广州楼市:房价最坚挺的房子竟是这里,涨时涨多,跌时抗跌

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：新人首问：：广叔你好，本人在富力桃园有一套83平方的，，富力天朗明居有一套，华景新城有三套136以上的房，自住华景里，手头大概有资金1500万＋，现考虑用老人名额买一套投资，因只能全额购买，现考虑在珠江新城，华景新城华景里，科学城这三个板块，请问哪一个板块更有投资价值？如投资科学城，鼎峰，品秀新越，大壮，越秀岭南湾畔，该如何排序？

回答：你好。持有的产品都还行。华景新城大面积流动性不是很好，而且鸡蛋不要都放同一个篮子里。可考虑配置一套珠江新城3房，珠江新城是涨时涨多，跌时抗跌。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，请问黄浦区归谷值得入手吗？目的是投资收益。多年后涉及到二次转手容易吗？

回答：你好。归谷link是公寓，不建议买。未来流动性差，打到骨折才能脱手。

提问：广叔，昨天看了世茂嘉禾那小别墅，准备投资纯投资，但那里开发期要5-6年，8000户大盘。理由是投入资金少，公立学校资源好，首付100万样子，借名额。如果投东莞，现在没有名额。投入随便要近200-300万。投资世茂嘉禾，持5-8年，中介说可以收益翻翻，你意见呢？能回复我吗？

回答：世茂嘉禾广州院子，在增城一个荒山野岭的地方，什么配套也没有，不知道未来找谁接盘，养老可以考虑，投资不建议。

提问：您好，广叔，本人女，未婚，2016年在东莞沙田买了一套恒大御景半岛的三房，当时买的是1.5万，现在卖应该是2.3万左右，去掉贷款大约还能到手120万。目前我的户口是在深圳，但是社保中间断过所以不满足三年连续的购房资格，我目前在广州工作，未来的工作计划也是广深两城，现在可以通过学历落户广州。目前有考虑是否把东莞房子卖掉然后在广州购入。请教下广叔，卖掉东莞房产，这样做是否值得？广州有哪些区域和楼盘值得购入？或者是否有其他建议？非常感谢！

回答：你好，出东莞买广州，置换思路正确。现在当然是买广州，不要买东莞呀。东莞都刚刚暴涨结束，你应该清楚这件事情。任何一个城市暴涨结束，都需要喘三年的。而且广州的基本面本身就比东莞好。此刻的行情当然是买广州，广州正在暴涨。此刻广州的房价大概一天涨一万块钱。也就是说你晚买一个月大概会涨 30 万。普通人对房价的感知总是慢半拍，等他感知到房价上涨的时候，已经接近尾声了。房价五年才有一轮行情，一轮行情也就半年左右的时间，等你感知到错过这半年的行情，你就需要再等五年。广州最有价值的板块和楼盘详见内部分享。

提问：您好，广叔！深圳回迁房250总价投资，目前已拆比较快的看到两个，一个是龙中爱联地铁口保利上城对面占地4万平回迁指标，带上外附属龙岗学位，另一个布吉木棉湾地铁口龙珠花园前面占地3万平地块的回迁指标房，小学看着还可以，初中可园学校一般。两个单价和拆迁速度相当。想预期5年左右收房卖出或再抵押。你评估哪个升值潜力大些。若都不行，另外有单价相同（3.1w）龙城广场向前村旧改，进度更慢点，会配建一个九年制新学校是否稍微好一点。再然后这个总价这个进度的不好找了，西部未知。最后，签回迁房需要合同备注关键事项在给点建议吧。感谢广叔。

回答：你好，回迁房的问题我以前说过，没有房票又有闲置资金的可以买，但要注意两个问题。 一是拆迁周期，不确定性很大，有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年，资金每年的占用成本要计算； 二是风险问题，尽量和开发商直签，不过即使和开发商签约，买回迁房仍属于半地下交易，拿到红本之前都会存在风险。 这两个风险没有人会帮你信用背书，必须自己承担，只能说世上没有无缘无故的便宜。

提问：您好广叔，最近看中了黄埔的次新盘请悦时代花园，请问这个盘算烂尾吗？会按照到时开盘的沙盘规划继续建吗？听说近期准备开盘的万科城市之光就是悦时代二期，该盘可以共享城市之光的小区资源吗？还请广叔抽空解答，谢谢！

回答：你好，这个不算烂尾的。这个盘本来也是归万科来开发的，只是后来因为纠纷问题，万科就没有参与，所幸给了一个小开发商来开发 至于说是二期也好，什么也好，离万科一墙之隔也好，其实都是说辞而已，两个不同的开发商所开发的项目，两个不同的小区，只是中间有一道围墙而已。反正旁边是文冲旧改，城市之光的光肯定能沾的上

