广州楼市:这个区域套了不少投资客,短期就别抱希望了

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提问：广兄您好！请指点买房策略！我基本情况：我现年51岁，自由职业（律师），基本可以居家网络办公，年收入约50-80万。老婆47岁，珠江新城机关工作，年入约20万，比较稳定。一个孩子，现读初一。现我有广州房三套：荔湾区环市西一套（三房90平价值500万），荔湾区西湾路一套（两房50平价值190万），最近刚买从化〈地铁14号线神岗结8分钟，珠江一城.禧悅花园洋房120平四房，240万一次性付清，2022.7交楼）。现无贷款，手头余款约100万。现很纠结：想把西湾路小房卖掉置换一套大房（预算300-500万），不知如何是好？待2022年小孩升高中后再去从化居住，但从神岗地铁到珠江新城得要1个半小时左右，想换一处上班时间地块更近的地方，如南沙（18号线）附近楼房？或者住从化，置换房用来投资〈黄埔？番禺？广钢新城？白鹅潭？南沙（成熟的明珠湾还是洼地万顾顷沙。。。）？不吝指教！

回答：你好。环市西的房子都偏老，且区域成熟没有太大增量；西湾路的也是，老破小也建议出手置换；从化适合自住，地理位置较远，属于远郊了，价格便宜，买容易，卖的时候不好卖。禧悅花园近地铁，但没什么配套；未来周围供应不小。西湾路小房可以卖；如果是300-500，可考虑黄埔科学城和番禺万博；南沙适合中长期，短期投资客太多了，会发生踩踏。可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，请问黄埔时代春树里二手房楼王南向三房4.2元一平方投资可以买吗？

回答：可以考虑，你看看旁边的东荟城都4.7元快冲到5了。

提问：广叔，您好！我自主越秀区五羊华轩，想留个房给现年15岁的小孩，也是不想钱贬值。上周五，南沙星河东悦湾25期开盘，我交了定金，买了25栋东北向89平方的小户型，五楼，送车位，户型图如下，总价285万。请问这个决定有没有问题？可以买吗？不行我就去退了？好像都卖光了。请广叔指教！谢谢！

回答：你好。南沙星河东悦湾没问题的，楼层要是中层会更好一些。

提问：广叔：你好，目前有广州市番禺区房票，东莞和佛山也均有房票，买房纯投资，投资额350万以内，计划持有3—5年，请问目前买入，哪个城市投资增长较高？

如果买入广州番禺区，

1、番禺广场，东怡新地，南向两居340万，

2、雅居乐雅翠庭，南向两居330万，

3、大石地铁口新月明珠花园，西北向二楼带花园，小三居360万，

4、星河湾一期，南向两居330万，

5、番禺广场东信华庭，北向两居270万，

6、钟村地铁口，南国奥园离地铁步行5分钟，东西向，临立交的三居350万。

请教广叔，这六套房子投资排序，谢谢！

回答：你好。

1、番禺广场东怡新地不错的，可以考虑

2、雅居乐雅翠庭也可考虑

3、大石一般

4、星河湾也一般，除了有点江景外

5、东信华庭一般了，就两栋楼，小区小没啥花园

6、南国奥园，立交桥夹角内，自住还行吧，区域不如万博、番禺广场

就按你这个顺序选吧。

提问：广叔好，想买养老房，什么样的房子适合养老？

回答：你好，很多人以为，世外桃源适合养老，其实是错的。中国最长寿的城市不是大理和海南，就是上海和北京，所以所谓适合养老的房子，旁边一定是医疗资源丰富，而且商圈配套成熟。如果是老人居住，有以下这些是加分项目：1.三级甲等医院（5km内）2.步行10分钟可达的中型购物中心。3.小区配套的健身设施和公共社区，较好有会所。4.绿化率35%。5.房子必须要有电梯。6.南北通户型。7.不要是小区外圈的房子，靠中心位置的边套。但是一般这样的房子都不会太便宜，而且涨幅空间也不会太大，作为养老还是很不错的选择。

