广州重返单合同时代 双合同后遗症未退

翁榕涛 陈靖斌 童海华

自10月份广州住建委发布《关于我市进一步规范房地产市场管理作出说明》（以下称《说明》）后，其中提及“严禁开发企业拆分价格报备”，曾使广州泛滥的“双合同”得到有效的遏制，但也带来其他的问题。

12月5日，广州东部郊区7大楼盘业主代表向广东省消费者协会递交诉求书，其中，开发商“双合同”违规销售成为各大楼盘共同投诉的焦点。

据业主代表告诉《中国经营报》记者，此次涉及黄埔、增城等区保利越秀爱特城、万科尚城、万科春风十里、万科幸福誉、实地蔷薇国际等楼盘。主要维权诉求是拿回当初签订的装修合同、收回毛坯房验收权、公布装修价格明细并退回差异部分、双改单、允许公积金贷款等。

本报记者就上述业主诉求以及售卖楼盘已全部改为单合同的情况分别采访万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）、保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利”）以及广州实地房地产开发有限公司（以下简称“实地”）核实相关情况。

对此万科相关负责人向记者透露：“客户合同是与装修公司签订的，领取装修合同需向装修公司申请，需要一定时间完成相关审批流程。而项目公司现场的所有成交均按照阳光家缘出具合同，与客户签署的房屋买卖合同，合法合规。上述所说的客户出现签订两份合同的情况，除了房屋买卖合同外，或是客户与装修公司签订的装修合同。”

保利方面表示针对该问题正在内部商议，而实地公司表示会进一步核实业主情况。

“双合同”谁之过？

在此前广州市政府限价政策的调控背景下，“双合同”是市场与政府指导价博弈的衍生品。

2016年10月开始，全国新一轮楼市调控浪潮拉开序幕。广州彼时明确表示，继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。在2017年3月，广州加码调控，重申房企应严格按照预售许可备案价明码标价。

为了能顺利网签备案，开发商将房价拆分成购房合同和装修合同两部分，高出备案价的部分金额体现在装修合同上。

据本报记者此前报道，自2017年以来，广州“双合同”曾经在市场上大行其道，直至2018年10月份，广州双合同乱象仍然存在，一些项目的首付门槛已经接近总房价的七成。

此次问题的焦点即集中在装修合同上。业主表示：“当时购房时开发商普遍要求绑定双合同，购房合同以及装修合同均由销售人员主导完成签订，并无装修公司方人员在场，签字后由销售人员将装修合同回收，至今不肯还给业主。”

据悉，企业方收走装修合同的行为主要存在于万科、保利等旗下楼盘，其中万科尚城、万科春风十里以及万科幸福誉的相关人员都告诉业主们要等到收楼后才能将装修合同返还。

为什么开发商不愿意在收楼前将装修合同交还业主？有业主认为：“开发商不肯承认双合同存在是主要原因。由于政府政策原因，双合同游走在灰色地带，若让业主提前拿到装修合同，开发商或处于被动地位。”

据财联社7月11日报道，住建部等七部委在广州开展治理房地产市场乱象专项行动，其中保利越秀爱特城项目因“双合同”问题被查。该报道还称，该项目被查之后，保利地产位于广州东部区域的项目均已暂停对外销售。

据业主代表告诉本报记者， 7大楼盘中目前已决定维权和签名维权的业主超过1100人，要求退房或者退装修款的业主并不多，大部分业主的诉求集中在要求拿回装修合同、收回毛坯验收权以及要求开发商公布包含品牌、等级、价格、生产商、供应商等的装修明细，并对装修款构成的每一笔费用予以列出，退回装修款差异部分。

重返“单合同时代”

由于政府的指导价大幅低于市场正常水平，“双合同”便蔚然成风，位于东部的增城区和黄埔区更被认为是重灾区，在售项目多数都是以双合同形式卖房。而记者在采访过程中了解到，大部分开发商认为是“被双合同了”。

由于长期存在的“双合同”扰乱了正常市场秩序，广州市政府严厉打击仍屡禁不止。对此，记者致函采访广州市住房和城乡建设委员会，相关负责人并未对该问题进行回复。

10月19日，广州住建委发布上述《说明》，表示在保持调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，将对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。

随着“严禁开发企业拆分价格报备”政策的下达，广州市再度重返久违的“单合同时代”。

记者再度走访保利越秀爱特城、万科尚城御府等多个项目，销售人员均对记者肯定目前已是单合同销售。

“现在没有装修合同了，全部包在一个合同里面，均价大概在29000元/平方米至32000元/平方米之间，政府备案价也是这个价。”万科尚城御府的销售人员告诉记者。

“我们现在是单合同的，包装修均价单价21000元/平方米。首套200万元的话大概三成首付给足60万元即可，在6月中旬时双合同均价单价在23000元/平方米，其中毛坯均价在18000元/平方米，装修均价在5000元/平方米，而且首付要给到80万元左右。”保利越秀爱特城的项目销售人员告诉记者。

事实上，由于政府在10月中旬突然出台“严禁双合同”政策，缺乏一个过渡缓冲期，也使得不少在10月份签订双合同的业主处于装修合同“没了着落”的尴尬局面，从而引发开发商与业主的纠纷。

房地产专家龙斌告诉记者：“双合同确实也带来了一些法律问题，单合同基本不存在纠纷问题，这也是政府考虑取消双合同的重要原因。”

“双合同”破局

对于上述楼盘如确实存在拒不提供装修合同等行为，广东法制盛邦律师事务所律师陈亮向记者表示，开发商不仅涉嫌违规，而且涉嫌违法。

“首先 ，双合同就是开发商利用自己的优势地位强加给购房人的一种销售模式，它是违反政府关于限购限价的规定的，尤其是广州出台这个严格监管双合同的规定，这种行为本身就是违规的；其次，开发商都不把装修合同提供给消费者，按照消费者权益保护法的规定，它侵害了消费者的知情权，因为我购买的服务也好，产品也好，房屋也好，装修也好，到底是什么东西，具体的内容怎么样，这个消费者都有知情权和公平交易权，显然，不把装修合同给到消费者就是严重侵害了消费者的知情权。这一点不光是违规，而且是违法的。”

对此，陈亮建议消费者或者买房人可以就这个问题向房管局、市场交易监管部门投诉。“可以向当地的市场监督管理局进行举报投诉，尤其是房管局的市场监管科或者市场交易监管中心，要求政府来介入调查处理。”

广东佰仕杰律师事务所何丽国律师认为，拒不提供装修合同的行为涉嫌违法。“之前签订的装修合同，可以要求提供，若无合同提供，开发商则涉不当得利。”

对于是否可退还已签订的“双合同”当中的装修款问题，何丽国认为：“因为购房者已签订装修合同，即使装修合同是为规避政策也已认定为具有法律效力，且广州市中院已有判例，认为虽然双合同违反国家政策，但是购房双方已经将其认定为购房而非装修，判令驳回购房者退还装修款的诉讼请求。”

对于房屋验收问题，陈亮表示，毛坯验收实际上由政府参与综合验收。“房屋交付的时候，就应当是通过了政府对房屋的综合验收。通过政府验收，开发商也应当向消费者出具综合验收的证明文件。大体上来说，通过了政府的综合验收即表明房屋整体确保质量合格，当然也不排除整体通过了综合验收，但是有个别的房屋可能存在墙壁或者下水道质量问题。对此，消费者可以聘请专业机构来进行再次验收，以达到满意的收楼效果。

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