十多年楼龄的房子还值得购买吗?让我告诉你次新房效应

小密圈中，有伙伴提问：星佬，市区很多房子都有十多年楼龄了，严格来说不属于次新房了，还值得购买吗？

我不禁诧异，谁说十多年楼龄的就不是次新房了？！

估计很多伙伴都懵逼了，次新房不就是那些刚盖好三五年，从里到外都散发让人着迷荷尔蒙的房子吗？十多年楼龄的房子，已经明日黄花的年代了，哪还能跟“次新”二字搭上关系？

非也，你们都理解片面了，“次新”二字，更多体现的不是楼龄，而是小区物业环境。在房子商品化二十多年以来，出现了两类不同层次的小区类型：楼梯房、电梯房。

楼梯楼包括了花园小洋楼和老破小，偏向小高层密集型，单栋利用率高，但总体倾向大院管理；至于电梯楼，有独栋连体商业楼，也有花园式的物业管理，自十多年前，就很多是现代花园模式了。

因此，可以送给各位一个崭新的定义：次新房是描绘物业小区类型的，只要你是电梯板式，或者极少数的花园楼梯房示范版式，拥有小区标准化管理，就是次新房。

与楼龄新旧无关，也与老破小无关，老破小即使加装电梯板式也不算是次新。因此，即使是十多年楼龄，只要花园管理妥当，现代电梯板式设计风格，都可以纳入次新房行列，你毋庸担心，这房子格局会跟那些新房子有悬殊的差别。

或者你们还不太能够理解，直白来说就是，因为拥有花园管理，房子电梯板式的固定设计，方便电梯旧了可以换新，外墙十多年略显斑驳了可以翻新；而那些加装的电梯老破小，本身格局并没改变，加装电梯很多是从外墙打入或者是里面楼梯间加建，对内透光影响不在话下，更重要的是，加装电梯也改变了不了老破小陈旧的大院管理模式，以后翻新外墙还是更换电梯都将会很折腾。

可能你又会疑惑了，星佬不对啊，我老家很多房子，别说十多年楼龄了，四五年后就已经无人问津了。大家都喜欢新房子，退而求其次也要挑刚收房不太久的。十多年楼龄的房子，可是要烂在手里的。

是的，所以你还在老家投资什么房子？

十多年楼龄还依然是次新房，还依然抢手的仅限于一线强二线城市：北上广深宁杭厦。

很多伙伴对十多年楼龄的房子总抱有疑惑，觉得比不上远郊的新房子可爱迷人。但是我要说，一个城市，一个区域，是否有魅力，是否有足够支撑房价的载体，不在于房子是否全新，也不在于教育是否先进，在于是否有足够多的人愿意接受十多年楼龄格局不错的次新房。

这就是本文提出的次新房效应。

为了不让人说星佬信口开河不负责任，星佬用数据量化分析（如无特殊情况，下文次新房均指10-20年楼龄二手房）。

还是以我们熟悉的广州为例，按照十多年楼龄，基本分为10-15年内、15-20年内，为了准确也加10年内、20年以上楼龄，数据来自链家。

通过次新房，我们能够发现什么有趣的规律？

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广州次新房（其中南沙和从化数据太少，基本为零），通过放盘数可以得到大概的排序：

海珠>天河>白云>番禺>荔湾>黄埔>增城>越秀>花都>从化=南沙

单单知道放盘数还不足以说明什么，我们再看广州次新房的成交盘数（成交数非源自放盘数，这是历史成交数与当下放盘数的对比，但仍具参考价值）：

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广州次新房成交排序如下（南沙、从化数据为零）：

海珠>天河>白云>黄埔>增城>番禺>荔湾>越秀>花都>从化=南沙

结果很意外也很惊喜，三甲位置从放出盘与成交盘来看稳如泰山，不能撼动，有放出有成交：

海珠状元、天河榜眼、白云探花。

这说明了什么？

说明了你们根本不用害怕海珠十多年的次新房，海珠房子有足够接盘力。可惜海珠一直以来并不太受人待见，一是学位一般，二是临近番禺，给吸收了大量的刚需购买力。我这算是为海珠正名，海珠拥有强大区域凝聚力，次新房市场巨大。你只需着力关注房品即可。

而天河作为广州龙头，竟然还让海珠排头，这是意外的地方。但是天河十多年楼龄的房子基本是成交主力，不要拒绝天河次新房，它的活力还远远不止十年八载。

至于白云则相当惊喜，这板块必须引起我们足够的重视，白云15-20年楼龄的房子成交量非常惊人，其他波动不大。原因之一是因为白云常住人口体量大，按照2015年的数据，白云区常住人口超过200w，是十一区中少有过二百万人口的，各个楼龄均有足够的承载力，但里面可能鱼龙混杂，要挑出真正的次新房。

