广州楼市:房产投资切记,郊区别墅不要碰全是雷区

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：你好广叔，广州番禺区五樾台和藏珑府的叠墅和复式，家里固定人口四个，老人2-3人未来不清楚是否一起住，手上有一套77方的价值200w顶楼未能抛售！原计划购入东风广场或者锦城花园作为学区房和投资自助，再在华南板块购入一套大面积养老……目前看了五矿的盘和碧桂园的藏龙府，不清楚两者之间的未来价值，自住配套等如何筛选？手里封顶现金能拿出600w……如何购买合适，老大在区庄读书，老二小的在东风路附近读幼儿园，目前小的三年后读小学，老大两年后读高中，我该如何配置房产，如果能卖掉少有手里的200w……又会是什么方案

回答：你好，别墅自住还是不错的，但流通性较弱，复式相对来说也没有平层流通性好。顶层不好出，原因是较晒，一些人还担心漏水。五矿万樾台的别墅自住可以考虑，投资的话价值一般。藏珑府，大石地铁，长隆旁，环境还不错，适合自住+投资。看个人需求，可入一套藏珑府作为改善自住。出掉200w可入一套黄埔作为投资：新福港鼎峰、保利香雪山花园、科城山庄锦泽园

提问：广叔您好！请问广州天河区沙河-天平架片区、华南植物园-龙洞板块、白云坦尾-金沙洲板块哪里投资增值潜质更大？这几块房价差不多，您更建议置业哪里？

回答：你好，我建议优选华南植物园-龙洞板块，有天河北大学城与天河智慧城两大核心商圈的配套资源，以及人口利好，有充足的购买力，房价更坚挺。

提问：你好广叔 请问公寓很难卖掉吧 会不会亏 我在无锡卖公寓洋房我也是要卖的 就是无锡没房子了 那是入手广州黄埔比无锡核心区域回报率更高对吧 我看您推荐的都是二手房 有的房龄也挺老了 万科新里程11年了 那和黄埔中央城 保利拾光年 哪个更有投资价值 另外我办广州户口需要11万 是选择新塘板块或者南沙在入好 还是办户口买黄埔更值得 还有南沙我定的时代香海是29000单价 可是前面南沙珠江湾次新房是江景房 才22000 单价差异怎么这么大 老师 我有没必要退掉时代香海换珠江湾 或者换灵山岛金茂湾 星河山海湾 是考虑广州入手两套投资性质 太需要您指点了

回答：你好，公寓流通性较弱，涨幅慢。广州价值更大一些。万科新里程属于次新房，黄埔中央城和保利拾光年属于知识城，没有科学城价值高。能办户口入黄埔科学城，不能入南沙新塘都可以，没必要退，长期看有潜力

提问：您好广叔！昨天说到广州新塘和石滩板块的未来发展！谢谢您给了很中肯的评价！新塘板块确实是发展潜力很大！我也是因为首付不够的原因才会有想选石滩板块的想法！哈哈，那我想问一下新塘有哪几个楼盘是您觉得还不错的？新塘城区的“老破小”可以选吗？新塘旁边的永和镇您觉得怎么样？“誉山国际”就在新塘万达不远处！周边还有“时代廊桥”您觉得这两个楼盘可以入手吗？另外现在东莞那边房价也在不断的攀升！您觉得靠近新塘的东莞中堂镇怎么样？

回答：你好，新塘未来的发展持续看好，老破小不建议买，未来的流动性较弱。永和这个板块没有地铁，但是它离新塘非常近，到黄埔科学城也不算远。所以这里还是有部分新塘的外溢刚需与黄埔部分的外溢刚需来这里买，比如誉山国际的业主大半都是新塘与黄埔的人群，但是这里价格一直卖不起价格。因为这个板块就只能承载新塘与黄埔部分的人群，因为接盘人群比较局限，所以价格就一直被新塘碾压着。誉山国际和时代廊桥自住都可以考虑，投资需要持有较长时间。新塘可参考：锦绣天伦花园、富雅都市华庭、富好城

