5家国央企抢夺201轮!琶洲地价再破天花板,释放核心资产价格跃升强烈信号

8月28日，广州土地市场迎来一场罕见的激烈角逐。位于琶洲南TOD西侧的石榴岗地块，经过201轮竞价，最终由华润置地以80.5亿元总价竞得，成交楼面价61423元/平方米，溢价率达33.02%，这一价格已跻身广州涉宅用地成交楼面价历史前五。

本轮土拍共吸引华润、中海、招商、建发及越秀保利联合体五家头部国央企参与，竞拍轮数之多、溢价幅度之大，在当前市场环境下并不多见，充分反映出头部企业对琶洲板块发展前景的集体判断与一致看好。

石榴岗地块的高热成交并非偶然。该地块容积率仅约2.98，是近年来琶洲核心区少有的低密居住用地，西北向可望广州塔及城市中轴天际线，步行可达地铁12号线赤沙北站，并已明确对口广东实验中学琶洲学校。低密规划、景观资源与成熟配套叠加共振，使其成为各大房企争相补仓的核心标的。更深层的原因在于，琶洲产业集聚效应持续增强、城市公共配套日趋完善、高端居住价值不断兑现，多重因素叠加推动板块价值进入新一轮跃升周期。

对于越秀、保利等已在琶洲深耕多年的企业而言，这一结果是预期之内的价值兑现。两家企业在琶洲拥有大量在售及待售项目，地价的坚挺进一步夯实了片区的资产价格体系。竞拍过程中，越秀保利联合体出价果断，展现出对琶洲价值的深度认知与坚定信心。

在琶洲连片开发格局中，越秀地产的先发优势尤为突出。不同于传统点状开发，越秀在琶洲的各项目被纳入统一规划、统一运营的片区营造体系。琶洲南TOD已交付运营三大会所及溯江集精品商业街区，华樾海上会客厅提供高阶会客场所，三大项目功能互补、步行可达，形成“15分钟品质生活圈”。与此同时，越秀还推动黄埔涌治理及滨河公园、高线公园、阶梯式水岸与休闲步道落地，持续运营水上运动码头，将桨板、皮划艇等水上运动引入城市核心区，从片区层面实现整体功能的持续提升。

值得关注的是，广东实验中学琶洲学校由广州地铁、越秀集团合作开发的琶洲南TOD项目配建，引入广东实验中学合作办学。此次石榴岗地块将该校作为对口服务学校，意味着越秀此前在片区教育配套上的持续投入，正进一步转化为琶洲整体城市功能的重要组成部分。换言之，华润此番以80.5亿元竞得的不仅是一宗宅地，更是一个由前序建设者共同营造、功能日趋成熟的琶洲。

在产品和市场端，越秀同样保持领先优势。琶洲南TOD作为CBD罕见的百万方低密豪宅住区，一期容积率约2.74、二期约2.0，外立面采用广州IFC幕墙技术体系，完美融入珠江新城—金融城—琶洲3大CBD城市天际建筑群，形成广州国际大都市壮丽天际线。克而瑞数据显示，该项目自2022年入市以来连续多年稳居广州高端住宅销冠，2022至2024年累计销售额达337.56亿元，位列全国住宅成交榜首，2026年至今稳坐广州2000至3000万元总价段豪宅销冠。

分析人士指出，五家头部国央企历经201轮竞价角逐，其意义已超越一宗土地的价格发现。作为广州数字经济的核心引擎，琶洲正迎来核心资产的新一轮价值重估。国央企以真金白银集中加码，折射出市场对广州城市发展韧性、产业升级前景及核心区资产长期价值的共同判断。

对于越秀、保利等长期参与琶洲开发建设的企业而言，此次土拍热度也进一步印证了此前对片区长期价值的判断。随着产业、交通、教育及公共空间等城市功能持续完善，琶洲正在从产业集聚高地加快走向更加成熟的产城融合城区。