相隔仅1km,却因“出身”拉开价格!这两盘PK谁更值得买?

2020年“金九银十”楼市热销季终于拉开大幕！

受上半年“疫情”影响，为冲刺完成年终目标，不少楼盘选择在9-10月加大供货营销力度，而近期持币观望的购房者也愈发积极入市，今年的“金九银十”楼市或将热浪翻滚。

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作为知识城的南大门，镇龙车辆段在过去一段时间内，一直被购房群体所忽视，可供选择的板块太多，即便攀不上科学城的门槛，退而求其次，也会选择长岭居或者锁定知识城核心区域。

但随着21号线的开通，镇龙枢纽站建设不断迎来新发展，新项目也不断涌出，最值得关注的正是即将开放的星汇城，该区域也终于迎来排名前列真正的地铁上盖巨无霸楼盘。

就目前镇龙车辆段的全新一手项目来说屈指可数，除了即将入市的星汇城，还有附近不远处的御溪世家，已于8月29日正式开盘。

据悉，当天场面也异常火爆，开盘首推的产品几近售罄。

明明算不上中心位置，为何两个项目均受如此巨大的关注，这两个楼盘各自的卖点在哪里，对比之下谁又更值得买？

镇龙TOD规划清晰

星汇城将建连廊直通地铁站

说起TOD规划，不得不提的便是广州地铁、越秀地产、科学城集团联合打造的品秀系列，均为TOD项目，而星汇城也正是该系列的延续。

2019年12月，广州地铁以518897万元的总价、11325元/㎡的楼面价，拿下地铁21号线镇龙站车辆段用地。

如今，镇龙TOD地块即星汇城的建设如火如荼。

从现场的地理位置来看，星汇城位于镇龙地铁站背后。

销售人员告诉我们，项目距离14号线与21号线交汇处镇龙地铁站仅16米。

有意思的是，届时星汇城将打造一条连廊直通地铁站内，可以实现不出小区就进了地铁，对于上班族通勤来说太过于友好。

除了镇龙地铁站外，周边还有三条高速，有轨电车，以及客运站规划多种交通。

从地铁站B出口可见对面也有一宗地块在施工中，据现场工作人员介绍，这正是客运站及公交总站的位置。

届时，从项目出发，快线一站到达黄埔区府，天河也可乘车直达，星汇城也真正处于镇龙枢纽中心。

再观御溪世家，就区域位置而言，御溪世家和星汇城均位于镇龙车辆段，但御溪世家仅用知识城南来定位楼盘的位置，与位于知识城南起步区的星汇城在板块归属上是有很大区别的。毕竟知识城南不等于知识城南起步区。

交通上也比星汇城稍显逊色，项目介于21号线黄埔镇龙站与增城中新站之间，距离镇龙地铁站1.5公里左右。

位置相对尴尬，坐车太近，但步行又有点远，另外，距离21号线中新站约900米会稍近一些。

但项目目前配备了接驳车，这一点还是很人性化的。

但就自驾而言，驱车前往天河中心则更加便利，从星汇城出发还需经过御溪世家。

自带商业配套

星汇城园林暂无

就血拼妹踩盘发现，虽然镇龙枢纽站正迅速的建设中，但周边的配套设施仍然不完善，周边甚至可用一个“荒”字来形容。

剩下的只能看项目自身的配套来支撑。

先看星汇城，目前清晰的规划中，是社区将带有1.4万方商业街，自带600㎡社区医疗中心，10分钟可享受周边先进医疗配套。

项目还配备有托儿所、幼儿园、小学，紧邻玉岩中学、广外附，无忧教育。

园林方面，采用独特雨林风格森林主轴设计，六大剧场，一步一景，移步换景，游泳池、图书馆、青少年活动中心、星光老年之家、家庭综合服务等核心配套。但这些目前均在规划中，实际的园林效果还需等待项目开放之时。

相比之下，御溪世家目前的园林已经是可以直接肉眼可见，一进项目的大门，就可以看到售楼部前的市政公园，打造的光影教堂和浪漫花海广场。

但血拼妹的眼光完全被门前这篇大草坪吸引了，微微凸起的小山坡搭配绿化草坪，我已经脑补出在这里看夕阳的场景，铺上野餐布，仿佛已经在春秋游了。

售楼部前的纯白建筑，就是商业街，1.1万㎡，1000㎡的公共图书馆、2000㎡的肉菜市场、2000㎡的社区卫生中心将会陆续落地。

可以看到，建筑上已经打上了品牌名称，实际上是还没有正式运转的，销售介绍称大约10月份可以运作。

周边其他商业就是御溪谷商业街，稍微近一些，还有中新村或者镇龙墟，距离楼盘就超过2公里。

售楼部与楼栋之间的空间是郊野公园，有儿童乐园，有滑板区、趣味运动区等。但据销售称，这是预留商业地块，建成公园是暂时的。

教育方面，楼盘有中新一小，不过恒大山水城及本地的村民均就读此校，预计学位会比较紧张。公立中学有中新中学，御溪世家和星汇城中间位置还有私立学校——广外增城实验学校，小学，中学，高中都有，基本可以直接入读。

针对刚需主力军

两盘均推出小户型

就产品而言，两个项目均主打小户型，针对刚需客户群体。

据了解，御溪世家已于8月29日开盘，首推1、2、3、7，4栋楼共计408套货量，均为两梯六户，产品为59-99㎡二至四房。

如此小的户型还可以在住宅中找到实属难得，因此开盘当天现场人山人海，颇受购房者追捧。

据悉，当日所推房源售罄，开盘价较低约1.99万/㎡，较高约2.3万/㎡，均价2.1万/㎡。61㎡两房单价较高，普遍在2.2万/㎡之上。

其中，最为抢手的是84㎡三房户型，大约185万/套的价位，在这个动辄几万一平方米的广州，这个价位实属诱惑。

根据销售人员透露，由于排名前列波开盘的价格是最优惠的，后续推出的产品价格会稍微高一些。

星汇城虽然也主打小户型，但并不算太小，据该项目销售介绍，星汇城首开6-8栋，两梯四户，全南向低密小户型，81-102㎡三房四房。

全南向的热度一直以来就比较高，星汇城预计10月开放售楼部，现已经启动诚意登记享99折优惠活动。价格上，销售人员称目前还未定下，但预计吹风价在25000元/㎡以上，不会超过“3”字头。

反正特别会比御溪世家要贵，毕竟两个楼盘“出身”就不同。

1km之隔，该买增城还是黄埔？

衡量好这三大因素

分析完以上，或许还有人疑问到底该买御溪世家还是星汇城呢？一定要看最重要的三大因素。

排名前列，购房资格。

一般来说，只要均有购房资格，那么增城与黄埔之间似乎不用犹豫，肯定优选黄埔，毕竟该区入户的难易程度与增城是不能相提并论的。但有不少人没有购房资格，比如没有入户等，两盘之间肯定优选增城。

第二就是价格。

在该因素的影响下，对于部分预算有限的购房者来说还是相当重要的，因“出身”不同，御溪世家的价格的确诱人，虽然星汇城目前还未开放，价格也是未知数，但也可以肯定，会比御溪世家更贵。

第三则是产品。

除了看外部因素之外，产品本身也需要多看，户型、交通、园林的打造、教育、商业等配套。

因此，具体怎么衡量，两个项目谁更胜一筹，的确难以判断，如果是你，你会买谁呢？

来自：血拼广州楼市