购租并举之下,住房公积金如何定位和改革

一、住房新制度和租赁面临的形势

近期，备受瞩目的“十九大”，再次明确“住房要回归居住属性”，这将给未来5-10年的房地产定调。未来，房地产领域所有改革部署和政策举措，都将紧紧围绕住房的这一新定位展开。关于房地产，十九大报告将其置于“加强社会保障体系建设”章节中，并提出“房子是用来住的、不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。在新的住房制度框架中，住房从过去兼具居住和投资属性，转到了居住和公共产品属性，这将是一个巨大的变化。突出住房居住和公共产品属性，体现在新的住房制度中，就是租赁住房占主体地位。

可以说，“租售并举”堪比1998年“房改”，是我国住房领域又一次重大的制度和体制变革。如果说，1998年“房改”时，我国住房需求的主体是长期计划经济时期下，被“短缺供给”压制的广大城镇居民的住房需求。那么，新时代住房需求的主体，则是迫切希望融入城市，并“扎根”城市的2.7亿新市民（外来人口、新就业大学生）、城市户籍无房户，以及1.5亿留守人群的住房需求。这部分人群相当于目前城市常住人口的80%。值得注意的是，基于“两高一低”（高房价、高生活成本、低支付能力）的现实，新市民住房需求首先是租赁需求，等待日后有了一定积蓄后，才是买房需求，这就是“先租后买”“租售并举”。但是，租赁的门槛也比较高。

首先，自2011年以来，大城市住房租金已经连续上涨了5-6年。2010年，京沪深商品住房租金在30-40元/平方米/月左右，2016年上升至60-70元/平方米/月。以60平方米小户型房屋为例计算，当前京沪深商品住房套均租金3600-4200元。2016年，京沪深常住人口人均月可支配收入在4000-5000元。目前，国内前30大城市集中了2.45亿外来人口的60%，集中2500万租房大学毕业生的80%。2016年，全国农民工月均收入3275元，大学毕业生的收入也在这一水平。根据易居研究院统计，全国50大城市租金收入比超过30%（租金收入比警戒线）的有26个，京沪深在50%左右。

其次，租房时，代理中介要收取1-2个月的租金作为代理费，“押二付一”（押2个月租金、付1个月租金）或“押一付二”是常规的押金或租金给付形式。甚至，为避免短租或中途退租带来“空置”风险或再交易成本，除1-2个月的押金，很多房东要求租客一次性支付半年或一年租金。对于85后和90后等租赁主体来说，刚踏入社会，很多还是“月光族”，不管是筹集几千元的押金，或一次拿出半年或一年租金，压力都很大；而且，房东每年涨租已成惯例，大量兴起的长租公寓，多采取“整租-装修-再出租（涨租）”的经营模式，客观上也拉高了整体租金水平。

二、当前住房形势呼唤政策性金融创新

综上，在突出居住和公共产品属性的新住房制度下，覆盖3亿-4亿人群的住房租赁开始崛起，但消费门槛提高的现实不容忽视。由此，作为住房消费、住房供应必须要配套的金融制度，也需要在原有的框架下做适时修订和改革。特别是，住房回归公共产品属性，住房金融也要强调政策性。2013年，党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，第四十五条（建立公平可持续的社会保障制度）明确提出，“建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制”；第二十三条（完善城镇化健康发展体制机制）提出，“研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”，这迎来了住房公积金新的改革机遇期。

党的十九大报告中，尽管没有对住房公积金如何改革做阐述，但基于政策的连续性和稳定性，特别是继续推进十八大提出的各项改革的锐意进取的基调不会改变，基于住房回归居住属性的顶层定位，以及住房新定位架构下对住房新制度的表述，作为当前我国政策性住房金融、普惠性住房金融的主体——住房公积金，也应当适时探索进一步改革的方向。目前来看，如果要夯实住房居住和公共产品的属性，住房公积金也应该发挥更大的作用。

