速来!这或许是番禺最后一个,“2”字头的刚需大盘

导语：今年毕业季和升学季，广州又有不少名校开分校、落户新住宅区的喜讯传来。有这样一个神级楼盘，偏安于番禺东南一隅。号称共有18所学校，光名校广铁一中就有4所（1高中、3所初中）！最关键是，它还是缺货的番禺区里难得的刚需大盘，所以无论是否家有学童，买家都会关注一下。

亚运城天峯

地址：番禺区亚运城兴亚三路

发展商：广州利合房地产开发有限公司

规模：占地面积29万㎡、建筑面积约94万㎡

交通：

离地铁站较远

从天河珠江新城出发，乘坐地铁五号线→车陂南站换乘四号线→海傍站，耗时约45分钟。

从地铁站出来，步行约100米就到达楼盘销售中心。

不过，天峯位于亚运城东部，而地铁站位于亚运城的最西侧，两者之间的距离有2公里多，所以还需要坐公交接驳。

目前天峯西侧有广铁一中（亚运城小学）公交站，有5条公交线路途经，均以番禺区内为主。

如果是自驾车，可走新光快速→环城高速→南沙港快速→亚运大道，约50分钟可到亚运城，通行费约10元。

除了已开通的地铁四号线，亚运城还规划有三号线东延段和8号线南延段（远期规划）。

近日，三号线东延段(番禺广场~海傍)正进行环评审批前公示。环评报告透露，该项目计划2020年1月开工建设，2023 年12月开通试运营。

▲线路全长设4个站：番禺客运站、广州新城西、金光大道、海傍。其中海傍站可与四号线、规划八号线南延段换乘。

亚运城业主要过上双地铁的日子，还得等5年。

配套：拥有6所学校

2010年广州亚运会之后，起初作为“亚运村”的亚运城经过8年发展，目前已拥有17000户业主，“三大村”（媒体村、运动员村、技术官员村）以及天誉、山海湾等组团已收楼入住，配套也日趋成熟。

天峯自身配套有约2万㎡商业裙楼，目前周边商业主要有地铁站旁的亚运城广场（购物中心），以及组团西面的天誉商业街，都已开业。

▲亚运城广场于去年12月30日开业，位于项目销售中心旁。

作为郊区大盘，教育配套反而成为亚运城的强项。楼盘规划有18所学校，其中有7所已经开学，包括三所幼儿园、三所小学、一所中学。

天峯则拥有其中5所，包括两所私立幼儿园，以及公立小学、公立初中（在建）、公立高中（在建）各一所，其中公立初中已明确为广铁一中天峯校区。此外，还有一所韩国人学校已建成，号称最强教育组团。

据销售人员介绍，如果配建小学学位不足时，可就近入读周边组团的天誉小学、亚运城小学。

户型

：N+1房89㎡起步

都知道亚运城大，其实天峯组团也不小。共有5680套住宅，占整个亚运城体量的五分之一，是亚运城内较大的组团。

天峯分为F1、F2、F3三个区，由6栋小高层，18栋超高层组成，一共24栋楼。

目前在售的是F2区4栋的偶数层，以及F3的5、6栋楼。户型只有三房（89㎡、98㎡、103㎡）和四房（123㎡、126㎡、133㎡和135㎡）两种，均为N+1户型。

其中F2区为两梯6户设计，均为26层。

F3区为三梯六户设计，均为57层。

目前开放了98㎡三房和133㎡四房两个样板房，是位于销售中心二层的异地样板房。

98㎡2+1房

该户型为01、02单位，F2、F3均有分布。

单位只有一个阳台，没有工作阳台。进门之后便是厨房，赠送净水设备以及油烟机、洗碗机等电器。除了冰箱，样板间厨房所见基本就是交楼标准。

客厅开间3.7米，连接南向采光阳台。

单位的主卧与次卧均为南向，并且带飘窗，望园林。

卫浴采取干湿分离设计。据销售介绍，所有户型卫浴均赠送暖风型浴霸。

户型属于N+1设计，“1”在哪里呢？

次卧的对面即为赠送的露台改造房间，使用面积约7.5㎡，比较紧凑。

▲地面上虚线至窗台为赠送的“阳台”一半面积。

需要注意的是，这个房间在交楼时，是全屋少有毛坯交楼的地方。

而且这个空间在F2、F3中有一个很大的差别：在F2会报建为全阳台，F3只有约一半报建为阳台，另一半则以墙体分隔算入套内面积。

所以，该户型在F2的建面约98㎡，在F3则为103㎡。

133㎡四房

该户型为F2的06单位，带入户花园，双阳台。

客厅开间同样为3.7米。客厅与饭厅相连，饭厅北向通过窗户采光通风，客厅则与1.8米宽南向景观阳台相连。

该户型阳台达到了7米长，同时连接了客厅与次卧。

▲需要注意的是，该户型景观阳台有近半面积视线被同楼栋的01单位遮挡，景观大打折扣。

四个房间中，两个次卧朝北，另外一个次卧与主卧为南向。除了和阳台连接的次卧之外，其余卧室均赠送飘窗。

主卧为套房设计，约23㎡，比较大气。

均价：

约2.7万元/㎡

天峯首批单位在今年3月开盘时，带装修均价2.3万-3.2万元/㎡。

目前，亚运城附近较少一手楼在售。位于亚运城东北面，一路之隔的尚上名筑洋房单位于去年5月已经售罄，毛坯均价28000元/㎡。今年3月推出了一批联排及双拼别墅，毛坯均价39000元/㎡。

