环比下调1.0%，至每月每平方米143.3元，跌幅环比收窄1.1个百分点。

图一：写字楼新增供应与净吸纳量表现

图二：2024年第一季度市场租赁需求来源分析（按租赁面积）

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部 | 办公楼负责人 程志文表示：“2024年全市还有10个项目，共计78万平方米的办公面积即将投入市场，超过七成的面积位于琶洲和金融城。在供应充沛的市场环境下，租户在租赁谈判中处于优势地位，即使是进行面积不变甚至是扩大面积的搬迁活动，企业也希望通过新搬迁和续约的租金差来对比控制成本，从而达到降本增效的目的。世邦魏理仕预测，年内供应入市推动全市空置率走高，加上企业实施控制房地产租金投入的策略，全市租金继续承压。具有充足可租面积和成本优势的核心拓展片区，成为租户进行整合扩租等活动的重点考虑区域之一。”

优质零售物业市场：谨慎与积极并存，品牌物业表现分化

延续2023年假日消费热潮，广州春节文旅消费畅旺。2024年农历新年期间，广州位列国内旅游热门目的地。1-2月住宿餐饮业零售额同比增长10.2%。物业市场方面，物业间、品牌间的分化持续。核心商圈更受惠于假日旅游消费，连锁快餐也计划把握当前租金松动的机会寻求扩张。总体而言，广州优质零售市场租金平稳，知名品牌仍保有较大的租金谈判空间。

第一季度广州没有新增优质零售物业供应，空置率小幅下调0.2个百分点至季末的8.1%，连续第四个季度录得空置率下行；天河路的空置率更低至1.2%。百货及购物中心主力店变动不断，本季度录得番禺友谊及一个健身中心的关闭。购物中心主力租户的频繁变动制约了空置率的进一步下行。

需求方面，本季度零售品牌成交占比最高，餐饮排名第二。具体细分类别来看，时尚服装品牌成交占比最高，达到23.1%，其中包括国内设计师品牌和潮牌在核心物业的拓店。同时，国际品牌Givenchy和Valentino也在珠江新城的K11围板。特色餐饮保持活跃，本季录得14.4%的成交占比。天河城关闭了一个大面积餐饮，引入多个餐饮品牌，在提升品牌丰富度的同时，还有望提升租金收入。另外，九毛九新孵化的餐饮品牌山外面贵州酸汤火锅本季在正佳广场开出首店。而咖啡茶饮甜品仍然是成交主力之一，占比12.5%。但咖啡新店显著减少，成交数量仅占该品类的8%，而2023年全年咖啡成交占品类的比重高达32%。

零售商对于扩张仍然保持谨慎，部分高端餐饮仍采取观望姿态。而知名品牌对于区位和运营商都有所筛选，对租金成本实行控制。为此，尽管优质零售物业空置率稳步下行，但是租金报价仍然保持平稳，季内全市首层租金环比小幅下降0.2%至每天每平方米24.3元。

未来供应方面，2024年广州优质零售物业市场供应有限，仅有一个项目落成，约5.7万平方米。需求方面，品牌表现分化。一方面是知名服饰零售商拓店意欲仍然偏弱。另一方面，连锁快餐品牌和生活方式类零售商已开启扩张模式，希望抓住当前租金低位及优质可选铺位增加的机会，落点于人流量大的商圈。为此，在当前以优化租户结构，加快空置去化为主要目标的商业市场中，租金将持续平稳。

图三：零售新增供应与净吸纳量表现

图四：2024年第一季度市场租赁需求强度分析

世邦魏理仕中国区战略顾问部 | 商业咨询负责人，世邦魏理仕广州公司战略顾问部负责人钟廉军表示：“ 广州商业市场受惠于假日旅游消费的火爆，老城区商业街尤其受游客欢迎。热门商业街客流增长迅猛，引领消费复苏，进一步带动所在商圈空置率的下降和租金提升，品牌能级也随之提升。比如来自澳大利亚的个人护理品牌Aesop便把其广州首店开设在东山口，二店才开入购物中心，为更多首进品牌提供了拓店路径的新思路。商业街的持续升温，反映了开放式、非标准、游逛型商业与当下对“去目的性消费”和“极致性价比”的追求更加契合，融合本土人文和创新门店的街景也更易于在自媒体平台快速传播和引流。”