首先，要创新住房公积金归集、提取和贷款政策，支持新市民、无房户、转移人口等体面地、低成本地、稳定地通过租房在城市“扎根”。其次，借助住房公积金这个普惠性金融，降低租房消费的门槛，让广大百姓感受到，租房能获得从行业监管、税收优惠、金融普惠等多方位的扶持。进而培育老百姓全新的住房消费模式，即“先租后买”的理性消费和梯次安居的理念；再次，国有大银行等金融机构已开始介入培育和发展住房租赁市场中。基于普惠金融的特性和长期助力百姓安居的经验，住房公积金应当适应住房新形势，找准自身定位，尽快切入到住房租赁行业和市场发展中。特别是，在住房租赁配套的金融支持框架中，住房公积金应占据什么地位；最后，借助于服务“先租后买”“租售并举”的金融支持，特别是解决新时代“人民群众对美好生活需求与发展不平衡、不充分的矛盾”的大环境下，探索如何以住房公积金为班底，建立针对新市民、无房户为服务目标的政策性住房金融。

三、各大银行都在探索针对租赁的普惠金融

近期，建设银行、中国银行、中信银行等大银行纷纷高调进入租赁市场。据悉，建行深圳分行与碧桂园、万科、华润等房企签署了超5000套住房租赁权转让协议。建行为开发商租赁项目融资、为租客提供“按居贷”（无抵押、基准利率的信用贷款），开发商将精装修、“只租不售”的新房租赁权转让给建行，由建行在其“CCB建融家园”APP平台上推出。租客不仅可以看到项目、房源、户型、租金水平等，还可以在线预订、签约，并可申请贷款。“按居贷”以租期内租金总额为限、较高可达100万元。

而且，租期内房东不能涨租，也不能变相驱赶租客。作为我国较大的按揭贷款银行，建行以自身优势参与租赁行业，首先解决了租赁供应的“痛点”。因为，有银行项目融资、租客长周期租赁，开发商回收不少资金；其次，建行以低成本融资、信用支持，鼓励租客和业主长周期租赁，有助于稳定租赁关系，维护租赁市场秩序，也变相发挥了规范市场秩序的积极意义。近期，建行广东省分行还与省租赁协会签署授信总额5000万元的循环协议，为辖区内长租公寓建设和运营提供金融支持。此外，中信银行与碧桂园集团签署300亿元长租住宅保障性基金战略合作协议；银联、中行分别与合肥、厦门房管部门合作，在租赁按揭、租赁融资等探索租赁金融创新。

笔者认为，金融机构已经开始发挥自身优势，积极参与租赁市场，一方面抢占已上升为国家战略的住房租赁这个“大风口”“大蓝海”；另一方面，在培育租房居住的消费习惯和理念，稳定租赁关系和交易秩序，提供普惠性金融以降低租赁成本等方面，商业银行等金融机构正在积极探索。而且，大型商业银行年内都要完成普惠金融事业部设立，继续发力民生金融、普惠性金融。由此，完全契合住房新定位、新制度、“购租并举”新模式对配套金融制度需求的住房公积金，除了继续在提取、使用、监管上完善政策和机制外，应赶快行动起来，针对如何服务新市民租房，培育“购租并举”的住房消费模式，加快探索向住宅政策性金融机构转型。

四、新住房制度下住房公积金定位和改革框架设计

（一）住房公积金是租赁住房“多主体供给”的重要部分

国家提出“多主体供给、多渠道保障”，意在增加租赁供应的主体，多渠道保障广大百姓租房和理性买房的需求。理所当然，住房公积金应是供给的重要主体，也是保障租房需求和理性买房需求的重要主体之一。目前，各地住房公积金提取用途上，已经扩展到了支付房租。综合各地数据来看，提取额度在600-2000元不等，但多数占到了月支付租金的30%-50%。值得一提的是，广州在住房公积金支付房租方面，规定较高提取额度达到5940元，比人均住房租金1605元/月（2017年6月的监测数据）高出3000多元，力度不可谓不大。在京穗深等大城市，若租住小户型住房或普通商品住房，凭借就业单位和个人缴纳的公积金，完全可以相对体面地租房居住。

