金九入市?248 套!冼村旧改尘埃落定,珠城中区新顶豪终于来了!
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沉寂十余年，珠江新城的冼村旧改融资地块项目终于传来新消息。
市场传出，项目预计今年 9月末或10 月正式入市，全盘仅248套，产品为270-600㎡大平层，吹风价3000万起步，暂定项目名称——保利天御。
作为珠江新城最后一座城中村，从筹备启动走到即将面市，一路历经波折，跨越了十余个年头，始终备受市场关注。
PART 01
说到冼村，大多深耕广州的居民都不会陌生，这一旧改项目历时15余年才终于拆除清零，一路可谓波折重重。即便到了现在，回迁工作也仍在进行当中，不少村里的老人遗憾未能等到回家的那一天，整村预计 2028 年回迁完成。
而随着融资区住宅项目即将推向市场，这片历经博弈的土地，也将迎来全新的城市面貌。
PART 02
官网公示显示，整个保利冼村旧改项目分为住宅、公寓、写字楼和地下商业等四个部分，其中项目住宅部分计容建筑面积约7.98万㎡，为3栋50层高的超高层住宅，地下车位 505 个，配建一个9班幼儿园。
根据目前收到的信息，保利天御全盘248户，户型270㎡起步，更有顶层 500㎡大平层与 600㎡复式户型，专梯专户，3.5米层高，装标包括大金中央空调、全屋新风系统等。
项目主力户型的资料，据传是这样的（以项目最终公布为准，仅供参考）：
270㎡：该户型为项目入门级大平层，配齐保姆间、三套房、双阳台全套豪宅配置，动静分区清晰。但受面积限制，部分套房卫浴、衣帽间尺度偏紧凑，无独立多功能房，南向阳台面宽一般。
320㎡：整体均衡度最高，公区尺度舒展，套房空间无局促感，双阳台兼顾观景与家政。但是户型转角较多，过道存在一定面积损耗。
350㎡：公区面宽进一步放大，所有套房尺度全面升级，双阳台采光通风表现优秀。套内走廊偏长，空间损耗加大。
365㎡：拥有 270° 全景转角视野，增设仪式过厅，LDKG‑X 复合公区，全套功能拉满，豪宅仪式感最强。
PART 03
项目优势
坐拥珠江新城中区绝版土地，现成的商业、交通、城市配套
一、板块能级：核心成熟地段，土地资源稀缺
1. 项目坐落于发展完全成熟的珠江新城中区，城市界面、产业、商业配套均已落地。
2. 珠江新城核心宅地几近耗尽，地块具备绝版土地价值。
3. 片区聚集大量总部企业，高净值客群基础雄厚。
二、交通通达度：市域 TOD，路网完善
项目与地铁18号线冼村站相距约200m，可与 13 号线换乘，地下空间可接驳地铁站，快速串联琶洲、万博等重点板块；黄埔大道、冼村路、金穗路等城市主干道环绕，通达天河、越秀、金融城。
三、商业公建配套密集，城市资源现成
步行可达 K11、高德置地等核心商圈；项目自身配建商业办公。临近花城广场、广州大剧院等城市地标；周边幼儿园、中小学、三甲医疗资源齐全，城市生活配套完备。
四、城市界面更新完成，居住与商业有效分区
历经整村清零改造，片区旧村面貌彻底更新。住宅组团独立封闭管理，与南侧商办物理分隔，减少办公人流干扰，兼顾综合体便利度与居住私密性。
项目劣势
主干道及片区施工带来持续干扰，无江景，教育偏弱
一、外部环境：主干道包围，噪音、尾气干扰客观存在
1. 住宅组团北侧临近黄埔大道、西侧冼村路、南侧金穗路，均为城市高流量主干道。中低楼层会持续受到车流噪音、尾气影响，即便采用高性能系统门窗，也只能减弱，无法完全消除。早晚高峰片区主干道拥堵明显。
2. 地块范围内包含110kV 安垦全户内变电站市政配套（AT110308 独立地块），虽然为全户内景观化设计，电磁影响符合国标，但属于豪宅客户心理层面的抗性点。
二、景观资源短板，缺乏自然景观禀赋
1. 无江景资源，距离珠江有较远距离，对比猎德、琶洲临江豪宅存在明显差距。
2. 周边全部是超高层写字楼、回迁住宅建筑，低楼层采光、视野容易被周边建筑遮挡。
3. 小区内部园林受用地规模约束，园林尺度有限。
三、规划与产品层面的硬约束
1. 住宅用地规模偏小，社区整体体量有限，会所、园林、公区配套的施展空间被压缩。
2. 住宅为超高层产品，建筑密度高。
3. 综合体带来的人流混杂是先天属性。
4. 整体旧改尚未全部完工，会带来阶段性施工噪音、扬尘干扰。
四、教育配套不具备顶级优势
地块内部仅规划 9 班幼儿园，周边中小学不属于广州第一梯队名校，对比越秀马场地块自带规划九年一贯制学校形成差距。
五、土地与旧改项目带来的心理标签
项目脱胎于长达十余年的旧改博弈，市场会天然带上 “旧改盘” 标签，部分高净值客群对此存在心理芥蒂。
PART 04
值得一提的是，目前项目放出的吹风总价为3000万起，妥妥的广州顶豪级别预算。
普睿数据显示，伴随着近年来高净值人群对核心资产避险需求的偏好，广州总价3000万以上产品的成交量呈震荡攀升趋势，2025年成交量达到16.6万㎡高点，2026年截至8月16日成交均价突破15万/㎡，需求端仍在持续释放。
时间：2021-2026.8.16；物业类型：商品住宅、酒店式公寓；
数据来源：普睿数智
而作为全国代表性的龙头房企，保利发展在大本营广州有丰富的豪宅开发经验，其中2026年总价3000万以上产品的成交主力项目正是保利玥玺湾。普睿数据显示，截至8月16日，该项目合计成交90套，大幅领先其它项目。
表2：2026年1-8月广州总价3000万以上物业成交项目TOP5
时间：截至2026.8.16；物业类型：商品住宅、酒店式公寓；
数据来源：普睿数智
写在最后：
历经十余年的切磋琢磨，冼村旧改终于走到产品面世的节点。作为珠江新城中区稀缺的新增住宅供应，项目最大的王牌是成熟的 CBD 地段与现成城市资源，但也无法回避噪音、景观、教育等先天短板。
放眼广州顶豪市场，它与越秀马场地块形成一组有趣对照：一个享受当下已然兑现的城市繁华，一个赌上未来综合体的红利。但二者入市存在时间差，短期内或不会形成正面竞争。
对于买家而言，冼村融资区提供了入主珠江新城中区的难得机会，但也需要权衡项目自身的利弊取舍。
不管怎样，冼村旧改正式入市之后，广州顶豪的竞争版图将又一次被改写。
来源：普瑞数智广佛区域
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