天河下一站居住主场:奥体新城或接棒珠江新城

城市发展无止境。

在广州经济最雄厚的区——天河，上一站商务区是珠江新城，下一站接棒是金融城。

居住方面，珠江新城之后，又有谁来接棒？

答案是：奥体新城。

天河向东，奥体新城强势接棒

产居一向融合。

上世纪80年代，天河建区。天河体育中心的兴建，令体育西、天河北经济先后崛起，中信广场成为当年标杆。住在六运小区，曾是那一代天河人的荣耀。如今30多年过去，这里如今已成“老破小”的楼梯楼，起步仍要4万+。

90年代，天河北崛起，这里诞生了堪称天河的排名前列代豪宅。时至今日，这里的电梯社区，售价6万+起。

21世纪初，珠江新城开始全面大开发。广州排名前列真正意义上的CBD，广州的富人区，都由此诞生。这里沿江地带的社区，或见缝插针立于接天写字楼间的住宅，都成为广州的真豪宅。哪怕经历这两年的房价起伏，二手售价起步仍是8万+。

（珠江新城）

在今年3月出炉的2019年广州供地名单，珠江新城一宗占地仅5765平的商务用地赫然其中。如今高楼林立的珠江新城，除了冼村改造，马场改造，今后恐再难找出第二块地出让。

历经20多年发展，珠江新城已长成。接棒它的金融城，仅起步区36宗地就已出让28宗；多宗地的建筑已经封顶。在今年，这里仍计划推出4宗地。

（金融城规划图）

广州“东进”，天河发展向东走。金融城“隔壁”，奥体新城的居住氛围已渐成气候。牛奶厂自2018年陆续交楼后，也将于2020年迎来居住小高潮。与金融城为邻，这里将承接大量金融城的产业居住人群，也已接收大量珠江新城的商务人士。

今年4月，奥体新城内当前少有在售楼盘珠江花城曾对到访人士发起微调查，据称当中在珠江新城工作的群体占了20%！

（珠江花城实景图）

金融城的规划不似珠江新城般产居融合，纯粹商务为主。可想而知，在未来金融城的超甲级写字楼逐渐交付使用以后，奥体新城将会成为这里产业人士的居住排名前列站。

业内人士认为，在新旧两大商务区产业人士的居住需求推动之下，奥体新城无疑将是天河下一站的居住主场。

减住增商，奥体新城仍扛大梁

天河住宅缺货，由来已久。

天河最近一次成交宅地，在今年2月底。那一次天河金融城的商住地拍卖，持续两小时56轮竞价，最终方以较高限价37465元/平加住宅自持55%成交，创下广州这几年来最激烈的土拍记录。

在此之前，天河区的上一次宅地出让发生在2015年。据统计，天河区在2013年至2015年间，总共只成交12宗宅地。这四年来，除了总建面85万平的珠江花城，其他或已收楼入住，或是销售近尾声。

据各大代理行统计，天河区一手住宅最缺货时，低至库存去化日期只需1.9个月。虽然后来随着珠江花城等加推新货后有所减缓，但始终是供不应求。正出于此，今年4月底，珠江花城二期推货即售罄。

或也因缺货，天河区此前在3月出炉的2019年供地中，计划只供应5宗宅地。但在4月经营性供地中，却多增加一宗宅地，总建筑面积也因此增加了24.45万平，大增76.5%。

事实上，从奥体新城而言，整个板块的住宅用地是在缩减的。

奥体新城隶属天河智谷片区（即天河区广氮-奥体片区）。智谷片区较新规划为15.2平方公里（建设用地面积为14.97平方公里），从原来居住为主的广州东部生态宜居新区，变身为科技创新、文化创意园区，全新定位为广深科技创新走廊重要科创与文创节点。

在减住增商（产）后，智谷片区规划总建筑面积（不包括中小学、待定区、市政公用设施等）不大于1150万平方米，规划居住人口不超过13.1万人。总路网密度为7.34公里/平方公里，规划24个立交；轨道线路11条；轨道站点10座；公共停车场15处；泊位数约11753个。整个片居宜居与科创并存，经济价值更高。

天河区的大量产业和资源等也进驻智谷片区，尤其是奥体新城。帝景山庄去年调整容积率，将添加20万平洋房，新添中小学及幼儿园等。中山六院等多所医院落址奥体新城；执信中学等名校进驻；茅岗路、珠吉路等扩宽工程上马中……

从天河发展及供地看，智谷片区仍是天河的重中之重。当前及未来一段时间，天河区的楼市将是奥体新城独扛大梁。

明日之星，奥体新城大盘售价“4字头”

金融城、广氮地区，都比邻奥体新城，唇齿相依。两者未来供应的商业用地，同样也可利好于奥体新城。

（珠江花城规划图）

自2014年以来，奥体新城进入新一轮大开发。板块内除85万平大盘珠江花城仍在售之外，牛奶厂片区的“四大金刚”将于2020年实现绝大部分入住。这里的名校小学、幼儿园已陆续交投使用，引发关注。

据了解，天河区的省一级名校小学资源已先后进入奥体新城。比如珠江花城的配套小学，坊间已有小道消息传出，将在华阳、体育东、先烈东等天河省一级标准小学中选取。不过，受教育部新规禁止，名校开分校不得再用原来的校名，所以师资虽是名校委派，但校名却不再以分校的名义出现。

（珠江花城配套省一级标准小学已封顶）

作为奥体新城内当前少有在售楼盘，珠江花城分多期开发，去年推出一期，当前主推二期。社区去年就已开设私家路直通广园快速，社区内配套的省一级标准小学已封顶、公交总站已竣工。7200㎡的普惠幼儿园和2400㎡的双托儿所，2万㎡的省一级标准公办小学都在家门口。直线距离社区不到1公里处， 90班制的初高中完全中学——执信中学天河校区（在建中），早前计划将于2020年启用，未来越秀区执信路本部的高中也将搬至此处。

（珠江花城86平带主套四房板房）

据了解，珠江花城家门口就有规划中19号线茅岗路站地铁直达。在未来在智谷片区建成后，更可享片区内的“2条城际轨道、5条地铁线，4条主干道”的交通路网。

项目打造了76㎡3房，82㎡3房，86㎡带主套4房同等面积下多出一间房。当前主推76-86㎡的3房至带主套4房。一期产品最早将于明年交楼。

（珠江花城82平3房板房）

业内人士认为，相对于中心区其他板块，珠江花城售价特别亲民。贵为天河的明星大盘，接棒珠江新城的下一站居住主场，其售价从去年至今保持在“4”字头，给未来保留了足够的价值提升空间。