房票安置“破题”城中村改造!广州黄埔试点解答“三道题”

今年是广州城中村改造工作的突破决胜之年。城中村改造先行者黄埔，又探路了。

近日，在广州开发区、黄埔区城中村改造项目房票安置启动活动现场，莲塘村村民陈先生拿到了全国首张城中村改造项目房票。

拿着这张房票，可以在区内的“房源超市”选购商品房和车位，不计入家庭限购套数，最长有效期为18个月。房票还允许实名转让一次，到期后未购房按照基础补偿金额兑付现金。

在全国各地探索“依法征收、净地出让”城中村改造新模式下，这张房票的发放，是集体用地征收补偿的重大首创。“房票安置”试点将在该区五村七片城中村改造项目（以下简称“五村七片”）中有序推进。

在城中村改造中，我们看到了房票安置的“三个共赢”：

对村民来讲，安置有了多选项，回迁安置的进程加快了；

对房地产企业来讲，安置需求定向引流到商品房市场上，可以盘活企业资金、加速商品房销售去化，让企业回血、造血；

对政府来讲，房票安置后腾出的空间资源，更可用于建设保障房及产业载体，满足刚性住房需求和产业发展升级需要。

村民安置的“多选题”

早在1月17日，《广州市房票安置实施方案》正式印发，是广州市聚焦盘活低效用地，进一步拓宽征拆安置渠道的重要创新举措。

各地迅速响应，探索通过“房票安置+房源超市”方式，化解旧城、旧村改造原地安置多、改造周期长、资金成本高、征地拆迁难等难题。

4月12日，《广州开发区 黄埔区城中村改造项目房票安置实施细则》（以下简称《细则》）正式印发实施，这也是广州市首个区级城中村改造房票安置配套文件。

什么是城中村改造项目房票？

根据《细则》，在实施城中村改造时，被拆迁人的房屋安置补偿权益货币量化后，由区政府指定单位出具给被拆迁人购置商品房的凭证，限制在特定时间、地域和范围内，包含住宅、非住宅房源和政府持有房源等。

在符合“一户一宅”的前提下，村民可以保证按人均40平方米原址回迁，超出每户人均40平方米的部分，可依个人意愿选择房票安置，在确保每人实现一定面积原址回迁的前提下，增加房票安置这一选项，满足村民多元化、差异化的回迁需求，兼顾政策兜底与市场选择。

这就意味着，黄埔明确在城中村改造项目中，给村民增加了房票安置这一“多选项”。

村民拿着这张房票，可以灵活选择购买纳入“房源超市”的商品房和同一商品房住宅小区内的车位，并与房屋权属人签订商品房买卖合同，拿到房产证，且不计入家庭限购套数。

广州市黄埔区城中村改造房票凭证样票

《细则》明确提出，房票总金额包括基础补偿金额和政策性补贴。为鼓励被拆迁人选择“房票安置”，在基础补偿金额以外，还给予被拆迁人不超过5%的政策性奖励。

此次房票安置试点在区内“五村七片”率先实行，根据改造项目原弃产价格8000元/平方米标准计算，100平方米的安置面积，选择房票安置可以多奖励1.6万元。

除了政策性奖励，陈先生说：“这张房票也是‘优惠券’，可以有一定折扣优惠购买现房，不用租房过渡多年，愁孩子的学位，解决了‘眼前之需’。”

破城中村改造的“难题”

事实上，采用房票安置的方式并非新鲜事。梳理发现，目前国内已有郑州、南京、南昌、昆明、厦门和宁波等城市提出房票安置机制，广州是首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市。

当前，在全国各地探索“依法征收、净地出让”城中村改造新模式的进程中，黄埔发出的这张房票，更是集体用地征收补偿的重大首创。

城中村改造“硬”在涉及村集体土地、宅基地等复杂产权，其征收价格与国有土地房屋征收相比存在较大价格差异。这就造成了城中村改造工作最大的“难”处，基础补偿金额的确定。