提问：你好广叔，5年左右纯投资，保值增值，龙悦居四期63平520万（14年入住的经济适用房可转红，全部户型方正一模一样），可以下手吗？我自己感觉区位不符合深圳一路向西的发展和规划，但又对深圳北站和深外国语龙华学校有群期待，所以犹豫。 还是说买松坪村三期60平或者等沙井海岸城或者其他建议？谢谢。

回答：你好，深外龙在龙华板块还不错，目前来看除了深高北就是深外龙更有潜力了。 龙悦居可以关注，有空间。 投资南山的两房有两个逻辑， 排名前列：学位房，深圳是一个新兴的城市，每年都有天量的人口流入，哪怕现在很贵，未来的5年，依然看不到学位房有任何衰败的现象。 第二：楼龄，关内的住宅土地很少，未来不可能有太多的新房供应，所以楼龄这一项就显得弥足珍贵，诸如中海阳光玫瑰园、松坪村这样的次新大花园两房，未来的成长性也是可以的。 海岸城目前不适合自住，适合投资长持。 这3个盘都还不错，根据你的需求来选择

提问：您好广叔，目前深圳有2张房票，都是无房无贷，手上320万，想选一套3-4房，遇上特别好的考虑适当增加50万左右，两人分别在梅林和竹子林工作，孩子明年上小学；偏向考虑新房，备选方面思路就比较凌乱，目前在考虑的新房有莲塘帝景台、布吉钧豪mixpark、上塘中城宴华府、龙光玖悦台（不知道还有没有）；二手房在景田、竹子林、前海、西丽、宝中、碧海，甚至龙华、坂田的新、旧二手房间观察、犹豫。老公偏向舒适度，我又希望孩子上学、增值保值、上班交通可以兼顾，请帮忙理理思路。

回答：你好， 1.罗湖基本上每个新盘开盘都会被加上旧改的概念，但零星的旧改对罗湖的城貌形成不了质的改变，更改不了城市发展趋势；对整个罗湖的建议，非优质学位房不入。 布吉和罗湖这2个板块在本轮上涨中跑输大盘。 最靠近布吉的是罗湖，但罗湖居住的老深圳人一是不愿意去这么远的郊区住，二是也基本没啥钱投资（当年在罗湖起家的富人，基本都搬到香蜜湖或华侨城了； 留住罗湖的人没赚多少钱，这几年外贸生意也不好做，自己罗湖的房子也没怎么涨，非常苦逼）； 且再加上罗湖产业不足，刚需不多，所以也没有多少需求能外溢出去。

整个罗湖都处在没落大周期，大势如此，哪个盘也无法独善其身。现在买罗湖的人，或者是老罗湖，或者是看重配套学区钱又不多的刚需，你明显是为了投资，投资就不要去罗湖凑热闹，除非是贪图租售比高一些。优先竹子林板块。

提问：广叔好，那国际市场的房子就先暂时不考虑了。皇御苑的房子是不是主要还是靠新皇岗口岸以后的便利性和落马洲河套地区的发展为增长要素？但是香港的地铁是否接进来，何时接进皇岗口岸还是未知，落马洲到底什么时候开发，开发成什么状态也不甚清楚。皇御苑小户型30平左右纯投资现在可以买吗？

回答：你好，说说皇御苑：皇御苑所在的皇岗口岸是24小时直通香港的口岸，大巴车经过，原本还有货柜车站场，人流相对复杂。但随着地铁7号线开通、福田-皇岗双口岸交通修整、货柜车搬去莲塘、以及最重要的“河套深港联合创意园区”的开建，使得皇岗口岸这个深港陆上连接的重要关口重新引起市场的关注。

再说社区：皇御苑是福田排名前列大商品房社区，成交量常年top3，并且租售比优越，这个跟它的社区环境、产品存量和高性价比有关，在福田中心区以及车公庙能够通达的大型花园社区中，皇御苑是最合舒适的次新电梯品质花园，价格已经低于龙华的大部分花园住宅。最后说产品：皇御苑除了三期价格相对偏高，它的一期二期和四期都主打紧凑户型，60-70的两房租7000，83-104的三房租9000，可以说不仅单价低、总价也很低，租金相比福田中心和香港也是要低。以上。板块会筑底上涨，社区长期保值高流动性，产品高性价比，是个优质的投资标的，可以买。

提问：你好广叔，福田中心区上班，单身刚需上车，总价400万左右，关注福田祥云天都，韵动家园，坂田万科第五园如何选择。有哪些合适的房子推荐吗？谢谢！

回答：你好，这三个盘都可以考虑的，更建议在万科第五园淘个2房。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

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