提问：广叔你好，我已卖了亲戚名下的一套房，余下120万，自己名下横岗有141平的自住，博罗有三块地皮，现想卖一块建两块出租屋，但要做贷款100万左右。又想在深圳用亲戚名额买房，但又担心深圳房价上涨有限。如果买房可行，又应该买何处？请老板指点。

回答：你好，建议抵押或者直接出手横岗自住房。横岗发展不如西部。 先入手一套热门板块楼盘，南山 宝安是重点推荐的区域。 可以说说你的首付预算和房票情况再做具体推荐。 贷款100万很简单，并发2-3笔信用贷就好了。

提问：广叔好，我想问下南山汉京湾雅居目前值不值得入手？刚需，目前老婆名下月亮湾花园两房，无欠款，手有150左右，年收入60w左右，是置换掉还是抵押贷款去买好呢？盼指点

回答：你好，汉京确悦：小区位于前海南5号线荔湾地铁站C出口，纯正地铁口物业，步行到地铁只需50米，正对南山实验荔湾小学，上学、出行都非常方便。并且未来街对面世贸开业之后，会有非常不错的商圈。 优势 1.地铁口物业、前海地段 2.小面积、总价低、高赠送61平三房 3.南山实验小学 4.楼龄低 5.附近泛海城市广场、底商，生活便利 缺点 1.小区独栋、没花园 2.居住密集、车位不足 3.沿月亮湾大道，有噪音 总结 汉京确悦位于大热的前海，优点是赠送高，缺点是小区太小，属陪跑型选手。 小三房单价本来不低，但对比旁边的前海港湾，也显得可以接受了。 前海南片区，投资自住都可以，附近依然还在完善。但是现在价格涨上去了，建议多淘淘笋吧，不着急入手。 月亮湾花园只能等拆迁，周期太长，如果短期内没有拆迁计划，建议置换

提问：广叔，南山棕榈园有套750万左右的房子，我自己算了下抵了租金后，每年纯利息支出15万，5年就是75万，我的困惑在于，深圳的房价还会有这么大的升幅吗，能跑得过利息吗 谢谢

回答：你好，你不用这样算，现在首套房贷利率是5.05%，也就是你买的房子平均每年涨幅高于5.05%是百分百赚钱的 如果低于5.05%就百分百亏本，前海的房子未来平均每年涨幅10%左右应该是没问题的。如果房子出租，5.05%还没有租金收益。

提问：我在河北衡水老家买了一套房付了首付，已经在催办贷款，因为疫情耽搁了，大概还有40万可以贷款也可以付全款（如果贷款，我在北京换房就不能用公积金贷了）；同时节前刚签掉了北京的小两居，（总价265万）准备换个三居，正在办理过户手续，北京再买属于二套。请问我目前情况有什么好的建议吗？老家房子有必要全款吗？

回答：你好，建议留下40万 1. 当下房贷利率下行是大趋势，公积金相比商贷优势并不明显 2. 在北京换房三居增加你的首付款，会扩大你的选筹范围

提问：夫妻名下各有一套房产，现在想给孩子买学区房。在不卖掉基础上，是赠予合适还是稀产合适？现在抵押房产贷款，什么流程？

回答：你好，继承过户最划算，手续比较多。其次，是赠与过户。抵押房产贷款的流程：房产进行价值评估→与银行签合同→等银行贷款审批→去国土局解押，做入押登记→等银行放款。

提问：广叔你好，家庭情况如下： 1.房子两套：南山深航公寓（出租），宝安第五大道（自住），贷款已还清。 2.孩子2个，一个国外读书，还需要6年。小的海韵初中。 3.家庭收入是老公，年入120+，外地上班，我无收入。 4.鼎太商铺二楼一个，位置不好。目前卖不出去也租不出去。 问一下： 现45岁，个人很喜欢沙田御景半岛别墅想用来养老，又考虑孩子高中后可以先去老公城市（新一线）买房住，不用两地分居。别墅就要闲置多年。是否应该以投资增值为主？是否应该卖掉公寓，投资海府一号商铺如何？还是宝中住宅？

回答：你好，沙田别墅没有投资价值，未来大概率住不上 租不掉 卖不出，升值潜力不如深圳。 建议投资为主。商铺除非租售比能稳定达到5%以上，否则还是投资住宅为主。 除了宝中外，关注前海。

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