实探狮岭宅地:起拍价近1.2万/㎡,地处皮具城与文旅城之间

 狮岭板块近年鲜有宅地出让，而5月中旬花都狮岭芙蓉大道G08-SL2地块挂牌，为狮岭镇住宅市场注入新鲜力量。

本篇广州中原研究发展部通过实地考察调研，为大家带来花都芙蓉大道G08-SL2地块的调研报告以及区域发展前景解读。

地块基本信息

该地块位于花都区府以北，为狮岭板块近年首次公开挂牌宅地。

其总占地面积8.78万㎡，实际可用于建设住宅的为地块二、三、四（实际可建面积共4.44万㎡），竞得人需配建地块一学校及地块五文化设施。

该地块起拍价14.6亿，折合楼面价11776元/㎡。

该地块设有较高限价21.2亿，到达较高限价时，楼面价为17076元/㎡。

地块现状分析

地块内部有部分碎石堆积物，杂草丛生，土地整体较为平整。

四周建筑物多为厂房和村屋。四周自然环境为田野和果林。

地块西侧靠近村道大运东街，双向两车道，沿路有高压电线杆分布。

地块附近的X283 线(平步大道)目前正在进行扩建工程，沿路房屋正在拆除中，高架桥正在建设中，沿途尘土飞扬，行车缓慢。

距离地块最近的别墅群和洋房住宅小区，目测入住率较低，有个别别墅贴着租售、急售字样，居住氛围尚未形成。

花都芙蓉大道G08-SL2地块全景图 

周边配套分析

1）交通配套

道路：出入地块的道路目前主要为双向两车道的村道。

村道连接的道路为平步大道，目前正在扩建中，同时在建高架桥，道路扩建后降低了平步大道南北两侧的通达性，对于步行出行更加不便。

地块距离许广高速出入口较近，未来自驾需要1.5小时到达珠江新城等市中心地区。

公交车：宗地最近的公交车站为祥凤，步行距离约为500米。

但目前由于平步大道工程尚未结束，该站点目前已无站牌

再者，途径公交线路只有花25一条线路，发车间隔约为20分钟一班，预估未来公交出行不便。

轨道交通：距离地铁站驾驶距离将近6公里，没有地铁优势。

综上所述，地块周边交通出行条件较差，地块以自驾出行为主。

2）其他生活配套

宗地要求配建15班幼儿园和18班小学，未来儿童教育配套基本能自给自足。

现状商业配套匮乏。与宗地相隔平步大道一路的杨屋村商业设施较相对多但均为村级小吃店百货商铺等。

医疗配套方面，宗地附近有一家专科医院花都时代妇产医院。

宗地距离洪秀全水库约为1公里，只有高层住宅方可遥望水库，没有自然环境景观条件优势。

综上所述，宗地周边生活配套匮乏，住户只能依赖住宅区自身配套，起居生活便利程度较低。

地块整体市场价值分析

1）周边规划有商业用地，未来商业配套有保障

根据2018年11月的花都区储备地块（内外贸市场北G08-SL2地块）控规批后文件所示

紧邻本宗地块的东南角规划有一幅商业用地，容积率≤3.0，估计有近6万平建面，可以解决周边商业配套匮乏的问题。

不仅能满足小区居民的商业需求，而且可以服务周边产业园区员工及附近村民。

另外，即将开业的融创文旅城与宗地相距3公里，融创文旅城总占地面积约220万平方米，是花都文化产业领域重点项目。

未来可满足地块住客更高层次的娱乐、购物、餐饮需求。

2）邻近狮岭皮具产业聚集区，可承接产城融合

狮岭镇主导产业为皮具上下游产业，宗地周边皮具产业园区聚集。

据花都区2019政府工作报告，花都区将加快完善产业体系，推动皮具电子商务产业集聚发展。

对接融创文旅城即将开业的契机深化工业文化旅游内涵，挖掘全域旅游资源。

其中，宗地与皮具城相距4公里，与圣地环球商贸港、富力环贸港相距1公里

其产业发展将会为宗地带来客观的潜在客源，同时随着产业升级发展也将会提升宗地周边配套。

作为自然旅游资源之一的洪秀全水库将会结合皮具产业衍生的工业文化旅游加以发展

宗地周边未来除了传统优势产业皮具业外也将会受到第三产业旅游业的积极影响。

由此看来，宗地区位条件具备产城融合发展的先天优势，未来发展可期。

但相比已建成并且发展相对成熟的御华园等区位条件相同的住宅区，起拍楼面价已接近目前周边在售楼盘价格的宗地项目在价格上没有明显优势。

3）位于中轴线CBD西侧，周边环境和配套将得到提升 

宗地位于花都中轴线西侧，根据规划平步大道以北将会落实电商产业用地，形成“小地块、密路网”的产业园。

按照规划发展建设，未来中轴线周边地区也势必会优化整治，宗地周边环境及配套将会得到提升。

但同时需要注意的是，宗地周边产业园过多，对于人居的舒适感也将会降低。

周边楼市情况

地块周边临近御湖天下、溢盈湖畔两个别墅盘。

目前距离地块较近的一手项目为御华园，但相比起本宗地块，御华园整体临近洪秀全水库，周边绿化程度高。

距离狮岭镇配套密集的铜锣湾广场商圈1公里生活便利

宜居条件优势明显，而地块所处的位置周边有较多工厂环境一般，缺乏居住氛围。

地块swot分析与调研总结

基于以上现状条件及发展前景分析，广州中原研究发展部对花都芙蓉大道G08-SL2地块的SWOT分析及调研总结如下:

综上所述，本地块项目周边产业发展优势明显，周边布局的产业皆为狮岭镇乃至花都区的重点产业，未来周边潜在客源充足。

但周边工业园区对住宅区的人居舒适感产生不利影响。

项目周边的融创文旅城、御华园等项目区位条件与宗地相比略胜一筹

未来项目的竞品优势暂时未明朗，因此地块出价不宜追高。

来源：广州中原研究发展部