广州楼市:如果你的房子有这种特点,未来增值空间巨大

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：您好广叔！昨天说到广州新塘和石滩板块的未来发展！谢谢您给了很中肯的评价！新塘板块确实是发展潜力很大！我也是因为首付不够的原因才会有想选石滩板块的想法！哈哈，那我想问一下新塘有哪几个楼盘是您觉得还不错的？新塘城区的“老破小”可以选吗??新塘旁边的永和镇您觉得怎么样？“誉山国际”就在新塘万达不远处！周边还有“时代廊桥”您觉得这两个楼盘可以入手吗？另外现在东莞那边房价也在不断的攀升！您觉得靠近新塘的东莞中堂镇怎么样？

回答：你好。新塘未来的发展持续看好，老破小不建议买，未来的流动性较弱。永和这个板块没有地铁，但是它离新塘非常近，到黄埔科学城也不算远。所以这里还是有部分新塘的外溢刚需与黄埔部分的外溢刚需来这里买，比如誉山国际的业主大半都是新塘与黄埔的人群，但是这里价格一直卖不起价格。因为这个板块就只能承载新塘与黄埔部分的人群，因为接盘人群比较局限，所以价格就一直被新塘碾压着。誉山国际和时代廊桥自住都可以考虑，投资需要持有较长时间。新塘可参考：锦绣天伦花园、富雅都市华庭、富好城

提问：广叔，广州科学城和南城CBD哪边投资潜力更大 黄埔中央城 和知识城的万科幸福誉 哪个更值得买 或者您有什么好的楼盘推荐

回答：你好，优选广州科学城：万科东荟城、新福港鼎峰、科城山庄、保利林语

提问：广叔您好！想请教一下广州市区如果赌一把拆迁，您有推荐的板块么？天河区沙河、天平架一带批发市场繁多，未来搬迁可能性大么？

回答：你好，不建议博拆迁，除非有明确的拆迁信息，不然买了也是套牢很多年，时间成本机会成本太大。

提问：你好广叔，想请教几个问题。本人原有两套房，卖了一套有700w+，还有一套在盐田目前自住，值500w+，贷款不多。两孩子，一个四年级，一个两岁。目前想用700w在福田，南山或者宝安买一套投资性质的学位房，两年后搬过去住。中学学位不一定四大，全市前20多就可以。 看了一下人才公园附近蔚蓝海岸，北师大附属中学学位一般。 龙华深高北，10多万太贵。 宝中，宝安实验，育才，南外，石厦学校，福田外国语都不错。 在福田上班，想就近一点住，老大学习还不错，怎么选一个合适中学的学位房？ 将来也可以卖了盐田的，两套都往西靠。谢谢！

回答：你好，宝中和前海南带学位也可以关注，前海南有鼎太、诺德、阳光玫瑰园等。 宝中有天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸

提问：广叔你好，2017年在北京买了二手房（昌平区，北七家镇），近两年有些下跌，北京的房子以后还会继续下跌吗？ 天津是否可以投资？

回答：你好，17年正好是北京上一轮涨幅的尾部，18年-19年回吐价格10%-20%是正常的。 北京以往的涨幅规律是涨1年 歇2年，但是现在是政策市，从近期的成交数据看，北京已经止跌了。 北京购买力充足，需要政策刺激。 天津的涨幅跟着北京来，天津的学票价值更大，但是纯投资现在还不是入场时机，等北京回暖后再考虑。

提问：您好广叔！夫妻上海户口，名下无房，贷款算二套房，现金流650w，因为不住在国内，想入手纯投资性质的房产，如何规划比较好？工作收入主要在国外，所以基本想靠国内租金抵贷，考虑到新房限价和二手房的税费，目前只关注了新楼盘，是否合理？最近回国休假看过几个徐泾的房子，可惜都是尾盘选择的余地不大，而且像我们不在上海就比较难赶上好盘的开盘是吧？谢谢！

回答：你好，上海不像南京和杭州，没有特别多的新房限价机会，而且你那么看重租金，不应该买新房，因为新房有交房晚，还有新交付小区集中出租导致租金偏低的问题，你实操一把就知道问题所在了。另外新房开盘有时间窗口的问题。如果你想以租养贷的话，那你基本上的负债就不能太多，需要控制总价规模，控制在8、900万以内。大概只能买中环外的二手房， 其实这个总价段，上海的可选范围很大的

提问：广叔好，目前手里现金有200万，自己住的房在昌平还有80万公积金贷款在还，预备用父母的sfsd资格在望京再买一套，作为未来孩子出生落户上学或保值以便未来再换改善住房的储备。总价考虑450左右。有什么小区推荐吗？最近看了一套望京西园一区塔楼的66平一居435万合适吗？还是说应该看看板楼两居？头一次买好迷茫求指教