对于外来人口和新毕业大学生等新市民、无房户来说，住房公积金租房至少可以在城市“安顿”下来。因此，建议未来要根据市场租金变化，适时调整提取比例和额度。此外，还要扩大住房公积金缴存的人群范畴。近日，广州市住房公积金管理中心发布《广州市个人自愿缴存使用住房公积金办法》，按照办法，灵活就业人员、个体工商户雇主及其雇佣人员、在广州市就业的台港澳人员和享有中国永久居留权的外国人均可自愿缴存。这样，住房公积金基本上覆盖了城市所有常住居民。由此，缴存人群，特别是外来人口、新就业大学生，不仅可以通过缴存公积金来积蓄一部分收入，提取住房公积金租房，还可以扩大住房公积金池子中的“资金水位”，在未来享受住房公积金贷款买房。

（二）明确新定位，建立“先租后买”的住房公积金支持体系

在新的住房定位下，新的住房制度和供应框架下，住房公积金也应该明确，其职能是支持新市民和无房户租房需求、“先租后买”的住房消费模式。十九大报告中，重新定义当前社会主要矛盾（人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾），意味着经济发展从重数量向重质量转变，更加关注社会贫困和边缘群体。城镇化是较大内需，也是贫困和边缘群体分享改革红利、城镇化红利的主要渠道。因此，作为配套的金融体系，住房公积金互助合作的精髓要继续发扬，高收入人群要贡献低成本住房公积金，反哺外来人口对于工业化和城市化的贡献。对已享受城市化红利的人来说，这是责任，也是未来共享转型红利和可持续发展的保障。

同样，北京住房公积金新政已明确，“购买共有产权住房可使用住房公积金贷款”。对个人购房者来说，共有产权意味着更低的购房成本和更少的首付，而住房公积金贷款正好满足这一群体的需要。假设，购房者购买首套住房，贷款100万元、贷款期限25年，住房公积金贷款利率仅为3.25%，月均还款额4900元。但是，商业贷款利率为5.39%，月均还款额6100元，月供高出住房公积金贷款1200元。这对普通家庭来说，可不是一笔小数目。这样，住房公积金就做到了既支持租房，也支持“先租后买”“先小后大”的理性住房消费模式，以低成本资金助推渐进实现住房梦想，夯实住房的居住和公共产品属性。因此，除了支持租房，还要构建“先租后买”的住房公积金支持体系。

（三）适应城镇化新形势，继续推进住房公积金“异地流转”

未来住房公积金改革中，要继续加快住房公积金“异地流转”。十九大报告中提出，“以城市群为主体，构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化。”看来，人口向大城市、都市圈迁徙的格局不会改变。根据《全国住房公积金2016年年度报告》，全国32个地区（直辖市）中，住房公积金贷款发放率（贷款余额/缴存余额）高于70%的，基本都是三大都市圈内的大城市。因此，要顺应人口区域流动的形势，资金流动跟着人口流动走，继续加快推动住房公积金“异地流转”，调剂地区间、城市间住房公积金池子中的资金水位余缺，更多提供低成本、余额大、可稳定利用的资金，支持广大新市民租房、买房，夯实“租售并举”的住房新制度。

（四）顺应住房新形势，加快住房公积金管理中心“赋能”改革

最后，要加快住房公积金管理中心类金融机构功能的赋予。在突出居住和公共产品属性，在“购租并举”的新住房制度下，作为我国少有的、专业性的政策性住房金融实体，住房公积金的政策性、普惠性地位、功能应当进一步提升。因此，对于一直以来，住房公积金管理中心停留在直属市政府住建系统、“不以营利为目的的独立的事业单位”的性质和地位，理应通过改革、赋能来改变。唯有机构性质上改变，从行政机构转变为政策属性的金融机构，才能让住房公积金摆脱定位不清、问题重重的局面，也才能为住房公积金更好地服务于新市民租房、买房，从而构建“购租并举”的新住房制度扫清障碍。