提问：你好广叔，好地段(天河公园)的差产品(楼梯楼), 欠款大概5成，如果卖掉之后只够得上中等地段(车陂)的中等产品(两房电梯)，或者次级地段(再远一些)的好产品(三房电梯)，是否应该置换？如果不换的话会不会跑输行情？持有到加装电梯为止有哪些风险？

回答：你好，要置换的，楼梯楼未来没有前途，要置换，一定要置换成：电梯花园社区、地铁附近的三房 持有到加装电梯的风险太高，里面的时间不可控，时间成本太高

提问：你好广叔，最近看中了泛海城市广场的一套67的公寓，东南向带阳台通燃气，443万，您觉得可以投资吗？手里有现金450，有房票，名下有贷款，不考虑学位，想投资南山，月供可以接受三万以内，不想太大压力！麻烦赐教！

回答：您好，公寓几乎没有二手市场，税费高，涨幅慢。除非你房票用完 考虑纯自住，价格是周边商品房的5折左右才考虑。 追求低总价可以关注山海津，低单价低总价的次新盘，背山面海，地铁尽端，交通有待改善，目前距离地铁稍远，但交通利好有兑现； 附近商业、学校、商务办公等比较齐全，楼盘有一部分的人才安居房，品质还可以； 或者栖游家园。

提问：你好广叔，想请教几个问题：本人原有两套房，卖了一套有700w+，还有一套在盐田目前自住，值500w+，贷款不多。两个孩子，一个四年级，一个两岁。目前想用700w在福田、南山或者宝安买一套投资性质的学位房，两年后搬过去住。中学学位不一定四大，全市前20多就可以。看了一下人才公园附近的蔚蓝海岸，北师大附属中学学位一般。龙华深高北，10多万太贵了。宝中，宝安实验，育才，南外，石厦学校，福田外国语都不错。我在福田上班，想就近一点住，老大学习还不错，怎么选一个合适中学的学位房？将来也可以卖了盐田的，两套都往西靠。谢谢老师解惑！

回答：你好，在福田上班优选福外本部或者福外南均可以，自住上学和工作都不耽误，这个片区将超出大部分的期望。宝中和前海南带学位的也可以关注，前海南有鼎太、诺德、阳光玫瑰园；宝中有天健时尚，金泓凯旋城，宏发领域，丽晶国际。其他参考会员内部分享！

提问：广叔，你好，刚需买房预算在200-300w左右，现在买房怕追高，主要就是想买能保值的房子如果是有升值的空间就更好，想问老师我可以考虑哪里？

回答： 你好，随着广州落户政策放宽，广州的购房需求有了不小的提升，供求关系改变，房价水涨船高，而高价地块入市更加拔高了上车门槛，广州楼市火热，新房均价连年上涨，至2020年新房成交均价已经突破3w，留给在广州购房的刚需们的机会越来越少。预算在200-300w的刚需，购房者重考虑房产居住保值属性，首先主要从价格、户型两方面进行挑选，一般来说，户型80-100m?的新房最为适宜。

如果在市区外围的新区买房，要注意选择地铁盘与周边配套相对优质的区域。在刚需购房预算之内，可关注增城的新塘板块，新塘板块地段较好，距离市区较近，居住属性较高，而且交通非常便利，除此以外，如果预算相对充足，金洲板块的南沙蕉门与黄埔知识城板块，房价在2万到3万之间，也是比较不错的选择。二手房市场也有一些较为不错的户型值得入手，详见内部分享。

提问：广叔你好。一直观看你回答星友的问题也很能开阔眼界。我之前受中介和别人蛊惑，认购番禺汽车小镇板块。但我越来越觉得那边5年内增幅很可能跑输大盘。如果这边退定，可能损失5万元。加上能退的，手上也只有50,月供8k左右。目前需要地铁通勤。问：折损5万，换番禺广场地铁口楼盘，有什么盘可选？值得吗？麻烦广叔解惑。

回答：你好。汽车小镇位置偏了带点，如果在那里长期工作，买来自住是可以的，投资的话未来缺少接盘侠。可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

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