以往的城中村改造过程中，开发商一般采用以房置换或者现金置换两种方式来补偿村民，这种方式需要前期投入较大资金、时间，在普遍面临资金压力的情况下，开发商往往对城中村改造等项目抱有谨慎态度。

本次房票安置的最大创新之处便在于，敢饮头啖汤，平衡集体所有土地征收货币补偿安置标准、村民对弃产价格的认同、试点项目具体情况等多重要素，在房票安置方案中合理、合法确定基础补偿金额。

“黄埔试点城中村改中项目房票安置，要把‘硬骨头’工程做成系统创新工程。”广州开发区城市更新局局长侯奔表示，城中村改造关乎多方利益，以“房票安置”为例，对市场来说，这项创新探索可以把安置需求引导至商品房市场，有利于去库存；对改造主体来说，不必建设回迁房，免去了临迁费的压力；对政府来说，腾出空间，可以落地保障房和产业用地。

广州市黄埔区五村七片城中村改造项目房票发放现场

广州城中村改造面临三大堵点：原地安置多、改造周期长、房地产市场库存压力大，推出房票安置也是为了破解前述难题，统筹好各方利益诉求，城中村改造就有了共识基础。

广东省三旧改造协会秘书长田光明表示，通过房票安置和存量房屋购置，解决了当前大量城中村拆除后短期临迁、无房可住与开发周期漫长之间的矛盾问题。房票安置政策在广州城中村改造项目中落地，对统筹加快村民回迁安置、推动存量商品房去化、缓解企业资金压力、促进市场正向循环等具有重要意义。

回答城市发展的“命题”

城中村改造是广州不能失去的重大机遇。能否打赢这场硬仗、啃下这块“硬骨头”，事关广州高质量发展。

本次试点的“五村七片”项目，位于中新广州知识城北部的九佛街道，包括莲塘村、蟹庄村、燕塘村、重岗村、山龙村一二社、山龙村石窝洞社、山龙村九佛社这5条村在内的7个片区。

这是黄埔区首个落地房票安置政策的城中村改造项目，也是该区融合改造的示范工程。规划有世界级创新型生物医药产业集群和中国集成电路产业发展第三极核心承载区。

“通过引入房票安置政策，可以为该片区腾挪产业及保障房建设空间，进一步满足周边湾区半导体产业园、国际生物医药价值创新园高端人才及产业工人的住房需求，实现产城融合、交通便利、职住平衡。”侯奔说。

在田光明看来，通过对房票安置置换出来的土地进行独立布局，收储后用于建设保障房、产业用地等，将为城市发展释放新的空间。

今年1月，黄埔在中新广州知识城开建全市首批配售型保障性住房，拉开推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”的又一序幕。

这批配售型保障性住房项目，将于2026年建成，建成后将供应1200套住房，逐步解决工薪收入群体，尤其是新市民、青年人的住房难题，让人才愿意来、留下来。

近期，黄埔也正在出台系列政策，打好房票安置、产业导入、保障房建设三套“组合拳”。

在房票政策中，该区要求改造主体或房票核发单位在编制试点项目房票安置方案时，应明确房票安置涉及地块位置与面积、建设进度、移交或收储安排等内容。

首期“房源超市”房源之一知识城·悦辰壹号

对已发放房票的复建住宅，明确按市土储管理相关规定收储，用于建设配售（租）型保障房以及产业用地等，将房票安置释放的面积体量实行统一规划、集中建设，满足周边刚性住房需求和区域产业发展升级需要。

今年以来，黄埔火力全开推动城中村改造项目快批快建快安置，已正式批复迳头、贤江、埔心3个旧村以及港湾一二村旧城改造项目，办结41.5公顷“三旧”用地报批，推动笔村、沙步、文冲西、凤尾、横沙、汤村等12个项目列入市融资协调机制“白名单”，全区城市更新项目新开工104万平方米，建成封顶安置房20万平方米，约1670套。

来源：南方+