回答：你好，一居不推荐，较好多跑盘实看，北京各小区内部差异大 你的情况建议选择普通住房，税费低的选筹。 目标一是6万*75平地方正老公房三居，集中在东三环南段，东四环十里堡青年路一带。 其次是单价6万*75平的2000年左右小区，品相需要仔细挑选，集中在青年路甘露园，望京这几个地方。 另外单价5-5.5万2000年左右小区，在酒仙桥，6万05年左右次新，酒仙桥，宋家庄一带

提问：你好广叔，我现在家庭有两套房，一套南山南头的英达钰龙园68平两房满两年了（月供一万多），一套坂田万科四季花城楼梯顶楼小复式四房（无房贷），我和老公住南山，公公婆婆住坂田，我和老公家庭年入税后60W出头，在事业单位和国企，工作很稳定，双方父母也都是体制内，不需要我们供养，时不时还能接济我们。如果我想资产优化配置，较好怎么操作呢？现在换房合不合适呢？如果合适，该怎么换好呀？

回答：你好，这个原意只想大家分不清男女的艺名，我其实一直觉得没取好 这两套都不算好的产品，都应该卖掉，尤其是老大难的楼梯顶楼复式，可以优先出掉英达钰龙园： 1) 两房流动性更好，变现快。 2）南头环境一般，学位一般，小区亦无甚亮点，非次新，越老越不占优势 3）两房日前是置换期，短期已有25%涨幅，接下来进入滞胀期，可以明显感觉到经过这一轮上涨红利，西部越来越多的小房子入市，供应增大了 4) 坂田目前正在补涨和利好兑现期+顶楼复式成交周期长。 你们两套净值大概在900万，可以加600-700万杠杠，南头卖掉后大概在280万，可以根据你们的心理承压能力，资金情况来选择全款抵押三成还是提前融资两成买1000+的房子，等到坂田卖掉后选500万左右的标的。 具体怎么融资和选筹可以带上你们的征信和我们面聊。

提问：广叔您好，目前厦门两套房， 1套在集美禹州中央海岸89平，公公名下，还有十几万就可以清贷款。公公目前64岁。 1套在集美金博水岸132平，房产证我和我老公名字，主贷款人是我老公，入手两年，30年贷款，每个月还款1万5。 手上子弹110，另外我和我老公信用卡额度加起来有48，年收入30+，现在想在厦门岛内买个小户型学区房挂户口，首付和杂费加起来需要110左右，请问是否值得这么操作买学区房？应该如何操作比较好？信用卡目前都没动用过来还房贷，是不是要充分利用起来？我怕首付付得起，月供还不上，感谢广叔解答!!

回答：你好，岛内买个老破小挂学区思路正确。 如果没办法找学校的关系走后门，就只能花钱买学票了。 可以通过分割出租或者民宿的方式，缓解月供压力。 新手较好留足2年月供。 信用卡以1个月一张的频率申请，以备不时之需，信用卡永续债，是非常好的融资渠道。

提问：你好广叔，家在河南小县城！孩子上海读大三！准备考研！现有现金70万左右，还贷能力5000左右，现在的问题是！孩子打算考研，按现有政策，上海买房房票也得五年以上，那么我们怎么做划算，是存银行的五年定期，还是买房！买房是昆山花桥还是郑州，昆山花桥临近地铁11号线的，单价都2.3万了！郑州的三环外1.5万左右！花桥好还是郑州好！优势在哪里？将来是要置换到一线的！另外有朋友去惠阳和大亚湾买房投资！均价是1.3万左右！那么！你能给个建议吗？如果有推荐，哪个楼盘好呢？谢谢！很焦虑！也不知道未来房价是涨是跌！求帮忙！

回答：你好，1.首先未来房价一定还会上张，钱存5年，只会越来越不值钱，通货膨胀只会贬值，所以认清一个观念 买房才是硬通货；2.你女儿在上海读书，还有几年才进入社会，这几年时间就要提前布局，让资产快速增值，未来才有实力上海买房；3.你说的几个城市，郑州潜力较大，郑州属于强二线城市，和成都 武汉等都属于未来大都市圈，发展只会越来越好，房价未来涨幅空间很大，郑州尽快上车 持有几年再出手，后面有上海房票再入上海。

提问：我们一家的户口要2020年12月才能专业到北京东城区。担心北京房子2020年涨价，考虑要不要现在在北京用老人名字全款买一套200万的房子，先上车。但一年后到了北京孩子在东城上学，肯定还要买房子，所以还得再卖掉200万房子，再去东城买。想来想去，不知如何抉择。现在要不要全款买个20万房子，取决于2020年北京房价涨不涨，还有200万房子如果购入一年后卖掉有多少税？请您帮忙分析一下，是否现在要购买个200万的房子。谢谢！紧急！

回答：不建议这样操作，一进一出税费吃掉利润。 先用你们的房票买入，付一笔定金，签协议。用拖延流跟业主协商，等户口下来之后再过户。 去公证处做个公证即可，违约金写高，也可以让业主提供相同价值的抵押物。

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