而亚运城的二手房价在2.5万-3万元/㎡。

本次新推产品“吹风价”为均价2.7万元/㎡（折后）。以最小89㎡单位计算，入门价约240万左右。

毫不意外，亚运城天峯也要采取双合同交易。据了解，目前项目备案价约为13100元/㎡，以均价27000元/㎡来算，即有约13900元/㎡的价格要以“装修款”的名义写入第二份合同。

一套103㎡的三房，实际首付达到180多万元。最小89㎡单位的实际首付，也要近160万元。

以103㎡三房为例

单合同

均价：2.7万元/㎡

总楼价：约280万元

三成首付：约84万元

30年月供：约10994元（利率上浮10%）

双合同

备案合同三成首付款：1.31*103*0.3=约41万元

装修合同款：约145万

实际首付：186万元

30年月供：约5273元（利率上浮10%）

据销售介绍，145万元的“装修合同款”也可分3次付清，在限定时间内无需计算利息。

排名前列次：签约当天付3成约44万元，

第二次：次年2月底付2成约29万元，

第三次：次年5月底付完剩余5成约72万元。

即签合同当日需要付款为：备案楼价3成（41万元）+“装修合同款”3成（44万元）=85万元。

注意

据了解，除了三大村外，整个亚运城项目开发商自建开发了天誉、天荟（5号）、天成、天峯组团，整体地块开发率超过70%。

与“三大村”的小高层或多层住宅不同，开发商自建开发的楼宇密度较高，多是高层或者超高层。

如排名前列个推出的天誉，项目共计13栋楼，高为32~55层。天荟（5号）是5栋楼，较高55层；天成有多栋楼也是50多层，现在销售的天峯也有18栋50多层的超高层。

▲天誉组团。

就天峯组团而言，除了密度高，还有车位设置有点奇葩。

这也就说，以后F2区和F3区的大部分业主，只能把车停在F1区。就好比把车停在天河城，然后走路去正佳广场。

发展商在项目红线内外不利因素公示中更表示：

由于项目系分期分区多年开发，除买方所购买的商品房所属区域F3分区外，其他区域的规划、设计，在该商品房预售后，卖方若作出相关变更调整的，报规划管理部门审核批准，最终以政府批准的规划方案为准。对此，买方已清楚知悉该情况，且同意规划、设计的变更调整而不持有异议，不需要再书面征求买方意见，并不据此向卖方或有关部门提出异议或主张权利。

简单一句话就是，如果以后规划有所调整，F1和F2区的业主只能认命。

风评

熬啊，熬啊，终见曙光

时间是较好的解药，放在楼市同样适用。

哪个大盘不是要靠时间的洗礼才能成长，何况亚运城这么大的体量。

8年前，因头顶全国总价地王光环+广州六运会造就天河体育中心商圈的传奇，使得项目首次开盘时，虽然只有图纸可看，还是引得5000市民排队买楼。

当时刚需小户型售价已达到11000-12000元/㎡，这是个什么水平？同期，荔湾的楼盘也才卖一万七八一方。

此后，亚运城的楼价基本就是一条直线，徘徊在15000元/㎡以下。在当时，楼价这么多年都没怎么涨的楼盘，也没谁了。

在2014年楼市低迷时，更出现9800元/㎡超低价，搞得老业主群情激奋，封闭小区，禁止销售员和看房客进入。

直到2016年中，在番禺华南板块供应减少和楼市大势的共同推动下，楼价开始有起色，逐步迈上“2”字头，并在2017年拿下广州住宅销冠。

特别是现在，番禺华南板块楼价奔4，亚运城相比价格优势就很明显了。

从全市来看，按照天峯约27000元/㎡的均价来看，目前广州同等价位的一手楼多分布在东部的黄埔长岭居、增城朱村、荔城，或者北部的花都区府板块，以及南部的南沙进港大道。不想在东部或者北部居住的买家，选择也不多。

不过，仅天峯就有几千套楼要卖，后续还有三个组团待开发。目前在双合同下，亚运城的置业门槛也大幅提高到约160万，所以亚运城今后一段时间的节奏，估计还是会以出货为主。

来源：广州地产派