2.7万元/㎡!建250米地标!琶洲赤沙TOD宅地来了

春节假期后的排名前列场土拍来了。

2月19日上午，海珠区赤沙车辆段地块成功出让，毫无意外，为广州地铁夺得。而合作方，或将是越秀地产。

该地块用地性质为公共交通场站兼容二类居住、商业商务、中小学和城市道路用地，公共交通场站用地，宗地面积211751㎡，计容面积≤304000㎡（其中居住289000㎡，商业办公15000㎡），挂牌起始价823430万元，折合楼面价27087元/㎡。

按照公告要求，竞得人须：

配建赤沙车辆段日常盖板（含盖板土建、屋面工程、防水工程、上盖坡道），盖板工程用地面积17.95万平方米，设计概算总额人民币278,722万元，并将验收合格后的盖板工程移交给广州地铁集团有限公司。若最终广州市发展改革委审批后的初步设计概算总额低于人民币278,722万元，竞得人须将广州市发展改革委审批后的初步设计概算总额与人民币278,722万元的差价退回广州市财政；若最终广州市发展改革委审批后的初步设计概算总额高于人民币278,722万元，广州市发展改革委审批后的初步设计概算总额与人民币278,722万元的差价由竞得人自行承担。

如此一来，若算上盖板工程成本，该地块实际成本去到了1102152万元，实际成本楼面价为36255元/㎡。

（地块位置）

根据规划，该地块中AH031404地块将配置36班九年一贯制学校、12班幼儿园、一家托儿所、一个建面1500㎡的农贸肉菜市场、社区商业、小区游园、快递送达点、中西药店以及公交首末站等一系列公共设施。

换而言之，地块建成后，除了自身过硬的地理位置优势、交通条件，无论是生活配套、基础教育以及休闲场地等等均能做到自给自足，建成后或将引来一众置业者的疯抢。还值得一提的是，该地块周边新盘奇缺，有待此前保利拿下琶洲江景宅地以及此次赤沙车辆段地块地块建成项目入市，而在二手房方面，则有琶洲壹号、保利天悦等，均价10万+。

同时，位于赤沙车辆段旁边的赤沙村旧改项目，由富力地产和保利两大旧改巨头联手操刀，已于2020年9月正式开拆。根据此前公布的《海珠区赤沙片区更新单元详细规划调整》资料显示，赤沙片区规划范围272.15公顷，其中改造范围69.83公顷。

可以想象，未来赤沙村及其周边已/待出让地块，将会是琶洲板块新建住宅的主要供应片区。

（赤沙村局部实景 搜狐焦点拍摄）

（赤沙村局部实景 搜狐焦点拍摄）

今年1月18日，海珠区赤沙车辆段场站综合体地块控制性详细规划通过市政府审批，并由市规划和自然资源局正式公布实施。赤沙车辆段场站综合体是2018年8月广州市政府已批复概念方案的60个场站综合体之一。项目地块为地铁11号线赤沙车辆段综合体地块，位于琶洲南区内，北至黄埔涌，南至赤沙涌，西至海州路（规划），东至华南快速路，位于11号线石榴岗站和赤沙滘站之间。

（赤沙车辆段地块位置）

根据规划，其将建设成集商业办公、品质住宅和公服配套为一体的城市综合体，目前现状主要为十一号线车辆段施工场地及仓库用房。

（赤沙车辆段地块局部实景 搜狐焦点拍摄）

（赤沙车辆段地块局部实景 搜狐焦点拍摄）

释放土地价值，发挥TOD枢纽价值

地块位于广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区地理几何中心，是琶洲片区的重要拼图，单一的公共交通设施难以承接试验区新的定位需求，亟需紧扣琶洲核心片区规划发展要求，实现整体协同发展。

本次赤沙综合体项目将发挥TOD枢纽价值，推动城市空间转型，提升片区的城市功能与整体品质。同时，通过该项目的建设也能推进站城一体化集约开发，释放土地利用价值，筹集轨道建设资金。2020年8月，广州地铁集团已全面启动十一号线赤沙车辆段主体工程建设，通过站城一体的集约开发，释放土地价值，赤沙车辆段将成为片区更新发展的核心动力，实现从隔断性的市政基础设施向片区综合性服务中心转型。

（项目效果图）

250米地标！打造面向未来的城市枢纽综合体典范

该项目将打造面向未来的城市枢纽综合体典范，全时城市综合服务体和生态人文宜居社区，重点布局商务办公、地铁办公、品质住宅、公共设施等功能配套，形成多种业态复合的智慧型城市综合体。

（项目效果图）

根据获批规划，地块范围内场站综合体开发净用地面积291401㎡，总计容建筑面积888372㎡，产居比为6：4，平均容积率3.05，比现行控规建设量增加782430㎡，建筑控高为250米。落实新增规划道路及赤沙涌、赤沙滘涌用地，在保持已批建筑总量不变的原则下，按规划道路对项目周边地块进行局部修正。管理单元范围水域总面积由130211㎡增加至132589㎡；涉及的公园绿地总面积由270523㎡增加至290139㎡。

（阶梯式生态公园示意图）

交通优化方面，基于现行控规重点疏通对外联系通道，完善片区干道网络，加密支路网，优化后管理单位元的路网密度由现行控规的8公里/平方公里提升至11公里/平方公里。慢行交通方面，空中连廊允许跨地块连通，作为公共开放的公共设施使用，不计算建筑密度。配套设施优化方面，项目地块范围规划新增公共服务及市政设施共计133处，包括面向片区居住人群的公共设施73处和面向产业片区的公共设施60处。其中，地块一期开发高标准配置一处九年一贯制学校，引入优质教育资源，规划36班，用地面积19440㎡。

（双层盖板示意图）

项目还将通过加建两层盖板解决慢行交通和构建阶梯式生态公园，分别为9米和15米。规划提出，加强盖上盖下一体化交通衔接，营造便捷舒适的全时段开放立体慢行交通环境。通过多层次步行廊道、竖向交通核等，串联地铁站点、黄埔涌及特色城市开敞空间，实现便捷舒适的盖上盖下24小时开放的一体化慢行衔接。

15米盖板层，以步行为主，通过“十字形”慢行主廊道和竖向交通核实现与黄埔涌、地铁站及城市特色开敞空间的便捷慢行联系。

9米盖板层，主要为停车场、行人通过竖向交通核实现与15米盖板、地面层的便捷慢行联系。

地面层，设置连续的慢行廊道和便捷的竖向交通核，实现与黄埔涌、地铁站、15米盖板和9米盖板的便捷联系。

（设置连续、宜人的慢行廊道）

（部分内容由网络综合整理）