5.19亿起拍!荔湾沙涌低密宅地挂牌,白鹅潭再添新军
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
临近年中大考，广州土拍市场热闹不断。
近日，广州难得挂出三宗经营性用地，市场看点十足。
结合近期消息，6月18日沃尔玛与花都区政府正式签约，山姆单层店将落地花都，会不会跟这两宗商办用地有关系呢？我们不妨大胆预测一下。
今天我们重点说荔湾这宗宅地，荔湾区浣花路以南、沙涌新村以东AF0216006、AF021600地块具体用途为二类居住用地R2兼容其它交通设施用地S9，综合素质也是相当的不错，我们来看看地块信息。
地块挂牌指标
出让地块占地面积12904.65平方米，扣除市政道路用地1831.07平方米，可建设用地11073.58平方米，总建筑面积24738平方米，由两宗地块组成：
地块整体起拍总价5.19亿元，折算起拍楼面价约2.1万元 /㎡。
综合容积率2.2，建筑限高80米，基本已经锁定未来规划为低密度舒适型社区。
地段价值分析
地块地处白鹅潭核心聚龙湾片区，与广佛线、11号线换乘站沙涌站一路之隔，且距离珠江后航道不足500米，高层可望江景。
交通便利度：地块距沙涌站仅约300米，除此之外，周边3公里范围内有坑口、花地湾、鹤洞、大冲口等多个地铁站，通达性极佳。另有花地大道、珠江隧道等主干道环绕，可快速衔接广州全城核心片区。
日常配套：
学校：直线1km范围内现状有3所幼儿园、4所小学、2所初中、1所高中，全龄段教育配套充足。
综合医院：广州医科大学附属第一医院、广船医院、广钢新城医，就医便利。
商业：一路之隔便是在建聚龙湾太古里高端商业，3公里内汇集荔胜广百广场、中船汇等成熟商圈，日常消费、高端购物需求均可满足。
市场环境分析
自 “禁墅令” 实施后，广州核心城区低容积率宅地供应持续收紧，本宗地 2.2 的综合容积率在片区内具备极强差异化竞争力：
对比同板块内项目珠实聚龙湾的3.5、保利翡丽甲第的7.5、华润白鹅潭悦府的7、保利越秀·天启的5，该地块2.2的容积率，遥遥领先。
就算放眼全荔湾，仅今年 4 月成交的中山八立交地块容积率同为 2.2，二者并列成为近十年荔湾出让密度最低的涉宅用地。
对比之下，沙涌地块的低密度优势非常明显，居住舒适度会高很多。
地块处于荔湾与海珠两区交界，一江两岸交汇节点，3公里半径覆盖白鹅潭、江南西、工业大道、广钢广船、花地、荔湾区府等多个成熟板块。
范围内在售新盘超20个，主流均价 4-5.5 万元 /㎡，产品覆盖刚需三房至江景大平层，整体去化表现亮眼，项目去化流速累计去化多在七成以上。
从竞品产品结构来看，周边竞品竞争主要集中在120-140㎡改善户型，占比近 29%；其次是90-100㎡刚改，占比 21%，同圈层内产品同质化较强，价格博弈激烈。
虽然周边竞品林立，但客户群体大，截至2026年5月，白鹅潭板块商品住宅去化周期仅5.8 个月，库存压力极小，购房需求稳定释放，片区新房消化能力强劲。
那么这宗地块值得拿吗？
综上所述，沙涌地块优势十分明显：
其一，低容积率稀缺性强，产品差异化明显。
2.2的容积率，在白鹅潭近十年出让宅地中是最低的。
这意味着开发商产品可与周边超高层、高密度楼盘形成明显差异化，吸引改善型客群。
其二，板块成熟度加速提升，去化风险可控。
周边交通、学校、医疗、商业配套肉眼可见的成熟完善，且地块体量不大（总建面仅2.47万平），属于"小而美"的精品社区，去化周期可控，资金回笼快。
其三，起拍楼面价2.1万元/㎡，盈利空间可观。
参考周边在售楼盘价格（4-5.5万/平），如果开发商以底价拿地，未来售价4-5万/㎡，具备充足的利润空间。
当然，如果多家房企竞价，楼面价上升，盈利空间会相应压缩。
值得注意的是，地块紧邻沙涌新村老旧城中村，现状城市界面一般，容易拉低项目高端调性，且按目前来看，较为考验房企后期景观营造、社区边界打造等运营操盘能力。
但瑕不掩瑜，整体而言，地块体量不大、起拍总价不高，再加上产品优势，未来的去化确定性较强，预计将引来房企角逐竞争。
值得关注的是，6月26日距离该宗地1公里再添一宗重磅宅地——荔湾区花地大道以东AF021637地块（芳村客运站地块）同步挂牌。
荔湾区花地大道以东AF021637地块基本指标
地块紧邻地铁坑口站，容积率3.9，起拍总价11.95亿元，扣除公建配套8140平方米、公共交通综合体8001平方米，按住宅建面52669.33平方米算，起拍楼板价为2.27万元/㎡。
片区一次性推出高低两种密度宅地，一宗做低密改善、一宗做刚需刚改产品，荔湾即将迎来新房供应放量，两场土拍的房企竞价热度值得同步观察。
两宗地块将在7月中下旬正式竞价，最终是否会触发溢价、溢价幅度多少，我们也将持续关注。
来源：克而瑞深度咨询|普睿广佛
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
