一纸公告,超300家商户慌了,海珠同创汇真要拆?

近日，海珠区一则征地预公告，将运营多年的时尚产业地标——海珠同创汇推至风口浪尖。

（图源：广州市海珠区人民政府）

公告显示，拟征收新滘中路以南、杨湾涌以北地块，面积约282.25亩（18.8万平方米），恰好覆盖同创汇园区。

（图源：广州市海珠区人民政府）

尽管“同创汇”方面回应，强调预征收属于前期程序，现阶段主要为现状调查工作，目前园区尚未收到具体的征收实施安排，园区仍处于正常运营状态。但一份不确定性，已让300多家商户开始盘算自己的退路。

（图源：“同创汇”微信公众号）

一.

要理解同创汇的价值，先要回溯它的前身。

七年前，这里不过是东风村腹地一片典型的城郊低效工业区。布匹仓储杂乱无章，汽修作坊噪音扰民，消防通道被违章搭建侵占殆尽。村级工业园的通病在这里一样不少：租金低廉、业态低端、管理粗放，既是村集体经济的鸡肋，也是城市管理者的心病。

转机出现在同创集团入场之后。改造方选择了一条在当时尚属探索性的路径——微改造，没有推倒重来，没有大拆大建，而是在保留老厂房结构骨架和红砖肌理的基础上，通过局部拆整、空间疏解、动线重构，逐步植入洋房式独栋办公、开放式艺术街区等功能模块。三横三纵的消防通道被彻底打通，困扰周边多年的安全隐患随之消除。

（图源：“同创汇”微信公众号）

这套被形象称为“绣花功夫”的改造手法，收到了超出预期的效果。几年时间内，超过300家商户在此落地，其中包括13家上市公司，产业门类从时尚设计、文化创意延伸至数字科技、新消费等多个领域。园区年产值突破10亿元，国家纺织服装创意设计试点园区、亚洲房地产设计大奖等20余项荣誉接踵而至。

（海珠同创汇资料图 图源：“同创汇”微信公众号）

更重要的是，它为广州乃至全国的城市更新提供了一份可参考的范本——原来在“大拆大建”之外，还有另一种解题思路。海珠同创汇渐渐从一个项目升格为一个符号，象征着存量改造与产业升级的另一种可能。

二.

一张如此亮眼的名片，为何还要拆除？

答案不在园区内部，而在其所在的城市棋盘之上。海珠同创汇的特殊之处，在于它的位置——恰好位于广州新中轴南段的核心节点上，也是东风村改造的关键地块。

广州新中轴全长18公里，其中海珠区的6公里被定位为从广州塔向南延伸的国际消费街区与中央生态绿轴。过去两年，这条中轴的推进已进入攻坚阶段，6公里轴线已完成5公里用地征收。

根据规划，海珠同创汇所在地块定位为国际消费街区，建筑高度控制在二十四至四十米之间，将打造文化及商业地标。

客观地说，同创汇在过去多年完成了出色的产业升级，但它的业态内核仍然是“办公+创意”。而对于承载城市战略能级的新中轴而言，低密度、高活力的国际消费街区才是更契合的答案。

换言之，海珠同创汇的命运，并非源于自身做得不够好，而是它所站的位置太重要了。

海珠同创汇园区总规模不小，一旦清拆，超300家商户面临撤离。据了解，不少承租商户刚刚完成装修，正准备招兵买马大干一场。突如其来的征地公告，让他们措手不及。

更棘手的是补偿问题。根据官方补偿方案，同创汇属于非住宅物业，弃产补偿最高可拿到1.68万元/平方米的货币补偿。此外也可选择复建安置，合法面积拆一补一，非合法面积则给予货币补偿。

但赔偿款主要支付给作为“一房东”的村集体，而非实际运营园区的“二房东”，更非那300多家承租商户。对商户而言，他们面临的可能是刚装修完就要搬迁的窘境，停产停业损失需自行与房东协商，压力巨大。

租户与房东之间利益诉求的错位，可能成为接下来最棘手的博弈环节。