以上为广州次新房排名前列阶梯。

至于第二阶梯，就是越秀、黄埔、增城、番禺、荔湾。

黄埔、增城表现很突出，次新房放盘数仅分别占据10%、9%。但是成交数能够达到13%和11%。鉴于黄埔与萝岗合并，多数的十多年二手房位于老黄埔，而增城在2002年凤凰城超级大盘竣工推出后，直到2007年也缺乏楼盘推新，从而10-15年的楼龄数据稍缺乏，十多年楼龄的次新房可以说是凤凰城一家独大。另外，作为近年广州新盘主力的萝岗、增城，也有不少10年内的二手房。

有何意蕴？黄埔增城在楼盘推新，同时次新房放盘数落后其他区域（越秀、番禺、荔湾）情况下仍然跑出了不错的成交成绩。人们对此期待颇高，老黄埔、增城凤凰城次新房可以说是供不应求，人们买新房，也不拒绝次新房。

而传统老城的东山西关：越秀荔湾，表现就可圈可点了。

越秀历史悠久，新房体量少，学位宝贵，十多年楼龄已经算是稀缺货了，大家惜售也能够理解，因而排名基本垫底。越秀常规的房子基本20年以上楼龄，这个比例巨大，对越秀这样的老牌学位房区域来说，次新房理论可以延长到20年以上甚至三十年，学位价值让越秀房子老而不失韵味。当然，单一学位支撑的利好，这不是我所提倡的。

至于荔湾，历史不下于越秀，可惜学位美誉比起越秀实在强差人意，目前甚至还比不上天河。次新房就荔湾而言，中规中矩，放出盘占比11%，然而成交盘也是11%。如果说越秀是一位老当益壮的绅士，那荔湾就是老态龙钟的糟老头。

而番禺就是年轻有为的后生仔了，次新房同样也是11%放出盘和11%成交盘，但是细算起来比荔湾要稍微高一点。番禺作为白云以外吸引新人口最多的区域，一直都是承载主城外溢人口的居住城市，拥有不差于新黄埔的人口增长速度，2015年到2016年番禺常住人口增长率达5.22%-6.2%。按道理番禺次新房应该供不应求，但排名却偏后。少有能解释的是，番禺相对来说不缺新房供应，人们转而投向新房或楼龄不长的二手，甚至楼龄更长但却优质的二手房。番禺各个楼龄段成交较为平均，换言之十多年段二手市场交易给摊薄了，至少相对天河、海珠、白云如此，新房持续供应，目前还属于增量优于存量的市场阶段。

回回神，不要忘记了广州次新房的第三阶梯：花都、从化、南沙。

本文从化南沙数据不完整，是因为从化、南沙根本没有存量房市场，更别提十多年楼龄二手房交易了。各位切忌一时糊涂去投资从化、南沙老城区的老房子，从化、南沙新房供应不绝，你去老城搞一套便宜的老房子是自寻短见。至于新房嘛，那就见仁见智了，次新存量房交易是体现一个区域是否成熟的关键要素。

之所以放花都到最后，坦白说，这是广州真正垫底的区域。花都与番禺同年设区，但是十多年后，仍然没形成像样的存量房市场。次新房是十一区中少有8%的放出量却仅有5%成交量的区域，基本拦腰减半。其他区域一般持平，一般反超，最坏也就下降一个点。花都二手次新房交易极度不活跃，特别是楼龄达到了十多年，基本上没甚市场了。只是花都人口也超百万了，竟却落得如此落魄，我只能说一句，投资花都，三思而后行。

第三阶梯告诉我们，存量房的形成并非一朝一夕，靠人口，靠政策，也不仅仅是人口政策，房子的交易特别不能仅仅看一手热度。

为了让次新房效应更具有参考价值，我还特意统计了十一区的10-20年电梯楼、楼梯楼比例（从化、南沙缺乏数据）。

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数值越大，电梯价值越大，人们在考虑次新房时候会更多考虑电梯，切记我强调的电梯板式带花园物业管理的次新房。

特别值得注意的是番禺，番禺是少有一个楼梯楼比例反超电梯楼的区域，代表番禺不介意楼梯楼。这是什么原因呢？我少有能想到的就是番禺地大物博，楼梯楼盘多数是花园洋房，小高层，低密度，并且配有成熟的物业管理，这自然也能归入我所描述的次新房范畴里了。

但说归说，有一点相信各位伙伴非常关心，楼龄大了，那贷款不就不容易满贷了？

这是自然的，但是以越秀不少二十多年楼龄房子为例，很多有能耐贷二三十年的，这里就需要你和贷款中介好好商量了。

而最重要的一点是，次新房效应并不是说，你买房就一定要去挑十多二十年的房子。而是告诉你，这样的区域非常健康，存量房交易之旺，不受楼龄影响，必定是一个经济发达之地，也必定是一个能持续产生人口正流向之地。

至于新区，春江水暖鸭先知，楼没老时人先到，好好观察吧。