加速分化!上半年广州卖出逾3.1万套新房,豪宅持续火爆

站在2026年半程节点回望，广州楼市正在经历一场深刻的“价值重估”。

市场用真金白银，为这座城市的“核心资产”重新标价。

01.

320亿土拍背后的热度分化

核心优质地块高溢价成交

土地是楼市的晴雨表，更是城市资产价值的定价基石。

上半年，广州土地市场屡掀波澜。珠江新城马场地块以236亿总价、约8.5万/㎡楼面价震撼出让，登顶广州楼面价TOP1，位列全市土拍总价历史第二。海珠琶洲中二区AH041208地块，以约6.1万/㎡闯入广州楼面价TOP5；番禺洛浦街BA0206303地块，以55%的溢价率创下番禺近十年土拍最高溢价纪录，同时也是广州近五年来第二高的溢价水平。

三宗地，三个高光时刻，将土拍热度推向高点。

从总量看，上半年广州累积成交10宗涉宅地，总出让金达319.6亿元，同比大涨63.5%；楼面均价28159元/㎡，同比大涨52.4%。

然而热度之下，冷暖分明。核心成熟板块的地块被争抢溢价，外围非顶流板块则多是底价平淡收场。房企愿意加价竞拍的地块，特征高度一致：地段核心、配套现成、氛围成熟。换句话说，看得见的确定性，值得掏真金白银。

供地逻辑也在变。自然资源部38号文落地后，广州供地进入"提质缩量"阶段，中心区新增宅地大幅缩减，低密优质地块愈发稀缺。

这意味着，未来唯有地段硬核、资源稀缺、产品过硬的资产，才具备穿越周期的底气。

02.

逾3.1万套新房成交

豪宅走强，天河领跑全城

土地端升温，叠加政策端利好释放，为住宅成交提供基本面支撑。上半年，广州先后出台“个人住房销售增值税率下调至3%，满两年免征”、“房票使用范围扩展至商业和办公用房”以及“穗八条”等措施，市场环境持续优化。

从成交数据看，政策效应正处于逐步传导中。上半年，广州新房网签32403套，同比微降5.07%；网签总面积达361.15万平方米，同比略减1.1%。两项指标跌幅均控制在较低水平，市场呈现稳中微调态势。（数据来源：中指院，仅统计商品住宅，截至6月28日）

更有意思的是月度走势。2026年3月、5月，广州新房成交量分别创下近18个月以来的两个阶段性高点，显示出市场底部正在夯实，购买力有序释放。

（数据来源：中指院，仅统计商品住宅，截至6月28日）

真正的亮点，在高端市场。数据显示，2026年上半年，广州总价千万级及以上豪宅共成交1566套，同比仅微降2.1%，基本持平；而总价3000万元以上的顶豪成交量却达到153套，同比上涨33.04%。（来源：普睿广佛区域，截至6月30日）

这组数据的深层信号在于：市场并非在“消费降级”，而是在“价值提纯”。在高阶人群眼中，真正值得持有的是“不可替代”的资产——占据核心地段、拥有不可复制资源、并在产品力上具备长期穿越周期能力的极少数作品。

高端需求放量，也带动整体价格体系的修复。上半年，全市新房均价稳步上行。同时，据国家统计局数据显示，2026年3月起，广州新房价格结束9个月连跌，步入上涨通道。

（数据来源：中指院，仅统计商品住宅，截至6月28日）

分区域看，核心区价值稀缺性持续凸显。上半年，中心四区中，仅天河区新房成交量实现同比正增长，涨幅高达51.4%。（来源：中指院，截至6月28日）作为广州的经济强区与核心发展引擎，天河区在高端市场的领先地位同样不可撼动，千万级及以上豪宅成交达628套，占全市同类产品总成交的40.1%，独占鳌头。（来源：普睿广佛区域，截至6月30日）

03.

外资持续加仓广州

顶豪成全球资本共识

天河区豪宅的热销并非个别现象，其背后折射出全球资本正重新评估中国核心城市优质资产的价值。

前段时间，中东财团空降广州，对天河区鹏瑞1号项目展开考察，便是国际资本关注度的直观体现。

公开数据显示，今年以来，国内一线顶豪的境外买家占比已从20%跃升至43%，几近翻倍。而且，外资的布局逻辑高度一致：聚焦一线城市核心地段、成熟可运营、现金流稳定的高端不动产。

这不是短期的投机冲动，而是基于宏观面、收益面与政策面的理性判断：楼市政策底已基本明朗，行业风险充分释放，市场企稳回暖态势明确，核心资产下行空间已相当有限；与此同时，核心城市优质宅地供应持续缩量，顶豪的不可复制性进一步强化。而在收益维度上，中国核心资产租金回报率稳定在3%-4.5%，明显高于欧美市场2%-3%的一般水平。加之国内M1、M2剪刀差持续收窄，美联储降息预期升温，人民币汇率走强等因素影响，推动国际资本回流国内优质不动产。

（图片来源：华创证券研究所）

外资的涌入，不仅盘活市场流动性，更以真金白银为“核心资产”投下信任票。

在广州，符合外资筛选标准的优质项目并不少见，珠江新城、琶洲、金融城等热点板块均有楼盘备受关注。但珠江新城作为国家级CBD，亦是广州对接世界的封面窗口，其核心地位无可替代，始终是外资布局的首选之地。

在这一板块中，凯旋新世界的表现尤为亮眼，海外客户纷至沓来，业主复购与“以老带新”现象频现。

该项目踞守珠江新城核心，享有“前江后园”的稀缺生态格局，距离马场地块仅约400米，能够率先承接城市发展红利。同时，作为广州仅有的两大官方认证国际社区之一，其汇聚各国领事馆大使、世界500强CEO及金融投行顾问等顶尖人群，构筑起纯粹的高阶圈层。超过40%的业主复购率，在全国顶豪市场亦属罕见。此外，全实景兑现的成熟配套，叠加穿越周期的稳健房价表现，使其在充满不确定性的市场环境中，成为高端买家眼中备受认可的确定性选择。

（凯旋新世界区位示意）

再放眼其他核心板块，同样不乏具备相似禀赋的优质资产——或坐拥不可再生的景观资源，或依托重磅产业规划的辐射红利，或以极致的产品力吸引全球资本目光。

眼下，广州楼市已然进入全面价值重估阶段，未来市场分化只会持续加剧。

普通住宅难免随行情起伏波动，而占据城市核心资源、规划绝版、配套成熟、圈层纯粹、流通稳定的优质资产，足以穿越周期，稳固价值。

这或许就是上半年楼市给出的答案：无论周期如何变换，真正稀缺的核心资产从不缺席，只会在时间里愈发珍贵。