深度分析:旧改进行时,老破小的春天,楼市影响几何?

搜狐焦点广州资讯 2020-06-30 09:57:09
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

深度分析:旧改进行时,老破小的春天,楼市影响几何?

2020年政府工作报告指出,“今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。”

我们都知道棚改给房地产带来的巨大影响,曾改变了三四线城市的格局。

如今,“旧改”被视作棚改交棒作为今年“稳投资”“促消费”的一项重要工作,其话题度和关注度一直持续高温。今天,我们就来分析下“旧改”这个话题。国家发力旧改,老旧小区改造将会给楼市带来哪些影响?

旧改,能否让位于市中心的老破小迎来逆袭,撼动楼市整体格局?

01

旧改进行时

什么是“旧改”?老旧小区改造简称“旧改”,但与过去旧城拆迁改造的“旧改”,是两个不同的概念。老旧小区改造基本不涉及拆迁,而是以维修完善基础设施和公共设施为主,过去提到的旧城改造、城市更新则涉及大量的拆迁重建。也就是说,旧改实际上是对全国范围内的老旧小区进行小修小补。老旧小区改造重点针对的是 “2000年以前建设,公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。

根据住建部初步统计,全国共有老旧小区17万个,涉及居民超过4200万户,量大面广。

如此庞大的住房体量盘活再生,我们不禁会思考几个问题:旧改将是楼市新风口吗?它会不会成为下一个棚改?首先我们深刻分析一下自上而来的信号:今年4月14日,国务院常务会议提出要求“今年改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近 700 万户,相比2019年的1.9万个小区、约352万户居民增加一倍。时隔3天,4月17日的政治局会议上,再次提出了“要积极扩大有效投资,实施老旧小区改造”。

然后是今年两会。(参看下图,近四年两会关于房地产的表述)

近四年两会关于房地产的表述

我们可以看到,今年两会上关于房地产的表述内容比往年都少,但却有一半以上的文字被用来强调“旧改”。

再对比往年两会关于房地产的表述,不难发现,今年两会没有提棚改,而“新开工改造城镇老旧小区”是继2019年被第二次提及。

不仅如此,在此基础上高层还浓墨重彩的明确指出了“旧改要支持加装电梯,发展用餐,保洁等多样社区服务”这样细节性的文字,足见意味。

通过对重要会议内容的分析对比,我们既能明显看出政府今年对房地产的定性,更足见一个信号是:对老旧小区改造的重视态度

国家发力旧改的信号再明显不过,去年棚改规模减半,高层会议便提出“加快改造城镇老旧小区”。

不难看出,“旧改”的目的可以很明显被看做是接棒“棚改”随着棚改进入尾声,房地产投资萎缩。如此重视旧改,因为疫后重启,旧改是当前中国很大的内需。

旧改势必会带动房地产相关上下游行业增就业,拉动消费,还能改善居民居住水平,并且效果还来的快速而有效。

今年旧改可以撬动的投资总额高达4万亿元。据有关媒体统计,目前全国已经有23个省份推出了2020年老旧小区改造相关工作计划。旧改携着4万亿新增市场浩浩荡荡而来,如火如荼的在全国推进。旧改进行时已经到来。虽然,目前旧改在推行过程中仍然面临资金待解、以及一些程序上的问题,但问题总会被解决。

当旧改推行下来,无疑会是老旧小区及其房地产上下游行业的一个新风口

02

旧改与棚改

旧改能否接棒“棚改”成为楼市新发动机?

提到旧改,大家总是不免拿它与棚改进行对比。

然而,看待事物分析的角度不同得出的结论自然也不尽相同。

首先,旧改到底能不能和棚改相提并论?

论定位,棚改、旧改都属于重大的民生工程同时也是发展工程。但与棚改相比,旧改面临一个最大困境是:钱从哪里来?

旧改不同于棚改的运作模式,棚改是由政府主导、执行,货币政策支撑导致直接作用于房地产市场,效果来的迅速、明显;而旧改的运作模式则是政府主导、市场运作,改造资金机制由政府、居民、社会力量共同买单。

“钱的来源”是旧改不同于棚改的关键所在

对比旧改和棚改,从本质上来看,棚改是大拆大建、实物安置、货币化安置

而旧改则是针对现有房屋的小修小补,不涉及房屋拆迁和安置补偿问题。

这样一看,暴露出一个问题是:老旧小区改造的市场空间有限。旧改推行中无法规避盈利模式不清晰的问题。前面提到旧改是要市场来运作的,所以,社会力量的参与积极性不强,便少了一部分钱的来源,少了关键执行人。

综合而言,旧改最大的困境是对地产整体投资刺激作用较弱。说白了,就是没有“央行的定向放水”

我们都知道,货币是有放大效应的,当初棚改户可以拿到国家安置的货币化补贴,带钱进场,政策制造了他们成为需求端,进了场后进而搅动了整个市场的供需关系。

而旧改的不同,恰恰在于此。

旧改并不涉及货币化安置。它在一定程度上了抑制了居民的改善性需求,遏制房地产市场粗放开发,起到平衡市场供给的作用。因此,旧改更温和并不能够和棚改相提并论。

总结而言,二者对市场供需关系的影响棚改延后供给,制造需求;旧改一定程度上起到平衡供给,抑制需求的作用;综上,旧改在拉动相关领域需求的作用依然明显,但是于房地产而言,旧改的威力着实不会像棚改那样成为楼市发动机

03

旧改对楼市的影响

旧改会不会像棚改那样,房价暴涨?

不会,但是旧改可以改变个别城市的个别区域的房产估值

尤其是一二线城市中心的老破小,三四线城市不在考虑范围内。三四线城市,在棚改过后,老旧小基本改造完毕。此次旧改主要针对一二线城市,其位置好、改造潜力大,是以后主要改造的区域。我们不妨先看一组数据,从数据中看一下旧改的影响范围。据贝壳研究院统计,重点20城市(名单如下图)的记录小区数量为15.39万个,其中楼龄20年以上的老旧小区数量为5.96万个,老旧小区的占比近40%。

来源:贝壳研究院

分城市来看,数量方面,老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京。其中,北京、上海的老旧小区数量分别为5100个和14000个,20年以上老旧小区数量占总体存量比重分别达到47%、61%。老旧社区一般都集中在城市的老城区,以北京为例,逾8成老旧小区分布在寸土寸金的城六区,西城近6成是老旧小区。

北京各城区内部老旧房源占比|来源:贝壳研究院

可以看到,老破小一般占据着市区最核心的资源。老破小胜在周边利好,差在房子居住体验。

然而,对于像北京、上海这样老破小占比如此之大的超一线城市,目前面临着更大的住房需求缺口和更强烈的品质居住诉求

当一轮旧改之后,很多核心市区的老破小必然会得到提升,其价值也必定会被重估。在旧改的基础上,老旧小社区可以说迎来了前所未有的改造契机。旧改以后的小区利好可见,无论是房价,房租一定都会有不同程度的上涨。这里想提到房租的问题旧改过后,一二线城市房租势必被推动上涨。

当改头换面后的老破小也端出一副令租房族高攀不起的姿态,漂一族们又将何去何从?

总结:旧改对于房地产的影响是旧改一定会改变个别城市的个别区域的房产估值,租金上涨,但不会像棚改一样引起房地产市场的大躁动。

另外,旧改涉及范围量大面广,当如此庞大住房体量在一二线城市盘活再生,至于会否引起城市二手房价新一轮的上扬及其他?也让我们一起拭目以待。

最后,反映到楼市微观层面,还需要具体城市、具体问题、具体分析。

来自:血拼广州楼市

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。