仓储物流市场：整租需求支撑空置去化

跨境电商的整租需求仍然是广州仓储市场主力需求来源。广州2024年第一季度新增一个增城区的优质仓库供应，共约13.7万平方米，被跨境电商整租。另外，本季还录得跨境电商承租黄埔区两万多平方米的优质仓库面积。但受季内部分短期租约到期等因素影响，从化和花都片区整体空置率有所上升，全市空置率环比上升1.4个百分点至本季度末的4.1%。

租金总体走稳，但业主定价策略出现分化，部分物业租金报价开始出现小幅回升。尽管小面积需求未完全复苏，但是广州优质仓储设施空置率已持续三个季度不高于5.0%，因此租金能持续企稳，季度环比上涨0.2%至季度末的每月每平方米39.2元人民币。但业主定价策略开始出现分化，有些业主仍然延续此前积极的招商策略，租金小幅松动；而有些业主已经开始上调租金报价。

佛山高标仓表现与广州市场大致相同，跨境电商需求旺盛，租金表现分化。2024年第一季度，佛山没有新增供应，但同样由于2023年末短期租约的到期，仓储面积重新空出，季内空置率上升3.7个百分点至季末的10.5%。季内除了录得跨境电商在南海的两万平方米成交外，还观察到新能源配件制造商在顺德的仓库成交。租金方面，尽管项目间租金叫价出现分化，但总体保持平稳，环比上涨0.2%至季末的每月每平方米38.2元人民币。

展望未来半年，广州将有一个增城项目落成，约14万平方米。由于当前广州整体空置率较低，第三方物流和制造业需求也在逐步增长，租金有望获得小幅回升。而佛山在未来半年迎来两个项目共约40万平方米的新增供应，分别位于南海和高明片区，第四季度更是将迎来75万平方米的新项目落成，显著高于广州的供应水平。但由于年内五个项目中，四个已获得跨境电商的预租，预料空置率水平在2024年内还是可控的，部分空置率较低片区的租金或有上升机会。

图五：仓储物流新增供应与净吸纳量表现

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部 | 产业地产负责人邓伟表示：“进入2024年，广佛仓储需求渐趋活跃。跨境电商需求延续了2023年的态势，继续寻求大湾区仓库整租机会，并在佛山预租多个即将交付物业。除此以外，第三方物流的需求也有所恢复，并有机会在未来半年达成成交。”

投资市场：本地买家活跃

2024年第一季度，广州市场大宗交易市场略显平淡，仅录得四宗成交，标的包含两宗写字楼、一宗工业物业和一宗零售物业，成交金额总计13.4亿元，同比减少83%。成交物业分布在珠江新城、金融城和黄埔区等区域。

从买家类型来看，本地企业是主要的买家，如某银行购买金融城保利南方财经大厦六层物业自用；邦华环球广场两层写字楼被某村集体从网络拍卖平台竞得；尚城万科里被本地企业买入。国资委平台公司保持活跃，科学城集团通过拍卖竞得黄埔区的一个厂房项目，总价四亿元人民币。从交易方式来看，司法拍卖有增多的趋势，本季度一半的成交来自拍卖平台。

从成交物业类型来看，自用型买家的购置交易推升了写字楼物业的占比，季内达到50%。广州优质写字楼市场还处于供应高峰阶段，供过于求带来的去化压力，令写字楼资本化率有走扩的趋势。

图六：大宗交易历年交易总额

图七：2024年第一季度大宗交易按物业类型分析（交易金额）

世邦魏理仕广州分公司副总经理、广州投资及资本市场部负责人苏俭婷表示：“受益于旅游出行的全面恢复、消费基础设施REITs的推出以及广州零售物业租赁市场持续改善的预期，酒店和零售物业的关注度获得提升。同时，房地产开发商出于回笼资金的目的继续处置资产，年内这类物业的放售或将增加，但成交落地仍需克服买卖双方对资产价格的预期差等挑战。”