广州较高地面价46.7万元/平!奥体新城最贵地面价非别墅

6月11日，广州公布《广州市2018城镇国有建设用地地标定价成果》。全市最贵的地面地价出自越秀区的东湖御苑，全市最贵的楼面地价出自天河区的天环广场。

令人诧异的是，在当红的天河区奥体新城，在售一手住宅项目中，最贵的地面地价不是别墅帝景山庄，而是总建面85万平的珠江花城。

奥体新城最贵一手地面价近7万元/平

都说广州寸土寸金，究竟广州的地有多贵？

从广州市2018城镇国有建设用地地标定价可见，越秀区的东湖御苑小区地面地价最夸张，达466991元/平。地面地价上40万+的还有城启恒华阁、翰林阁。

而在天河区，最贵的地面地价是耀中广场，达368873元/平，最贵的楼面地价是天环广场的76567元/平。

据了解，此次公布的标定地价为政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定较高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。它由政府主导，原则上每年一季度进行更新并公示。

其公示包含广州市越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区等十一区的规划建设区范围内510个标定区域和510宗标准宗地的标定地价，标定区域总土地面积约560.68平方公里。

从标定地价区域面积加权平均价格看，主要有如下几个标准：

由于广州地域广阔，具体落实到每个区的情况表现不一，即便同板块，新旧物业的地价也相差较大。比如奥体新城。

整个奥体新城的核心楼盘基本都已有自己地面地价和楼面地价。但从公布的结果看，当前奥体新城在售（少尾货盘）的楼盘中，最贵的地面地价竟然是珠江花城，达69548元/平，比别墅盘帝景山庄还贵上3020元/平！

当然，从楼面地价看，整个奥体新城仍属帝景山庄最贵。

从天河区公布的50个地标建筑看，普遍都是已建成的社区，当前仍在售的一手住宅楼盘（含尾货），仅约6个。但除珠江花城外，其他都是在售尾货。

天河缺货！奥体新城一盘独秀

这几年来，天河区的一手住宅供不应求，年初一度库存去化时间降至1.9个月。而在号称“黄金月”的五月份，天河区竟然没有新批预售房源，零供应。

事实上，天河区一手住宅“断供”早有端倪。

据笔者统计，2014年至2015年间，天河区总共成交了11宗住宅用地，如今这11宗地已悉数入市销售。当中有9宗已经陆续交楼，仅剩两个楼盘仍有一定货量。当中珠江花城由于占地面积较大，可以撑起未来几年天河区的一手供应。

而在2016年至2018年这三年间，天河区无一宅地成交，这导致了当前的“断供”现象。

放眼天河区，当前在售一手楼盘主要有5个，当中珠江花城是主力。这也是目前天河区较低的一手房门槛，天河区最后的“4字头”售价的一手住宅。

今年4月底，珠江花城获批推出全新二期产品，当天就几近售完。在5月份陆续网签后，当月几乎以一盘之力，占了全市2.1%的销售金额。

（数据来源：克而瑞）

珠江花城位处当红的奥体新城板块，隶属于智谷片区，系广深科技创新走廊重要科创与文创节点。未来将吸引大量高科技人才在这里工作、居住。

而作为金融城的邻居，智谷片区将就近承接金融城的大量商务人士居住需求。此外，大量住不起珠江新城的商务人士，亦将外溢这里。

实力圈粉，天河红盘凭什么走红？

事实上，珠江花城之所以从2018年入市起就成为广州“红盘”，不仅因其是片区少有一枝花，更与其自身实力满分不无关系。

据权威机构数据统计，今年5月，天河区二手住宅网签493宗，环比4月下滑21.2%。当中智谷片区的东圃板块成交占比下滑至6.9%，环比净减4.7%！当中除业主心态强硬、看房客明显减少等因素外，更主要的是一手住宅珠江花城吸纳了大量买家。

当前东圃优质楼盘中海康城成交均价已达42531元/平，而珠江花城仅48000元/平，且76平的两房小户型受首套置业的刚需购房客青睐。加上自身配套亦有较强杀伤力（省一级学位），及各种推销活动吸引，导致不少客户转移到珠江花城。

（珠江花城76平户型板房）

珠江花城集名校、地铁、无敌户型等优势于一体。打造了76㎡3房，82㎡3房，86㎡带主套4房，115㎡4+1房，139㎡5房，同等面积下可多得一间房，总价365万元起。给刚需改善一族置业广州中心区提供了最经济的购房门槛。

（86平户型图）

最值得推荐的是86平的南向带主套四房，各种功能空间齐备，完全适用二胎之家。进门的多功能阳台建面达6.6平，可做阳光书房，或储物室，亦可摆放1.2米折叠床当卧室用。另三个房间面积不小，开窗率做到较大，采光通透。主卧朝南，设了270度的落地窗；就连卫生间亦是南向；客厅出南向阳台，厨房亦有生活阳台。

（珠江花城86平户型板房的房间）

地铁方面，规划中的19号线茅岗路站就在家门口，小区内配有公交总站。未来智谷片区建成后，可享片区内的“2条城际轨道、5条地铁线，4条主干道”的交通路网。

（珠江花城规划图）

在老城区30年楼龄的“老破小”学位房叫价6万+之际，地处天河当红奥体新城的名校心珠江花城还有“4字头”。

社区配套的7200㎡的普惠幼儿园和2400㎡的双托儿所，2万㎡的省一级标准公办小学（已封顶）都在家门口。坊间消息称，珠江花城的小学将在华阳、体育东、先烈东等天河省一级标准小学中选取，校名届时以实际批复为准。

直线距离社区不到1公里有90班制的初高中完全中学——执信中学天河校区（在建中）。

据笔者了解，项目近期将主力加推76平的3房，82平的南向三房，及86平的南向带主套4房，数量有限，错过需等到“金九银十”。