广州楼市:从发展潜力来看,哪些板块更值得买?

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提问：新人首问。广叔你好！坐标广州，首房，贵阳有贷款记录目前已结清，房子已签合同卖出，尚未收到尾款。现居住广州大道北单位公寓房。考虑到首付4成，购房预算最多400万，自住加投资（我单位房子可以一直住，但小两房，有老人和小孩，空间局促），老婆在海珠区市二宫、江南西地铁站附近上班，教师岗位，因此学位需求不迫切。已看过市二宫附近板块怡安花园，穗花新村；东晓南板块英豪花园，万华花园，尚领时代；工业大道中板块保利花园，排名前列金碧，第三金碧等楼盘。步梯楼能买到三房，电梯能只能买到两房，倾向于买三房以备自住。问题：①从发展潜力来看哪个板块更值得买；②上述小区哪些更推荐，或者广叔有什么更好的推荐（重点考虑老婆通勤）。③看过的房子里面比较中意保利花园步梯小三房81平，总价400，万华花园步梯三房，总价360，排名前列金碧，电梯两房总价360，第三金碧电梯两房总价410，请问那个更好些？

回答：你好。

1、重点考虑第三金碧、保利花园、英豪花园、穗花新村

2、还可以看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

3、保利花园小区环境不错的；万华花园小区环境偏老旧，做次选吧；金碧花园优选第三金碧，小区环境品质楼龄都较好，可作为优选。

提问：广叔，请教一下，400的预算，投资+自主，当前新盘的中可选推荐有哪些？品秀星瀚，品秀星樾，星樾山畔和中央城这四个盘分别怎么评价？谢谢！

回答：你好。品秀星瀚这个区域短期难起来；重点考虑科学城品秀星樾、星樾山畔；

提问：广叔，天河石牌路上的老破小值得入手吗？

回答：老破小都不建议，除非是有先进学位加持的优质学区房，读书用。

提问：广叔您好，新人首问。广州首套房，400预算，自主+投资，持有周期8年左右。

1. 目前看新房考虑盘有保利悦公馆，大华紫悦府，品秀星瀚，星悦山畔，时代天境，中央城，请问推荐排序的话是怎么样的？

2. 科学城与万博，如果考虑二手次新的话推荐的盘有哪些？

谢谢！

回答：你好。1、重点考虑黄埔科学城的星樾山畔、时代天境、中央城，次选番禺的保利悦公馆。2、400左右的可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔你好，由于没有看到番禺板块的分析，所以想详细咨询。已有祈福旧区楼梯房一套，剩一个二套名额，目前子弹800，但心理有点保守，不知全部投入楼市是否理智，所以暂预算4-500，考虑祈福周边或南村万博自住并兼顾投资，老房留给父母住。过去3个月涨了这一波，又有严查JYD打压，不知道现在入手是否合适或者再观望一下？珠江铂世湾，广地花园据说都抢剩没什么好货，看过祈福名望天下，一直提前消费22号线和26号线，现在加推也涨到均价4w7了，是否值得上车或者还有什么盘推荐？另外小朋友要上学，一直觉得祈福学校一般，这两个板块有没有学位好一点的新盘推荐？

回答：你好。现在是一个窗口期，房价下跌概率不大，反而还有继续上涨的可能，建议尽快上车。祈福旧区楼梯房，超级大盘，过去是一直趴着不动，地铁线路建设涨了一波，长期老房子容易跑输。当然留着自住是可以。珠江铂世湾可考虑；广地花园很一般，没地铁，环境差；祈福名望天下这个价可以考虑。番禺比较好的小学大部分在市桥，有市桥中心、东城、南阳里、番禺执信附小，新盘少，建议二手次新为主，潜力地段+中上学位。可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，你好。预算500万。有广州房票，老黄埔的城市之光和科学城的大壮名城，价格都差不多，大壮价格现在5.5-6万，高贵，这两个盘哪个更有潜力？

回答：你好。两个盘都不错的，优选万科城市之光，老黄埔潜力很大，有第二CBD鱼珠辐射利好+旧改利好，近地铁的盘也不多。

提问：你好广叔，预算1000万，目前考虑越秀学区房东风广场和淘金家园和珠江新城的南国花园和兰亭荟。自住兼投资，学位房和新城房哪一个更推荐？

回答：你好，学区房自用为先，有读书需要可以考虑。没的话建议考虑后者，优选南国花园。

提问：广叔您好，新人首问，工作地广州海珠区中大地铁站附近、已有一套江南新苑90平2房无贷款了、广州户口有名额想买二套房改善的130平方左右，优选是海珠区房子然后天河 荔湾较好8号线上。总价1000万左右，首付500左右。年初看了广钢 保利堂悦 感觉地段一般没有下手、今年内想买求推存新盘

回答：你好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔好。请问下，1.今年看中了一套黄埔海员路70余平楼梯楼住宅高层小单位，单价3万左右，可组合货款。鱼珠片区规划公示图显示所在单元将变更为商业用地，是否值得购买博拆迁?纯投资估计需持有多久可出手?2.萝岗香雪地铁站300米次新小区有一套高层住宅房子进入交易流程，已有同户型成交比之前签约时涨10％左右，违约不卖需赔偿20％左右。周边配套较完善，刚涨过一波，继续上涨空间大不大，是否值得违约亏10%继续持有?

回答：你好。1、除非有确切的内部消息，否则都不建议博拆迁，时间成本机会成本大。2、萝岗香雪300米次新盘可以考虑啊，还有潜力的，为什么要违约。

提问：广叔，你好。新人提问：首套房子，预算首付70万，小孩一岁多，考虑幼儿园和小学，工作地址在天河黄村，请帮忙推荐几个楼盘。谢谢你

回答：你好。可买套230左右的房子。海珠买个2房吧，可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：您好！我们现有广州番禺户籍，家在广州有三套房。其中，番禺区亚运城自住的大三房，贷款已还清。从化和南沙时代小三房(80多平方)，房产证已出，已满二年，现两套房子每个月还贷款合计7000元。南沙时代的房子是大儿子名下，目前市场价约24000～25000一平米。从化房子在老公名下，目前市场价在13500～14500之间。一家四口，两个男孩。需要置换一套4房。目前，打算卖掉南沙和从化的房子，凑一套四房的首付。需要考虑学位和养老、交通便利的需求。广叔，请问: 卖掉南沙和从化是否可行？什么时候卖合适？

如果卖掉从化南沙二套小三房之后，可以凑200～2500万的首付，用大儿子的名字购买，可以首付三成。买哪个区那楼盘比较好呢?

回答：你好。从化可以出手；南沙适合中长期，短期价值不大。现在可以卖。三成买个650左右的，4房可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好！我42岁，小孩15岁，主要是投资，给小孩留个房子，以后好出手，或者我老了去住也行，所以定位南沙。我现在要在两个房子之间做出选择。一个是中铁建海语熙岸c2栋西南向106平，价格313万，位置配套户型各方面都没有问题，小区我也喜欢，少有不足就是楼栋前有一条高速，两百米左右，不知道会不会很吵呢？第二个选择就是东悦湾月底开盘的25期04单位东北向，89平，估计300万左右，带车位。少有不喜欢的就是这个房子阳台右边是另一户的厕所。不知道这个问题影不影响？比如会不会影响风水和以后出手？请问这两个我选择哪一个好呢？谢谢您！

回答：你好。都各有优缺点的，前者高速有一定的噪音，可晚上夜深人静之时体验下是否真的很吵，不吵的话考虑前者。后者阳台右边是另一户的厕所，没多大影响。

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